房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究

摘 要：選用2004年一季度到2013年四季度青島市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)中的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)與土地交易價(jià)格指數(shù)，應(yīng)用誤差修正模型（ECM）研究房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系。研究結(jié)果表明：地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響顯著，要想調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)就應(yīng)該從土地財(cái)政方面著手。

關(guān)鍵詞：房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)；土地交易價(jià)格指數(shù)；ECM

中圖分類(lèi)號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2014）11-0044-03

1 研究問(wèn)題的提出

房?jī)r(jià)關(guān)乎民生，地價(jià)關(guān)乎地方政府財(cái)政。由圖1顯而易見(jiàn)，近幾年房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升是有根結(jié)的，那就是地價(jià)?，F(xiàn)在基于青島市數(shù)據(jù)實(shí)證研究房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系。

2 數(shù)據(jù)選取與預(yù)處理

本文選用青島市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)中的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（亦即房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、房?jī)r(jià)指數(shù)）與土地交易價(jià)格指數(shù)（亦即土地出讓價(jià)格指數(shù)、地價(jià)指數(shù)），數(shù)據(jù)取自《中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》和《全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》。原始資料是環(huán)比數(shù)據(jù)，取的是2004年一季度到2013年四季度總共40期的季度數(shù)據(jù)。根據(jù)數(shù)據(jù)的迭代轉(zhuǎn)換和定基指數(shù)與環(huán)比指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行數(shù)據(jù)預(yù)處理將基期統(tǒng)一，從而將環(huán)比指數(shù)轉(zhuǎn)化為定基指數(shù)。之后，為了消除特殊數(shù)據(jù)對(duì)模型估計(jì)精度的影響，對(duì)數(shù)據(jù)取自然對(duì)數(shù)，得到調(diào)整后的房?jī)r(jià)指數(shù)（LNDHP）與地價(jià)指數(shù)（LNDLP）。

3 實(shí)證分析

3.1 最優(yōu)滯后階數(shù)

在進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)之前，很必要的一項(xiàng)工作就是找出最優(yōu)滯后階數(shù)。Eviews6.0給出了依據(jù)AIC和SC等多種選擇標(biāo)準(zhǔn)下的自動(dòng)選階。滯后期應(yīng)該慎重選擇。確定最優(yōu)滯后期的方法與準(zhǔn)則有：LR、FPE、AIC準(zhǔn)則、SC準(zhǔn)則、HQ準(zhǔn)則。當(dāng)運(yùn)用這幾個(gè)準(zhǔn)則得出的各個(gè)滯后期下的數(shù)值同時(shí)為最小時(shí)，則該滯后期就是最優(yōu)滯后期。最優(yōu)滯后階數(shù)的檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示：

3.2 平穩(wěn)性檢驗(yàn)

給出一個(gè)時(shí)間序列，如果其自回歸模型AR模型的特征方程的一個(gè)特征根是1，那么這個(gè)序列就是非平穩(wěn)時(shí)間序列，這樣的序列通常表現(xiàn)出隨時(shí)間而不斷增大的特征，檢驗(yàn)一個(gè)序列是否含有單位根，稱(chēng)為單位根檢驗(yàn)。考慮到干擾項(xiàng)可能存在的相關(guān)性，本文采用的是ADF檢驗(yàn)。ADF檢驗(yàn)包括一個(gè)回歸方程，左邊是序列的一階差分項(xiàng)，右邊是序列的一階滯后項(xiàng)、滯后差分項(xiàng)，有的時(shí)候還有常數(shù)項(xiàng)和時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)。帶有兩個(gè)滯后差分項(xiàng)的回歸為：

Δy（t）=β1y（t-1）+β2 Δy（t-1）+β3 Δy（t-2）+β4+β5t+εt（1）

在進(jìn)行ADF檢驗(yàn)時(shí)有三個(gè)選擇：第一個(gè)是回歸中是否包含一個(gè)常數(shù)項(xiàng)，第二個(gè)是回歸中是否包含一個(gè)線(xiàn)性時(shí)間趨勢(shì)，第三個(gè)是回歸中應(yīng)包括多少個(gè)滯后差分項(xiàng)。

對(duì)于ADF檢驗(yàn)，使用哪種模型形式是要根據(jù)具體的數(shù)據(jù)變量來(lái)區(qū)別對(duì)待的。如果數(shù)據(jù)隨時(shí)間變化趨勢(shì)明顯但趨勢(shì)并不太陡，說(shuō)明隨機(jī)趨勢(shì)和確定趨勢(shì)都影響序列，此種情況下其ADF檢驗(yàn)含有常數(shù)項(xiàng)不含有趨勢(shì)項(xiàng)；如果數(shù)據(jù)隨時(shí)間變化趨勢(shì)明顯且趨勢(shì)較陡，說(shuō)明確定性趨勢(shì)中的時(shí)間趨勢(shì)支配了該序列且占絕對(duì)支配地位，此種情況下其ADF檢驗(yàn)含有常數(shù)項(xiàng)含有趨勢(shì)項(xiàng)；如果數(shù)據(jù)反反復(fù)復(fù)地?zé)o規(guī)則地上升下降，說(shuō)明支配數(shù)據(jù)的主要是隨機(jī)趨勢(shì)，此種情況下其ADF檢驗(yàn)不含有常數(shù)項(xiàng)不含有趨勢(shì)項(xiàng)。通過(guò)回歸發(fā)現(xiàn)，常數(shù)項(xiàng)與趨勢(shì)項(xiàng)都不顯著，所以，房?jī)r(jià)指數(shù)與地價(jià)指數(shù)的ADF檢驗(yàn)類(lèi)型選用隨機(jī)游走的形式。

如果ADF值大于單位根檢驗(yàn)臨界值，結(jié)論是序列中含有單位根；如果ADF值小于單位根檢驗(yàn)臨界值，結(jié)論是序列中不含有單位根。房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)的ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示：

3.3 協(xié)整檢驗(yàn)

調(diào)整后的房?jī)r(jià)指數(shù)（LNDHP）與地價(jià)指數(shù)（LNDLP）是非平穩(wěn)時(shí)間序列，經(jīng)過(guò)上面的ADF單位根檢驗(yàn)已經(jīng)得出，調(diào)整后的房?jī)r(jià)指數(shù)（LNDHP）與地價(jià)指數(shù)（LNDLP）是同階單整序列，都是二階單整序列I（2），平穩(wěn)性得以檢驗(yàn)。同階的單整序列才可以進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，以考察序列間存不存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。接下來(lái)對(duì)調(diào)整后的房?jī)r(jià)指數(shù)（LNDHP）與地價(jià)指數(shù)（LNDLP）進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，運(yùn)用Engle-Granger協(xié)整檢驗(yàn)兩步法進(jìn)行分析如下：

3.4 格蘭杰因果檢驗(yàn)

為了進(jìn)一步說(shuō)明調(diào)整后的房?jī)r(jià)指數(shù)（LNDHP）與地價(jià)指數(shù)（LNDLP）的相互影響關(guān)系從短期到長(zhǎng)期的變化，接下來(lái)運(yùn)用格蘭杰（Granger）因果檢驗(yàn)。滯后期數(shù)不同時(shí)，可能得出調(diào)整后的房?jī)r(jià)指數(shù)（LNDHP）與地價(jià)指數(shù)（LNDLP）是正向因果、反向因果或者互為因果的不同結(jié)論。于是下面就把滯后期從1取到11來(lái)進(jìn)行LNDHP與LNDLP的格蘭杰（Granger）因果檢驗(yàn)，從而考察LNDHP與LNDLP的相互影響關(guān)系從短期到長(zhǎng)期的變化。不同滯后期下調(diào)整后的房?jī)r(jià)指數(shù)（LNDHP）與地價(jià)指數(shù)（LNDLP）的Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果如表5所示：

依據(jù)表5可以得出：由滯后期數(shù)為1、2、4、5、8時(shí)拒絕了H0“地價(jià)（LNDLP）不是房?jī)r(jià)（LNDHP）的Granger因”，可見(jiàn)，在中短期地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)造成了較為顯著的影響，但是存在一定的滯后期。由滯后期數(shù)為1、2、3時(shí)拒絕了H0“房?jī)r(jià)（LNDHP）不是地價(jià)（LNDLP）的Granger因”而當(dāng)滯后期數(shù)為4、5、6、7、8時(shí)并沒(méi)有拒絕H0，可見(jiàn)，在短期房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)也有影響且存在一定的滯后期但在中期房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響有所減弱。從滯后期9開(kāi)始，拒絕了H0“地價(jià)（LNDLP）不是房?jī)r(jià)（LNDHP）的Granger因”也拒絕了H0“房?jī)r(jià)（LNDHP）不是地價(jià)（LNDLP）的Granger因”，說(shuō)明在長(zhǎng)期范圍內(nèi)地價(jià)是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因，房?jī)r(jià)也是地價(jià)的格蘭杰原因。

3.5 誤差修正模型（ECM）

上面的協(xié)整檢驗(yàn)已經(jīng)得出調(diào)整后的房?jī)r(jià)指數(shù)（LNDHP）與地價(jià)指數(shù)（LNDLP）之間具有協(xié)整關(guān)系，也就是說(shuō)非平穩(wěn)序列LNDHP與LNDLP之間存在著穩(wěn)定的長(zhǎng)期的均衡關(guān)系。

由此就可以建立誤差修正模型（ECM）來(lái)表示這個(gè)長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

誤差修正模型由非均衡誤差、原變量的差分變量以及隨機(jī)誤差項(xiàng)組成。最簡(jiǎn)單的誤差修正模型表達(dá)式是：

Dy（t）=β0Dx（t）+β1ECM（t-1）+u（t）（4）

其中，ECM（t-1）=y（t）-k0-k1 x（t）是非均衡誤差。y（t）=k0+k1 x（t）表示y（t）和x（t）的長(zhǎng)期關(guān)系。β1ECM（t-1）是修正誤差項(xiàng)。β1是修正系數(shù)，表示誤差修正項(xiàng)對(duì)Dy（t）的修正速度。根據(jù)誤差修正模型的推導(dǎo)原理，β1的值應(yīng)該為負(fù)。誤差修正機(jī)制應(yīng)該是一個(gè)負(fù)反饋過(guò)程。k0和k1是長(zhǎng)期參數(shù)，β0和β1是短期參數(shù)。

建立ECM模型如下：

ΔLNDHP（t）=a（b+LNDHP（t-1））+∑4t=1

（αΔLNDLP（t-1）+βΔLNDHP（t-1））+u（t）（5）

其中，LNDHP和LNDLP分別代表房?jī)r(jià)和地價(jià)，u（t）為干擾項(xiàng)。

應(yīng)用Eviews6.0建立ECM模型得到結(jié)果，據(jù)結(jié)果分析可知，房?jī)r(jià)方程的系數(shù)為-0.132，并且顯著性水平位1%，說(shuō)明，當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，即偏離長(zhǎng)期均衡狀態(tài)時(shí)，它會(huì)以0.132的速度向地價(jià)的均值下調(diào)，且高度顯著，反之，當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)低時(shí)，即偏離長(zhǎng)期均衡狀態(tài)時(shí)，它會(huì)以0.132的速度向地價(jià)的均值上調(diào)，且高度顯著。但是地價(jià)方程的系數(shù)很小，僅為005，且不顯著，說(shuō)明當(dāng)?shù)貎r(jià)過(guò)高時(shí)，即偏離長(zhǎng)期均衡狀態(tài)時(shí)，它會(huì)以0.05的速度向房?jī)r(jià)的均值下調(diào)，且不顯著，反之，當(dāng)?shù)貎r(jià)過(guò)低時(shí)，即偏離長(zhǎng)期均衡狀態(tài)時(shí)，它會(huì)以0.05的速度向房?jī)r(jià)的均值上調(diào)，且不顯著。綜上所述，說(shuō)明在房?jī)r(jià)與地價(jià)的協(xié)整關(guān)系中，地價(jià)占主導(dǎo)地位。另外，建模得到的房?jī)r(jià)與地價(jià)協(xié)整系數(shù)為（1，-1.62），也就是協(xié)整方程的修正系數(shù)，即修正誤差項(xiàng)β1ECM（t-1）的系數(shù)β1=-1.62。這說(shuō)明房?jī)r(jià)與地價(jià)的長(zhǎng)期均衡關(guān)系是：地價(jià)每提高一個(gè)單位，房?jī)r(jià)就會(huì)升高1.62個(gè)單位，顯著水平為1%，高度顯著。

4 結(jié)果分析與政策建議

4.1 結(jié)果分析

以上的實(shí)證分析表明，無(wú)論在短期還是長(zhǎng)期，青島市地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)都有顯著影響。分析其機(jī)理，首先，地方政府通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得一筆不菲的土地出讓金；其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)自己承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的費(fèi)用支出，所以把這部分費(fèi)用當(dāng)做建筑成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，從而形成房地產(chǎn)價(jià)格比預(yù)期高、房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)率的局面；再次，越來(lái)越多的投資者想躋身高盈利的房地產(chǎn)行業(yè)，也就形成了地方政府進(jìn)一步通過(guò)運(yùn)作土地制度“以地生財(cái)”的推動(dòng)機(jī)制。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，一方面增加了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等地產(chǎn)稅收入，另一方面則提升了城市建設(shè)水平，有助于其他產(chǎn)業(yè)的招商引資，間接拉動(dòng)地方財(cái)政收入的增加。所以，作為理性人的地方政府，是有充分的動(dòng)力推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，或者至少把房?jī)r(jià)維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的位置。這就形成了只升不降的“房?jī)r(jià)棘輪效應(yīng)”。

1994年實(shí)行分稅制改革后，地方財(cái)政收入顯著減少，但地方財(cái)政支出未發(fā)生明顯改變，形成了“財(cái)權(quán)”與“事權(quán)”的嚴(yán)重不對(duì)等。為滿(mǎn)足城市基礎(chǔ)建設(shè)、社會(huì)福利發(fā)放等必要的地方政府職能需求，各地方政府競(jìng)相利用我國(guó)土地制度安排，通過(guò)賣(mài)地獲取巨額土地差價(jià)收益。尤其是近年來(lái)，土地財(cái)政“愈演愈烈”，連續(xù)幾年超過(guò)地方政府稅收收入?！暗诙?cái)政”成為支撐地方政府財(cái)政支出的第一力量。

4.2 政策建議

（1）建立完善的地方財(cái)稅制度，實(shí)現(xiàn)地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)的統(tǒng)一和對(duì)稱(chēng)。

（2）建立科學(xué)的政績(jī)考核體制。不要片面追求GDP政績(jī)，客觀的評(píng)價(jià)才能促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。

（3）轉(zhuǎn)變政府職能，正確定位政府角色。改變政府作為土地經(jīng)營(yíng)者的角色，要盡快實(shí)現(xiàn)政府從房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)管者，使政府由“投資型”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)型”。

（4）提高保障性住房的建設(shè)力度，加大住房的供給量。

（5）逐步推進(jìn)土地制度和征收制度的改革。讓市場(chǎng)成為土地資源配置的基礎(chǔ)性手段。打破地方政府在土地市場(chǎng)上的壟斷地位，提高土地市場(chǎng)上的公開(kāi)透明度。

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