論我國(guó)商品房預(yù)售制度及其完善

[摘 要]房地產(chǎn)預(yù)售制度是由《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等一系列法律法規(guī)建立起來(lái)的制度，自1994年實(shí)施以來(lái)，該制度不斷完善，其順應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，在加速資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低開(kāi)發(fā)成本等方面起著不可或缺的作用，在一定程度上推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。但由于我國(guó)現(xiàn)行商品房預(yù)售制度在執(zhí)行過(guò)程中存在誤區(qū)，使得房地產(chǎn)預(yù)售制度遭遇了嚴(yán)厲的質(zhì)疑和和嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

[關(guān)鍵詞]商品房預(yù)售制度；淵源；完善

一、商品房預(yù)售制度概述

（一）商品房預(yù)售的概念和性質(zhì)

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。[1]由于商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚未建造或正在建造，在未來(lái)約定的時(shí)期內(nèi)竣工并交付的工程，因此承購(gòu)人在簽訂預(yù)售合同時(shí)取得的僅僅是尚未實(shí)際存在即尚在建商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。預(yù)售商品房一經(jīng)辦理登記手續(xù)便具有了公示效力，從而預(yù)購(gòu)人的期待權(quán)便被賦予了物權(quán)的屬性而取得了對(duì)抗第三人的效力。

（二）商品房預(yù)售的特征

1.商品房預(yù)售是一種關(guān)系復(fù)雜的交易行為

商品房預(yù)售制度使得開(kāi)發(fā)商與預(yù)購(gòu)人、預(yù)購(gòu)人與銀行之間派生出了錯(cuò)綜復(fù)雜的法律關(guān)系。商品房預(yù)售制度打破了傳統(tǒng)的產(chǎn)品銷(xiāo)售規(guī)則，并未遵循“生產(chǎn)—包裝—檢驗(yàn)—流通”這種常規(guī)的銷(xiāo)售模式，而是將銷(xiāo)售環(huán)節(jié)前置，在商品房還沒(méi)有成為一個(gè)可使用的合格商品之前，預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商之間就其所有權(quán)就進(jìn)行了預(yù)先轉(zhuǎn)讓，多數(shù)預(yù)購(gòu)人用其對(duì)該商品房的未來(lái)所有權(quán)作抵押擔(dān)保向銀行按揭貸款，用于支付其擁有所有權(quán)但事實(shí)上并不存在的商品房的價(jià)金，形成了開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人和銀行三者之間這種錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系。[2]在這種系列行為派生出的多層復(fù)雜的法律關(guān)系下，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人、銀行任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都將對(duì)商品房交易合同的正常履行產(chǎn)生不可估量的影響。

2.商品房預(yù)售的標(biāo)的具有不確定性

在商品房預(yù)售制度下，交易雙方的標(biāo)的物是正在建設(shè)還未完工的工程，預(yù)購(gòu)人看不見(jiàn)也摸不到實(shí)際的房屋，只能根據(jù)開(kāi)發(fā)商描摹出來(lái)的圖紙進(jìn)行選擇，有關(guān)商品房的外觀、質(zhì)量、權(quán)屬關(guān)系、配套設(shè)施等關(guān)系預(yù)購(gòu)人切身利益的重大事項(xiàng)都僅靠開(kāi)發(fā)商單方制定的售樓合同來(lái)約定，預(yù)購(gòu)人買(mǎi)到的僅僅是開(kāi)發(fā)商的一紙承諾，卻承擔(dān)著所購(gòu)商品房物理狀況、權(quán)利狀況、開(kāi)發(fā)商的履約能力和誠(chéng)信度不確定的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

3.商品房預(yù)售制度下標(biāo)的物的交付具有長(zhǎng)期性及風(fēng)險(xiǎn)性

在商品房預(yù)售制度下，從開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)土地開(kāi)發(fā)、房屋建造，到建設(shè)工程最后竣工并交付預(yù)購(gòu)人使用，一般需要1-2年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。這就決定了預(yù)售行為從成立開(kāi)始到全部履行完畢的整個(gè)過(guò)程具有長(zhǎng)期性。[3]正是因?yàn)槁男兄芷陂L(zhǎng)，商品房預(yù)售中的預(yù)購(gòu)人承擔(dān)了比現(xiàn)房銷(xiāo)售中的購(gòu)房人更大更多的風(fēng)險(xiǎn)，一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、違反合同約定、攜款潛逃等情況出現(xiàn)，預(yù)購(gòu)人將血本無(wú)歸。

（三）商品房預(yù)售的條件

由于商品房預(yù)售具有復(fù)雜性、不確定性、長(zhǎng)期性、風(fēng)險(xiǎn)性等特征，因此預(yù)購(gòu)人在預(yù)售過(guò)程中處于相對(duì)弱勢(shì)的不利地位，一些無(wú)良開(kāi)發(fā)商在商品預(yù)售過(guò)程中處處設(shè)消費(fèi)陷阱，置預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益于不顧，置國(guó)家法律法規(guī)于不顧，嚴(yán)重侵害預(yù)購(gòu)人的利益，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。為了更好地保障預(yù)購(gòu)人的利益，避免“爛尾樓”的出現(xiàn)，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售制度作出了嚴(yán)格的限制，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在符合一定的條件后才能進(jìn)行預(yù)售。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。只有符合了以上條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能進(jìn)行商品房預(yù)售。

二、我國(guó)現(xiàn)行商品房預(yù)售制度存在的主要問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度

商品房預(yù)售制度使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻降低，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，大量缺乏開(kāi)發(fā)實(shí)力的低質(zhì)開(kāi)發(fā)商抱著“空手套白狼”的僥幸心理混跡于房地產(chǎn)市場(chǎng)，企圖鉆法律的空子，利用預(yù)售制度的漏洞憑借極度匱乏的資金、技術(shù)等獲得可觀的收益。在高房?jī)r(jià)和高利潤(rùn)的驅(qū)使下，開(kāi)發(fā)商費(fèi)盡心思、極盡手段從地方政府以低廉的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)土地，從商業(yè)銀行申請(qǐng)低成本的銀行貸款，對(duì)他們來(lái)說(shuō)這些才是項(xiàng)目獲得成功的關(guān)鍵因素。因此，大量低質(zhì)開(kāi)發(fā)商為了獲得土地使用權(quán)，或者以低廉的價(jià)格獲得土地使用權(quán)，使盡渾身解數(shù)，不惜重金打通政府部門(mén)的各個(gè)環(huán)節(jié)。在這個(gè)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商消耗了不少的本該用于商品房工程建設(shè)的建設(shè)資金，對(duì)此時(shí)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)迫在眉睫的問(wèn)題就是如何籌措資金用于工程建設(shè)，而通過(guò)商品房預(yù)售制度低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)付款成為一個(gè)很好的選擇。[8]

（二）商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制是單一的、不健全的

在預(yù)售制度中獲益最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅承擔(dān)工程完工后將現(xiàn)房交付購(gòu)房人的義務(wù)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也極為有限，而購(gòu)房人在既談不上控制更談不上使用物業(yè)的情況下，卻要為在建設(shè)中的水泥塊支付貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)用等。[9]銀行成為了最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)著，房地產(chǎn)投資自有資金持有比例很低，銀行貸款比重在55%以上，開(kāi)發(fā)商借助貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款等方式，隱形地將商品房的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。一旦開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房人和銀行將遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，為開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)買(mǎi)單。[10]

（三）購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱

商品房預(yù)售制度下，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房子的狀況根本無(wú)法有清晰的認(rèn)識(shí)和了解，開(kāi)發(fā)商提供給購(gòu)房者的參照信息只有圖紙、模型或者“樣板間”，至于未來(lái)交付房屋的實(shí)際使用面積、工程建筑質(zhì)量、權(quán)屬關(guān)系、配套設(shè)施等關(guān)乎購(gòu)房人切身利益的問(wèn)題購(gòu)房人根本無(wú)法預(yù)測(cè)，這給開(kāi)發(fā)商在預(yù)售中通過(guò)設(shè)置消費(fèi)陷阱誤導(dǎo)甚至欺騙消費(fèi)者，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。[11]通常，消費(fèi)者在獲知地產(chǎn)商取得商品房預(yù)售許可證后，即認(rèn)為其權(quán)利已經(jīng)得到了保障，就會(huì)簽訂預(yù)售合同。而事實(shí)上，從項(xiàng)目取得預(yù)售許可證可以預(yù)售到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格可以收房，期間都有一至兩年的時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)部分開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”“爛尾樓”“延期交房”等情況。即便是等到承購(gòu)人收房時(shí)，也可能遭遇收房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商推卸責(zé)任或推延辦理房產(chǎn)證等實(shí)際問(wèn)題。

三、我國(guó)現(xiàn)行商品房預(yù)售制度的完善

（一）拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道

預(yù)售制度建立的初衷就是為了解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資難、資金支持不足的問(wèn)題，并提高資金的使用效率，降低開(kāi)發(fā)資金的使用成本。[14]但是，現(xiàn)有制度的缺陷在于開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)度依賴了預(yù)售資金，讓預(yù)售制度擔(dān)負(fù)了過(guò)多的融資功能。在房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源中，通過(guò)各種渠道獲得的銀行信貸資金要占其資產(chǎn)比重的70%以上。因此，積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融品種創(chuàng)新，暢通房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道，通過(guò)建立商品房開(kāi)發(fā)土地融資制度和發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中長(zhǎng)期貸款，拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道，才是有效解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售資金過(guò)度依賴問(wèn)題的良策。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)售制度的一個(gè)重要功能就是降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻，便于開(kāi)發(fā)商融資，如果我們?cè)O(shè)立過(guò)高的準(zhǔn)入門(mén)檻，則違背了該制度設(shè)立的初衷。因此我國(guó)的預(yù)售制度使得大量的低質(zhì)中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入市場(chǎng)，嚴(yán)重破壞了房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境，損害了社會(huì)利益。對(duì)此，筆者的建議是設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行任何一個(gè)預(yù)售商品房項(xiàng)目之前，必須向房地產(chǎn)主管部門(mén)申報(bào)，由房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、近期資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)有流動(dòng)資金量等進(jìn)行審核，只有通過(guò)房地產(chǎn)主管部門(mén)的審批才能進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。此外可引入具有社會(huì)公信力的第三方機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管主體，例如律師事務(wù)所、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等，因其是獨(dú)立于交易關(guān)系之外的平等的民事主體，既可保證其公正性，也可保證其效率。[15]

（三）建立有效的多邊風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制

在現(xiàn)存的商品房預(yù)售制度中風(fēng)險(xiǎn)的分配極其不合理，開(kāi)發(fā)商可以很輕易地將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者和銀行。針對(duì)此狀況我們可以設(shè)立商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金，平衡交易各方的風(fēng)險(xiǎn)。具體實(shí)施辦法是各開(kāi)發(fā)商集中起來(lái)建立一個(gè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，預(yù)先從商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中提取利潤(rùn)建立風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?，一旦開(kāi)發(fā)商在預(yù)售過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，就利用這個(gè)基金來(lái)進(jìn)行相關(guān)的賠付，履行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的責(zé)任。[16]這一機(jī)制可以有效地把整個(gè)房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)分散給消費(fèi)者、銀行以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一起來(lái)承擔(dān)，從而建立有效的多邊風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，促進(jìn)交易公平。還可以鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司增設(shè)相應(yīng)的險(xiǎn)種，以幫助預(yù)購(gòu)人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立嚴(yán)格的預(yù)售信息披露制度

開(kāi)發(fā)企業(yè)之所以能夠肆無(wú)忌憚地違規(guī)使用預(yù)售資金，最主要的原因就是開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間存在信息不對(duì)稱，購(gòu)房者處于相關(guān)信息的弱勢(shì)地位而不得不被動(dòng)地承受所有的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。筆者建議借鑒證券市場(chǎng)上市公司的信息披露制度，建立一套針對(duì)預(yù)售交易流程的信息化管理監(jiān)督體系，將開(kāi)發(fā)商的基本情況和預(yù)售商品房的相關(guān)信息在各地房地產(chǎn)信息官方網(wǎng)站予以公示，方便購(gòu)房者參閱，接受公眾監(jiān)督，以扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者所處的劣勢(shì)地位。開(kāi)發(fā)商的基本信息包括開(kāi)發(fā)商的名稱、住所、資質(zhì)證明、各種必備的許可文件及資產(chǎn)狀況等；預(yù)售商品房的相關(guān)信息包括房屋的規(guī)劃、質(zhì)量、面積、配套設(shè)施、交易金額、剩余存量等。信息披露的內(nèi)容越充分越真實(shí)，就越有利于實(shí)現(xiàn)信息平衡，使購(gòu)房者做出更合理更有利的決策。品牌企業(yè)也可以通過(guò)這一公共平臺(tái)，宣傳自己的產(chǎn)品，提升企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)互惠共贏。

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