住宅地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)探索實(shí)踐—啟宸花園

廣東德晟建筑設(shè)計(jì)研究院

摘要：在住宅全面商品化的今天，多樣化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目讓我們有機(jī)會(huì)對(duì)社會(huì)、城市、社區(qū)等領(lǐng)域進(jìn)行一個(gè)全方位的思考和探索。在不同的設(shè)計(jì)實(shí)踐中在開(kāi)發(fā)商和社會(huì)之間尋找到一種途徑，使得雙方的利益最大化。啟宸花園用地面積13.5萬(wàn)平方米，總建筑面積50萬(wàn)平方米，容積率3.0。項(xiàng)目用地位于中江高速的橫欄鎮(zhèn)出口旁。項(xiàng)目戶(hù)型戶(hù)型從60～200平米的戶(hù)型均有，以滿(mǎn)足市場(chǎng)不同階層的需求。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠得到有效運(yùn)作，于開(kāi)發(fā)商能有效迅速回籠資金得到收益，于設(shè)計(jì)方能夠利用少而精的設(shè)計(jì)力量完成更多的設(shè)計(jì)任務(wù)，于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)能夠注入一種新生機(jī)和活力。

關(guān)鍵詞：?jiǎn)㈠坊▓@；總圖布局；戶(hù)型；立面

前言

當(dāng)人類(lèi)進(jìn)入文明社會(huì)，住宅就成為人類(lèi)生活中的一個(gè)重要組成。住宅從一定意義上說(shuō)反映了一個(gè)時(shí)期的人類(lèi)社會(huì)的文明程度。現(xiàn)階段我國(guó)正全面建設(shè)小康社會(huì)，城市化的進(jìn)程不斷加快。在這一進(jìn)程中，社會(huì)對(duì)住宅的需求是大量的：城鎮(zhèn)居民為改善生活需要住宅、年輕的家庭需要住宅、大量的外來(lái)務(wù)工人員進(jìn)入城市需要住宅……這一切為我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。

在住宅全面商品化的今天，多樣化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目讓我們有機(jī)會(huì)對(duì)社會(huì)、城市、社區(qū)等領(lǐng)域進(jìn)行一個(gè)全方位的思考和探索。在不同的設(shè)計(jì)實(shí)踐中在開(kāi)發(fā)商和社會(huì)之間尋找到一種途徑，使得雙方的利益最大化。

啟宸花園項(xiàng)目的出現(xiàn)，在我看來(lái)這就是一種探索與磨合。

1.項(xiàng)目背景

中山橫欄，地處珠江三角洲，位于中山市西部，西臨西江（珠江流域支流）主航道下游，東與沙溪鎮(zhèn)以河為界，南與大涌鎮(zhèn)相接壤，西與江門(mén)市新會(huì)區(qū)大鰲鎮(zhèn)隔江相望；北與古鎮(zhèn)鎮(zhèn)以陸地為界。

啟宸花園用地面積13.5萬(wàn)平方米，總建筑面積50萬(wàn)平方米，容積率3.0。項(xiàng)目用地位于中江高速的橫欄鎮(zhèn)出口旁。該區(qū)域住宅多以配套不全、過(guò)時(shí)老舊、管理不善、人文環(huán)境差的上世紀(jì)80、90年代的老舊民宅為主。缺少設(shè)施配套齊全的小區(qū)，更沒(méi)有大型的管理完善的居住小區(qū)。啟宸花園的進(jìn)入打破了這一格局，做為該區(qū)域首個(gè)大型的高檔住宅小區(qū)，極大地提高這一區(qū)域的居住質(zhì)量和品位，成為該區(qū)域的一個(gè)重要城市中心。

區(qū)域現(xiàn)狀給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了充分的發(fā)展空間和消費(fèi)基礎(chǔ)保證。長(zhǎng)期的市場(chǎng)積累以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)使得項(xiàng)目市場(chǎng)需求主要為剛性需求，投資性需求少。并且以此為基礎(chǔ)要求項(xiàng)目提供更為舒適和優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境和住宅產(chǎn)品。而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的良好素質(zhì)及項(xiàng)目自身規(guī)模條件條件、設(shè)計(jì)資源、豐富的物業(yè)形態(tài)為項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展打下良好的基礎(chǔ)。

2.總圖

在市場(chǎng)主導(dǎo)的樓市中，到樓盤(pán)的品質(zhì)定位直接影響到總圖布局的取舍。本項(xiàng)目剛性需求盤(pán)的定位和3.0容積率的硬指標(biāo)，在最初的幾輪總圖嘗試后，筆者就與甲方達(dá)成共識(shí)摒棄曲線(xiàn)、花哨的總圖布局選擇中規(guī)中舉的總圖布置方案。

項(xiàng)目用地北側(cè)為岐江公路，東側(cè)為中江高速橫欄站出口且有一物流用地將他們隔開(kāi)，西側(cè)為待建市政規(guī)劃路，南側(cè)為當(dāng)?shù)鼐用袼饺擞玫?。用地西北角被劃去一塊約130x200米的商住用地。

本項(xiàng)目在用地西北側(cè)的商住用地之間，自岐江公路開(kāi)始，引入一條200多米長(zhǎng)的景觀路至項(xiàng)目的用地中心，同時(shí)在這里設(shè)置主入口會(huì)所，形成有縱深感的序列空間和對(duì)外的小區(qū)形象展示面。在會(huì)所的南側(cè)設(shè)置項(xiàng)目的核心景觀泳池，并再在泳池的南側(cè)一擺放本項(xiàng)目的大戶(hù)型單元。這樣就形成了本項(xiàng)的中心主軸線(xiàn)。項(xiàng)目中心區(qū)主軸線(xiàn)兩側(cè)的住宅定位一期開(kāi)發(fā)，旨在迅速打造項(xiàng)目的中心主軸形象展示面，并將項(xiàng)目首先的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)就放在用地離主干道較遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)難度大的用地核心區(qū)；離主軸線(xiàn)稍遠(yuǎn)的東西兩側(cè)住宅定為二期，用地西北側(cè)的靠近岐江公路及高速路口的數(shù)棟住宅三期開(kāi)發(fā)。

在這200多米長(zhǎng)的中心軸兩側(cè)，首先重點(diǎn)打造的就是小區(qū)立面形象、景觀空間、入口及沿街商業(yè)氛圍。巧妙的避開(kāi)了用地沿街面寬度不足無(wú)法營(yíng)造商住氛圍的弊端。從而為項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)。

在總圖戶(hù)型分布設(shè)計(jì)堅(jiān)持照顧到每一個(gè)戶(hù)型都有良好的朝向和日照滿(mǎn)足住宅最基本的要求，并以此為前提結(jié)合小區(qū)景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃不同戶(hù)型所處的位置。

3.戶(hù)型

項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)充分考慮市場(chǎng)需求，在滿(mǎn)足基本的居住功能要求的同時(shí)兼顧舒適性，適當(dāng)在一些大戶(hù)型中做到有較好的景觀要求。戶(hù)型從60～200平米的戶(hù)型均有，以滿(mǎn)足市場(chǎng)不同階層的需求。其中以90-120平米的戶(hù)型最多，60-90平米及120-140平米的戶(hù)型次之，再則是大于140的戶(hù)型。戶(hù)型以經(jīng)典三房為主兼顧舒適兩房。

項(xiàng)目在3期時(shí)，為嚴(yán)格控制成本，對(duì)平面結(jié)構(gòu)做了部分優(yōu)化。為避免過(guò)分不規(guī)則平面出現(xiàn)，三期戶(hù)型將部分房間拉平對(duì)齊，使得結(jié)構(gòu)能夠規(guī)則布置將剪力墻、梁柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，從而有效合理的控制建筑含鋼量。

3.1二期戶(hù)型舉例 三期戶(hù)型舉例

4.立面

方案之初，開(kāi)發(fā)商力求在造型上要求立面豐富有變化。在最初的幾稿立面方案中，項(xiàng)目造型豐富而有變化，屋頂?shù)慕饘俨Ａ?gòu)架為建筑增色不少。但經(jīng)過(guò)多稿立面方案比對(duì)加上成本的控制，最終立面秉承地產(chǎn)商產(chǎn)品的一貫穩(wěn)重大氣三段式劃分的原則：以深色面磚為基座，基座線(xiàn)腳跌級(jí)層次豐富，在近人尺度用更多的細(xì)節(jié)來(lái)營(yíng)造細(xì)膩、典雅的氛圍；中間墻身簡(jiǎn)潔的淺咖啡色面磚外墻；頂部以淺色涂料并在樓梯間處略微增加一些混凝土材料的豎向線(xiàn)條以及局部三層通高的玻璃窗使得建筑挺拔向上。整個(gè)住宅立面用料簡(jiǎn)單大氣渾然一體，既有效的控制了成本又創(chuàng)造了理想的立面效果。

5.結(jié)語(yǔ)

啟宸花園從拿地到一期產(chǎn)品投放市場(chǎng)的時(shí)間只有短短六個(gè)月。六個(gè)月時(shí)間里項(xiàng)目緊張而有序的經(jīng)過(guò)了前期市場(chǎng)定位、方案構(gòu)思、方案報(bào)批、施工圖設(shè)計(jì)、送審、出圖到施工一系列的過(guò)程。這一切的實(shí)現(xiàn)來(lái)自于建筑師團(tuán)隊(duì)和開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)的良好溝通、互相信任和密切分工合作，各司其職形成合力。

這樣才能使得一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠得到有效運(yùn)作，于開(kāi)發(fā)商能有效迅速回籠資金得到收益，于設(shè)計(jì)方能夠利用少而精的設(shè)計(jì)力量完成更多的設(shè)計(jì)任務(wù)，于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)能夠注入一種新生機(jī)和活力。