中國投資者為何青睞澳大利亞房產(chǎn)（三）

在房價(jià)攀升的同時(shí)，清拍率、銷售速度、租金漲幅也不斷刷新紀(jì)錄。11月底，綠地集團(tuán)在澳洲布局首個(gè)項(xiàng)目開始發(fā)售，一時(shí)間，“綠地集團(tuán)悉尼樓盤開盤大售2.5億美元”等新聞在媒體上鋪天蓋地。事實(shí)上，這并非個(gè)例，國內(nèi)品牌開發(fā)商以及高凈值個(gè)人紛紛涌入澳大利亞房產(chǎn)市場淘金。對于投資者而言，過去的良好表現(xiàn)只是參考的基數(shù)，未來澳大利亞房產(chǎn)市場走勢才是大家關(guān)注的焦點(diǎn)?，F(xiàn)在，就由海外房產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)澳信集團(tuán)的專家團(tuán)隊(duì)，帶我們一起揭開澳大利亞房產(chǎn)的神秘面紗。

泡沫是否存在

目前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、經(jīng)濟(jì)分析師以及主流媒體，對澳洲房地產(chǎn)市場主要持兩種態(tài)度。

一種態(tài)度認(rèn)為，澳大利亞住房價(jià)格正在偏離其市場價(jià)值，首次置業(yè)者數(shù)量減少，金融市場不斷濫用信貸資產(chǎn)，澳大利亞房產(chǎn)正處于一個(gè)類似于美國次貸危機(jī)的房產(chǎn)崩潰前期，出現(xiàn)了歷史上最大的泡沫。

而另一種態(tài)度認(rèn)為，澳洲房價(jià)雖連年上漲，但長期發(fā)展趨勢仍積極明朗，并沒有泡沫化，從長期的投資角度來看，價(jià)格將上漲而不是下跌。這是因?yàn)椋?/p>

其一，人口大幅增長是推動(dòng)房價(jià)上漲的主要驅(qū)動(dòng)力之一。澳大利亞每天增長1048人，年增長率為1.7%，且多為移民。按照目前的人口增長速度，房屋供應(yīng)將持續(xù)緊張；其二，市場上住房供應(yīng)短缺，全澳空置率保持在2%左右，租賃市場暢旺，悉尼的代售房產(chǎn)數(shù)量則創(chuàng)五年新低，買家競爭激烈；其三，政府限制土地的供給，致使土地價(jià)格上漲。由于大多數(shù)人想要居住在大城市及其周圍，澳洲的經(jīng)濟(jì)中心城市不得不建造更多的中等或高密度住宅；其四，由于銀行實(shí)行低利率，購房者償還貸款能力提高，通過借貸投資房產(chǎn)的需求增多；其五，寬松的信貸體系，降低了購房門檻；其六，稅收體系有利于購房者。購買澳大利亞房產(chǎn)，不用繳納遺產(chǎn)稅及物業(yè)稅。在投資過程中，如果租金不能涵蓋支出，還可以通過負(fù)扣稅獲得稅務(wù)上的優(yōu)惠；其七，澳大利亞貸款者多半債務(wù)情況良好，財(cái)務(wù)脆弱的屋主少之又少。

以上這些因素，皆是這部分業(yè)內(nèi)人士看旺澳大利亞房產(chǎn)市場的原因。

清拍率居高不下

根據(jù)澳洲房產(chǎn)物業(yè)監(jiān)察部APM的研究數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著“前所未有”的忙碌時(shí)期，由于買家競購，房價(jià)急劇攀升，選擇在拍賣會(huì)上出售房屋的業(yè)主人數(shù)也創(chuàng)下了新紀(jì)錄。如上圖所示，進(jìn)入2013年以后，悉尼及墨爾本的二手房清拍率迅速回升，重回峰值。尤其是進(jìn)入第二季度以后，悉尼的清拍率連續(xù)多周都保持在80%，以上。這是自上一輪房地產(chǎn)熱潮以來，從未出現(xiàn)過的熱賣勢頭。

在以往的房產(chǎn)淡季“圣誕節(jié)”期間，悉尼和墨爾本的拍賣會(huì)數(shù)量也至少是十年內(nèi)同期最高的。12月期間，悉尼錄得有史以來最旺的春季拍賣市場。在去年12月21日，墨爾本也經(jīng)歷了有史以來物業(yè)拍賣數(shù)量最多的一周。這一情況，正是房產(chǎn)市場強(qiáng)勁的直接表現(xiàn)。

盡管房價(jià)飆升，但分析人士認(rèn)為，澳大利亞的住房正處于十年來的最實(shí)惠水平。原因在于，市場的住房價(jià)格明顯增長，但由于利率下降，可負(fù)擔(dān)性已經(jīng)持續(xù)改善。歷史低利率和工資增長大幅抵消了澳洲各地的住房成本。此外，根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局（ABS）公布的數(shù)據(jù)，澳洲租房者的比例，從1990年代中葉上升了將近5%至30.3%，有史以來規(guī)模最大的移民潮加劇了租房危機(jī)，給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來巨大壓力，例如悉尼大部分地區(qū)，房屋空置率已降至歷史最低。不少家庭在租房壓力下提前置業(yè)，他們認(rèn)為，替房東還房貸還不如自己購買。

基于此，RP Data的一份數(shù)據(jù)預(yù)測，澳洲逾250個(gè)城區(qū)的房價(jià)將在未來10年翻番。同期，近800個(gè)郊區(qū)的樓盤周租有望在10年內(nèi)增加一倍。對此，澳信集團(tuán)資深投資專家認(rèn)為，澳洲房產(chǎn)的需求量受到低利率、日漸改善的消費(fèi)者信心和家庭財(cái)富日增的提振，澳元兌人民幣匯率跌落、澳洲留學(xué)移民政策放寬將繼續(xù)催生中國買家市場。悉尼、墨爾本、布里斯班、黃金海岸、珀斯等城市，有很多的投資機(jī)會(huì)。在今后的連載中，澳信集團(tuán)將繼續(xù)做深入的分析。

2014延續(xù)牛市“財(cái)富效應(yīng)”

2013年，澳洲房地產(chǎn)市場形成了牛市的“財(cái)富效應(yīng)”，2014年極有可能延續(xù)2013年的盛況，預(yù)計(jì)房價(jià)將增長10%。事實(shí)上，2013年房價(jià)增長最高的城市發(fā)生在悉尼——3月到12月之間猛漲15%，也許這樣的速度，2014年將出現(xiàn)在澳洲的其他城市，如布里斯班。RP Data的發(fā)言人認(rèn)為，“在一個(gè)房價(jià)仍處于峰值下方的市場中，房價(jià)勢必繼續(xù)上漲?！?/p>

澳信集團(tuán)市場部負(fù)責(zé)人表示，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)市場對2014年澳洲經(jīng)濟(jì)增長和金融市場健康發(fā)展都具有決定性作用。根據(jù)RP Data的統(tǒng)計(jì)，澳大利亞八大首府城市房地產(chǎn)市場的投資收益率平均值為8.5%，悉尼的房產(chǎn)投資收益率超過10%，墨爾本則保持在7.3%。因此，無論是直接投資房地產(chǎn)，還是間接持有與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品，投資前景都是非常好的。

至于如何投資澳大利亞房產(chǎn)，可咨詢澳信集團(tuán)澳洲房產(chǎn)投資專家，免費(fèi)咨詢熱線：021-6335 1266；或登陸澳信集團(tuán)官網(wǎng)www.ausingroup.com，以便掌握更多澳信集團(tuán)2014年度展會(huì)信息。澳信集團(tuán)“大型澳大利亞精品房產(chǎn)巡展”于3月1日拉開序幕，敬請關(guān)注。