2014上海商業(yè)地產(chǎn)市場報告

盈石（Insite）由美國大型私募基金黑石（Blackstone）參與創(chuàng)建，是專注中國商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理機構(gòu)，旨在為中國商業(yè)地產(chǎn)市場提供高品質(zhì)、專業(yè)化、全方位的商業(yè)資產(chǎn)增值服務(wù)。其研究中心從國內(nèi)347座城市中甄選出最具城市綜合競爭力、廣義商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿偷貐^(qū)影響力的前20大城市進行定期追蹤與深入分析，創(chuàng)立了“盈石指數(shù)體系”。讓我們透過這個“商業(yè)地產(chǎn)市場晴雨表”，展望上海這座城市商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展 。

2014上海城市概覽

經(jīng)濟發(fā)展位居全國首位

上海是長三角經(jīng)濟區(qū)域的龍頭，整體經(jīng)濟體量龐大，多年來一直位居中國之首。2013年全年GDP增長7.7%，超過21，000億元。其中第三產(chǎn)業(yè)保持快速增長，占比達62.2%。城市居民人均可支配收入達人民幣43，851元，同比增長9.1%，同樣位居全國前列。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額8019.05億元，比上年增長8.6%，另外，中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)建設(shè)啟動實施，這是中國境內(nèi)首個自由貿(mào)易區(qū)，預(yù)計將為上海帶來發(fā)展紅利。至2013年末，區(qū)內(nèi)新設(shè)立企業(yè)3633戶。其中，內(nèi)資企業(yè)3405戶，注冊資本685.86億元；外商投資企業(yè)228戶，注冊資本9.8億美元。

網(wǎng)絡(luò)發(fā)展引發(fā)實體變革

2013年上海整體零售消費市場運行比較平穩(wěn)，其中無店鋪零售快速增長，實現(xiàn)零售額556.6億元；網(wǎng)上商店的零售額為465.4億元，與去年同期相比增長率高達52.4%，成為新的亮點。應(yīng)對網(wǎng)絡(luò)零售的沖擊，上海的購物中心已向特色化轉(zhuǎn)型，通過加強體驗及引入更多品牌和類別組合，來迎合消費者的口吻。

基礎(chǔ)設(shè)施名列前茅

上海的基礎(chǔ)設(shè)施競爭力毫無疑問位居全國各城市之首，各項指標(biāo)均名列前茅。作為中國的國際貿(mào)易中心及國際航運中心，上海于2010年在集裝箱裝卸量上攀升至全球第一大港并保持至今。至2012年底，上海港（海港）擁有各類碼頭泊位1183個，其中萬噸級以上生產(chǎn)性泊位243個，碼頭總長為12.29公里，貨物吞吐能力5億噸。同時上海還擁有虹橋與浦東兩個國際級機場，而以虹橋機場為核心的虹橋交通樞紐，綜合航空、軌道交通、公路等交通方式，轉(zhuǎn)換成為連接長三角地區(qū)的重要交通樞紐。上海的軌道交通極其發(fā)達。截至2013年12月29日，地鐵運營總里程538公里（不含磁浮線），據(jù)世界首位，亦是世界上最繁忙的城市地鐵系統(tǒng)之一。地鐵線路將中心城區(qū)密集覆蓋，并連接了大多數(shù)區(qū)縣，工作日日均客流超800萬人次。而且地鐵線還在不斷拓展建設(shè)中。上海大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施配置與其經(jīng)濟基礎(chǔ)和發(fā)展定位相匹配，為其未來的發(fā)展提供了堅實的保障。

2014上海商業(yè)物業(yè)市場

商圈分布及特點

上海的商業(yè)非常發(fā)達，城市中環(huán)內(nèi)多數(shù)街道大量分布了沿街店鋪，商業(yè)設(shè)施高度集中形成十大商圈。其中五大中心商圈發(fā)展各有特色： 南京西路主打高端奢華品牌，奢侈品旗艦店最為集中，優(yōu)質(zhì)購物中心爭相輝映。南京東路是中華知名的步行街，伴有百貨和特色專營店，是游客必到之處。淮海中路各段定位錯落有致，時尚典雅完美結(jié)合。徐家匯定位休閑娛樂，是年輕人購物消費的首選地帶。陸家嘴作為浦東標(biāo)志性區(qū)域，為商務(wù)人士構(gòu)建繁華的購物天堂。

向外延伸的五大次級商圈分別是四川北路、五角場、中山公園、中環(huán)真北和虹橋，地處內(nèi)環(huán)或內(nèi)中環(huán)區(qū)域。近年來受益于市政府商業(yè)規(guī)劃推動，已經(jīng)成為上海整體商業(yè)市場重要的組成部分。隨著市中心的商業(yè)設(shè)施日趨密集，大量購物中心的建設(shè)正轉(zhuǎn)向內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)區(qū)域，大寧、真如等新興商圈逐漸成形。

商業(yè)物業(yè)存量及變化

隨著去年上海核心地區(qū)如IAPM、嘉里中心、尚嘉中心、K11等多個高端項目開業(yè)，目前上海主要商圈的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)存量已達528萬平方米，市中心商業(yè)競爭加劇。

上海依然是品牌商進入中國市場的首選地，尤其在快時尚領(lǐng)域SPAO、Old Navy、AF、NEW LOOK都先后選址上海落戶旗艦店，非核心區(qū)域的購物中心一般也樂于選擇快時尚品牌作為項目的主力店鋪。另一方面，奢侈品牌隨高端項目落成依然保持年內(nèi)開店1-2家的速度。但隨著奢侈品總體業(yè)績增長的滑落和未來短期可選址的項目較少，預(yù)計在上海等一線城市的擴張速度將明顯放緩。

商業(yè)物業(yè)未來供應(yīng)

根據(jù)統(tǒng)計，上海至2016年底新增商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總量約為430萬平方米，約為現(xiàn)有存量的42%。其中核心商圈的供應(yīng)量有185萬平方米，南京東路和虹橋商圈的未來供應(yīng)量較大，各占比18%。虹橋商圈的多個商業(yè)項目預(yù)計在近期至2015年內(nèi)相繼入市。非核心商圈的商業(yè)物業(yè)亦迅速增長，供應(yīng)將達245萬平方米，為現(xiàn)有存量的52%。在非核心商圈的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，將以社區(qū)型的鄰里中心為主。由于城市核心商業(yè)區(qū)的商業(yè)愈加密集和競爭激烈，社區(qū)商業(yè)相對投入成本較低并且有能力引入大體量的新興娛樂體驗業(yè)態(tài)來增加項目影響力和覆蓋范圍。伴隨著城市版圖的擴大和軌道交通的延伸，以及新興居住區(qū)的集聚，立足社區(qū)服務(wù)和營造便捷休閑的社區(qū)生活方式的社區(qū)型商業(yè)，預(yù)計將成為未來商業(yè)項目的發(fā)展趨勢。

上海作為中國的頂級時尚大都市，密集的人口以及強大的消費能力使得上海的物業(yè)需求綜合排名列全國20大城市首位，其社會消費品零售總額、可支配收入以及人均消費性支出也均居前列。發(fā)達的市場讓上海的商業(yè)經(jīng)營理念以及消費需求也更加超前，對新興品牌的接受度更快，也使得上海成為國內(nèi)外零售商進入中國或者開設(shè)旗艦展示店的首選城市。然而，核心商業(yè)區(qū)的各大商圈供給趨于飽和，未來面臨較大競爭壓力，傳統(tǒng)商業(yè)正紛紛作出業(yè)態(tài)調(diào)整。

2014上海寫字樓市場

商圈分布及特點

作為世界級別的大都市以及中國的經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、商業(yè)中心，上海聚集了眾多國內(nèi)知名企業(yè)和跨國公司入駐，是寫字樓市場長期繁榮的重要基礎(chǔ)。

現(xiàn)階段上海在市區(qū)范圍內(nèi)形成的主要核心寫字樓商圈，包括陸家嘴、人民廣場、南京西路、淮海路、徐家匯、虹橋和竹園。各個商圈都有其發(fā)展特點，如陸家嘴商圈主要打造成國際領(lǐng)先的金融貿(mào)易區(qū)，寫字樓的主要租戶為銀行和金融服務(wù)公司。人民廣場商圈位于上海城區(qū)中心位置，憑借地域的便捷優(yōu)勢，吸引大量國際租戶在此建立地區(qū)總部。南京西路和淮海路商圈是上海傳統(tǒng)的寫字樓區(qū)域，不僅地理位置優(yōu)越并且有良好的商業(yè)氛圍和豐富的配套設(shè)施，深受國際律師事務(wù)所、咨詢公司和設(shè)計公司的青睞。虹橋商圈作為大量日本公司的長期辦公選址區(qū)域，擁有最多的在滬日、韓外籍人士。未來隨著大虹橋商務(wù)區(qū)的發(fā)展，將會吸引更多的企業(yè)進入該商圈。而竹園區(qū)域受益于陸家嘴商圈外擴，隨著新上證所、中金所和中證登三大機構(gòu)的落成，將形成新的金融聚集區(qū)。

寫字樓存量及變化

上海寫字樓市場經(jīng)過近20年的發(fā)展，目前城市中心區(qū)域已經(jīng)趨于成熟。根據(jù)盈石集團研究中心統(tǒng)計，隨著今年企業(yè)天地5號、恒基688等項目陸續(xù)交付，截至2014上半年，全市核心商圈甲級寫字樓存量為508萬平方米。2014全年核心商圈甲級寫字樓預(yù)計有47萬平方米的新增體量入市。以陸家嘴和竹園為代表的浦東寫字樓市場，在最近一段時間內(nèi)表現(xiàn)出了旺盛的市場需求，在租金不斷上升的同時，空置率維持在極低的位置。但同一時期，浦西寫字樓市場因受到新增供應(yīng)的沖擊和傳統(tǒng)行業(yè)萎縮等多方面因素影響，相對表現(xiàn)疲弱。上海寫字樓市場以陸家嘴和南京西路為高端兩極，東強西弱的格局將會繼續(xù)維持一段時期。

寫字樓未來供應(yīng)

隨著上海中心、世紀(jì)匯、大中里等項目未來兩年進入市場，目前上海整體寫字樓供應(yīng)相對缺乏的局面將有所緩解。但多數(shù)市中心未來項目定位都在甲級及其之上，無法改善目前核心商圈租金偏高的結(jié)構(gòu)。同時我們也應(yīng)該看到，非核心商圈的供應(yīng)量是快速增長的，預(yù)計未來3年的甲級寫字樓供應(yīng)量將超過287萬平方米。一方面企業(yè)會被相對低廉的租金所吸引，另一方面，更有優(yōu)勢的新興商圈如虹橋商務(wù)區(qū)、徐匯濱江、前灘等，在初期規(guī)劃、整體設(shè)施、未來區(qū)域功能和政府政策傾斜上，都已經(jīng)有了非常完整的方案，這將有利于企業(yè)更為長期穩(wěn)定的發(fā)展。

上海在人口、GDP規(guī)模和第三產(chǎn)業(yè)占比上都處于引領(lǐng)全國的地位，在經(jīng)濟高度發(fā)達的背景下，上海寫字樓市場需求指數(shù)排名第一。但如同其他一線城市，上海也面臨城市核心區(qū)域未來用地趨于飽和的局面。隨著城市發(fā)展結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前非核心商圈的供應(yīng)量將上升，但因為供應(yīng)集中和位置較偏，這些區(qū)域的去化周期將會相對漫長，未來空置率可能維持在較高水平。

上海商業(yè)地產(chǎn)市場展望

整體城市展望

上海新一輪總體規(guī)劃的編制工作已經(jīng)展開，未來每年新增建設(shè)用地數(shù)量將被嚴格控制，城市發(fā)展將進入更精細化的運作階段。上海自貿(mào)區(qū)經(jīng)過一年的運行后，未來新的制度松綁和改革預(yù)期也將陸續(xù)兌現(xiàn)。隨著國家會展中心、迪士尼樂園等項目投入使用，展會、文化、旅游等服務(wù)業(yè)的進一步發(fā)展將增加上海的對外吸引力，成為城市新的經(jīng)濟增長點。

商業(yè)物業(yè)市場展望

上海作為中國的國際化時尚都市，長期受國內(nèi)外時尚品牌青睞，并引領(lǐng)城區(qū)商業(yè)物業(yè)品質(zhì)不斷升級。同時，伴隨城市的擴張，非核心區(qū)域的社區(qū)配套的購物中心和鄰里中心日趨增多，將成為上海未來商業(yè)物業(yè)發(fā)展的重心。根據(jù)最新發(fā)布的《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2014-2020）》，截至2020年，上海規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑年平均增長將控制在2.6-3.6%，預(yù)計核心商圈的新建項目增速將進一步降低。

寫字樓市場展望

上海計劃在2020年前建成中國的經(jīng)濟、金融、國際貿(mào)易和國際航運四大中心，整體服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟中的占比將繼續(xù)攀升，成為支撐寫字樓需求的支柱。目前，上海中心區(qū)域的寫字樓市場已經(jīng)接近飽和，未來供應(yīng)主要集中在非核心商圈。上海將更多地考慮置于長三角城市群中謀求發(fā)展，注重通過功能提升紓解當(dāng)前發(fā)展中的資源瓶頸，此舉有助于新興區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展。預(yù)計在內(nèi)資和外資的雙向注入的驅(qū)動下，上海寫字樓市場將保持一個穩(wěn)步向上的狀態(tài)。