房企跨界銀行的近謀與遠(yuǎn)略

據(jù)悉，作為國(guó)內(nèi)首宗由地方國(guó)企完成、且是金融危機(jī)以來境外資本在香港的最大一筆收購(gòu)交易，越秀集團(tuán)動(dòng)用了116.4億港元的巨額資金，吃進(jìn)了創(chuàng)興銀行75%的已發(fā)行股本。惹人眼球的是，就在1月底，恒大地產(chǎn)收購(gòu)了華夏銀行4.522%的股份，躍升為后者的第五大股東，而稍早一點(diǎn)，萬(wàn)科斥資30億港元認(rèn)購(gòu)了徽商銀行的發(fā)行股份，成為后者的單一最大股東。

最近五年中，相繼有中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)、綠地集團(tuán)、華潤(rùn)置地集團(tuán)等進(jìn)入銀行業(yè)。不過，當(dāng)萬(wàn)科、恒大、越秀這些“千億軍團(tuán)”或地方國(guó)企龍頭也紛紛邁進(jìn)銀行業(yè)時(shí)，意味著房地產(chǎn)金融化正呈現(xiàn)出明顯的加速趨勢(shì)。

全球知名的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞（中國(guó)）在一份最新研究報(bào)告中指出，純房企入股銀行后，最為重要的一點(diǎn)是，企業(yè)能在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外形成另一高利潤(rùn)增長(zhǎng)極。據(jù)中房協(xié)發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書（2013）》的報(bào)告顯示，受制于成本上漲與需求下降的約束，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)年均凈利潤(rùn)率次第降低1個(gè)百分點(diǎn)的趨勢(shì)，到2015年，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤(rùn)率將觸及“10%警戒線”。與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，銀行業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.38萬(wàn)億元，相較2012年的凈利潤(rùn)水平還有增長(zhǎng)；從不良資產(chǎn)的角度來看， 2014年甚至是未來數(shù)年，不良資產(chǎn)率突破1.2%的可能性并不大，銀行所具有的穩(wěn)健盈利能力不容置疑。重要的是，國(guó)內(nèi)16家上市銀行的價(jià)格估值處于歷史最低位置，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)出手，完全可以在“抄底”的興奮中，獲取未來令人心動(dòng)的溢價(jià)收益。

但是，相對(duì)于財(cái)務(wù)投資而言，房企入股銀行所展現(xiàn)出的融資方面訴求更為強(qiáng)烈。據(jù)央行《2013年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2013年末，人民幣各項(xiàng)貸款余額71.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.1%，其中金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額14.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19%；增量上，房地產(chǎn)全年增加2.34萬(wàn)億元，同比多增9987億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的28%。然而，基于高企房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，房企今后獲得信貸資源的難度將進(jìn)一步加大。不僅如此，按照國(guó)辦107號(hào)文，信托公司被禁止開展非標(biāo)準(zhǔn)化理財(cái)資金池業(yè)務(wù)，而且私募股權(quán)投資基金也被禁止開展債權(quán)類融資業(yè)務(wù)，這兩類影子銀行業(yè)務(wù)的資金，原來主要流向房地產(chǎn)行業(yè)，107號(hào)文顯然讓房企融資暗道大幅收窄。

“錢緊”倒逼房企拓展新的融資平臺(tái)。如果能夠收購(gòu)上市銀行股權(quán)并成為核心股東，房企等于獲得了又一條直接融資的通道，支撐自己快速拿地與擴(kuò)張。從這個(gè)角度而言，房企入股銀行，是地產(chǎn)商對(duì)未來房市預(yù)期樂觀的反應(yīng)。

作為一種戰(zhàn)略指向，房企入股銀行所謀求的行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新與相關(guān)產(chǎn)品創(chuàng)新趨勢(shì)特別值得關(guān)注。往大的方面看，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)逐漸推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“加工業(yè)”的特征，入股銀行后，未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢(shì)，行業(yè)升級(jí)特色非常顯著。從實(shí)際情況來看，許多房企通過入股銀行而謀變的愿望也十分強(qiáng)烈。以萬(wàn)科為例，目前掌握著超過50萬(wàn)套住房的現(xiàn)成客戶資源，除傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)外，近年來萬(wàn)科一直在籌劃提供“社區(qū)金融服務(wù)”，而入股徽商銀行后，萬(wàn)科具備了向所管理的社區(qū)提供網(wǎng)上銀行和零售銀行等各類服務(wù)的功能；另外，萬(wàn)科的合作對(duì)象包括8000 家建材供應(yīng)商及承包商，其中5000家為中小企業(yè)，這些企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)也需要萬(wàn)科的支持。據(jù)此，涉足銀行業(yè)后，萬(wàn)科可以通過融資平臺(tái)打通整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。

必須肯定的是，房企跨界銀行目前獲得了最為難得的“窗口期”。除了頂層設(shè)計(jì)鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入金融業(yè)和參與金融機(jī)構(gòu)重組改造外，由于受到利率市場(chǎng)化趨勢(shì)以及互聯(lián)網(wǎng)金融興起的政策與產(chǎn)業(yè)壓力，商業(yè)銀行也更加強(qiáng)烈地感到未來生存的艱難。據(jù)普華永道與中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)銀行家調(diào)查報(bào)告（2013）》顯示，超過七成銀行家對(duì)未來三年銀行的收入及利潤(rùn)增長(zhǎng)預(yù)期有所下調(diào)。正是如此，作為機(jī)構(gòu)投資者的房企介入商業(yè)銀行，肯定會(huì)得到后者的歡迎。