房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險管控研究

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A摘要：目前，房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)在我國GDP中占比過重，存在“房地產(chǎn)業(yè)興，則各業(yè)興；房地產(chǎn)業(yè)冷，則GDP增速難以保持”的情況。稅收風險管理是稅務機關以納稅遵從最大化為目標，科學實施風險目標規(guī)劃、識別排序、應對處理和績效考評，力求最具效率地運用有限征管資源，不斷降低納稅遵從風險和稅收執(zhí)法與管理風險的方法和過程。稅收風險管理的意義在于，依托優(yōu)化征管資源、充分發(fā)揮信息技術的作用，通過風險分析、識別、歸類，采取相適應的管理策略，實施有針對性的風險控制，破解新形勢下稅收征管面臨的突出矛盾和主要問題。我國改革開放以來，各行各業(yè)經(jīng)濟要素都得到最大的解放，生產(chǎn)力得到快速發(fā)展，市場經(jīng)濟得以健康有序發(fā)展。黨的十八屆三中全會明確提出了\"市場在經(jīng)濟資源配置中起決定性的作用\"。我國房地產(chǎn)業(yè)也在改革開放中發(fā)展起來，1978年，住房改革拉動了序幕，先后經(jīng)歷了公房成本價銷售、提高租金補貼售房、住房商品化社會化等改革措施。我國大力發(fā)展商品房制度，改革過去的住房制度，讓房地產(chǎn)業(yè)步入繁榮，讓房地產(chǎn)成為新的經(jīng)濟增長點。目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為各城市經(jīng)濟發(fā)展水平的標志，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)在我國及各地城市的 GDP占有很大的比重。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈還很長，可以帶動包括建筑、水泥、鋼鐵等相關產(chǎn)業(yè)，還可以提供大量的就業(yè)機會。房地產(chǎn)業(yè)不但帶來相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其自身還為國家?guī)砹素S富的稅源。近年來由于房地產(chǎn)較熱，其豐厚的利潤也讓國庫和地方財政豐盈，成為各地的主要財政來源之一。然而，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的涉稅也成為近年的熱點，國家連續(xù) 12年將房地產(chǎn)業(yè)列入指令性檢查項目，不斷發(fā)生征納雙方爭點，讓房地產(chǎn)企業(yè)處在稅務風險的風口浪尖上。2014年，國家稅務總局又將房地產(chǎn)業(yè)列入指令性檢查項目，房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務風險管理，是房地產(chǎn)企業(yè)做好內(nèi)部控制的重要課題之一。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務風險管控；內(nèi)部控制措施一、 房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理和企業(yè)內(nèi)部控制

研究房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理架構設置問題，首先要理清稅務風險、稅務風險管理和企業(yè)內(nèi)部控制制度這幾個最基本的重要概念。有關風險的問題，學術界和實務界都已經(jīng)有廣泛討論并取得相應的成果:風險就是損失發(fā)生的不確定性，一種損失有可能發(fā)生也有可能不發(fā)生，何時發(fā)生也不知道。風險管理就是通過風險識別，結(jié)合風險管理主體本身的風險承受能力，制定出相應的風險應對方案（風險應對方案有風險承受、風險轉(zhuǎn)移、風險規(guī)避、風險減輕等四種)。企業(yè)是社會經(jīng)濟的細胞，是財富創(chuàng)造的核心環(huán)節(jié)，政府要完成社會公共管理職能，要有一定的公共資金，但是政府不是財富的創(chuàng)造者，因此為了完成其公共管理職能，就要憑借其行政權力，參與財富的分配，這就是稅收。稅收是企業(yè)的一項支出，是一項成本，我們稱為稅務成本。稅務風險就是因涉稅問題造成企業(yè)的支出，給企業(yè)造成了損失。這項損失發(fā)生如果不確定，就是稅務風險。稅務風險管理就是企業(yè)通過一系列的措施，將因稅務問題造成損失的不確定性鎖定。企業(yè)內(nèi)部控制是企業(yè)為了保證企業(yè)資產(chǎn)的安全完整、財務會計資料合法合規(guī)、企業(yè)經(jīng)營合法合規(guī)、有效運營、實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標而采取的一系列措施和方法。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險類型及其產(chǎn)生原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險類型

筆者總結(jié)近年來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的稅務案例，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險主要有以下幾種。

1.房地產(chǎn)企業(yè)應稅營業(yè)額核算不符合稅收法律規(guī)制度的要求，造成房地產(chǎn)企業(yè)應納而未納、少納稅款，面臨補稅、罰款、加收滯納金以及刑事處罰的風險。房地產(chǎn)企業(yè)在利益的驅(qū)使下，為了達到不納或少納稅款的目的，采取直接坐支售樓收入，以收抵支，或收入不入賬，或轉(zhuǎn)移隱藏預收款、將預收款變相為購房訂金，價外費不計收入，關聯(lián)方轉(zhuǎn)移利潤等等方法。

2.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算不規(guī)范，少計收入或者虛增成本費用。會計核算不規(guī)范，會造成少計收入或者虛增成本費用，影響稅款計算的準確性。例如有的房地產(chǎn)企業(yè)出售車庫不計入應稅收入，有的以聯(lián)合開發(fā)的名義分配房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而不計銷售等。在成本費用方面，未能按國家稅務總局 [2009]31號文的規(guī)定核算期間費用、開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本、己銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，致使成本核算、混亂，無法正確計算稅款。

3.房地產(chǎn)企業(yè)涉稅處理適用稅法不準確，造成多繳稅款。房地產(chǎn)企業(yè)的相關稅款計算是依據(jù)國家相應的稅法，在涉稅處理實務時，房地產(chǎn)企業(yè)如果適用稅法不準確，就會影響稅款計算的準確，有時，會造成多納稅款，加重企業(yè)的稅務成本。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)將\"開發(fā)產(chǎn)品\"轉(zhuǎn)為\"自用固定資產(chǎn)\"依然按視同銷售處理，多繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?？偩衷瓏惏l(fā) [2006]31號文規(guī)定應視同銷售計算營業(yè)稅和所得稅，而總局國稅發(fā) [2009]31號文已不再將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)作視同銷售處理，如果房地產(chǎn)企業(yè)對這項政策不了解，仍按舊文件規(guī)定處理，就會造成多繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險產(chǎn)生的原因

導致房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險產(chǎn)生的主要原因有開發(fā)商趨利動因、現(xiàn)行稅收法規(guī)政策不完善、企業(yè)財務人員稅務財務水平不高、企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善。

1.開發(fā)商趨利動因。開發(fā)商趨利動因是房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險產(chǎn)生的直接動因，在利益的驅(qū)動下，法律、誠信依法納稅意識不足的開發(fā)商就會動不守稅法的腦子。

2.現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收法規(guī)政策不完善。我國市場經(jīng)濟發(fā)展還不是很完善，市場經(jīng)濟相關的法律制度還不是很健全，現(xiàn)有的稅法體系有些可操作性還存在一定的難度，稅收法律法規(guī)變化也快。特別是近年來，國家對房地產(chǎn)加強宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)稅收政策繁多、變化快。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務人員稅務財務水平不高。我國是一個會計大國，但不是會計強國。會計人才在總量上很多，但是適用性的中高級人才不足。房地產(chǎn)企業(yè)財務人員稅務財務水平不高，也是房地產(chǎn)稅務風險產(chǎn)生的重要原因。

4.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善。健全完善的內(nèi)部控制制度，有助以企業(yè)防范風險的發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善，是發(fā)生稅務風險的制度性因素，客觀性因素。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險管理的應對策略研究

（一）加強守法意識，提升誠信納稅意識

我國住房制度改革以來，現(xiàn)有的住房制度造成了房源供應不足，造成了房地產(chǎn)行業(yè)利潤大大超過了社會平均利潤率。高額的利潤不能由開發(fā)商獨享，政府要通過稅收分享。在利益最大化的驅(qū)動下，部分開發(fā)商守法及誠信納稅意識不足，在涉稅處理時未能很好遵守稅法規(guī)定，這是房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險產(chǎn)生的主觀要素。要防范因主觀方面帶來的稅務風險，就要加強守法意識，提升誠信納稅意識。加強守法、誠信納稅意識，是一項系統(tǒng)性的工程，要求企業(yè)、個人、社會、稅務機關來共同完成。國家每年都會搞稅收宣傳月，這就是很好的方式方法。

（二）提升企業(yè)財務人員財務稅務水平

人是最具決定性的生產(chǎn)要素，所有的勞動成果部要由人來完成的。房地產(chǎn)企業(yè)要防范稅務風險，就要提升稅務風險的關鍵生產(chǎn)要素----財務人員的財務稅務水平。房地產(chǎn)企業(yè)財務人員的財務稅務水平提升渠道，可以通過加強后續(xù)教育、參加培訓班等。最最重要的是實踐，實踐出真知，要發(fā)揚\"幫、傳、帶\"的傳統(tǒng)方式，造就實務性團隊。\"空談誤國，實干興邦\"房地產(chǎn)企業(yè)財務人員財務稅務水平的提升，要帶出會做實事的人才，不要帶出\"空談家\"的財務人員，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的防范無益。

（三）加強企業(yè)內(nèi)部控制制度，建立稅務風險管理制度

依稅務風險管理指引來設置房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)要真正防范稅務風險，學習國家稅務總局發(fā)布的《大企業(yè)稅務風險管理指引》建立稅務風險管理制度。①房地產(chǎn)企業(yè)應完善稅務風險管理的內(nèi)部控制環(huán)境，加強房地產(chǎn)企業(yè)的法人治理結(jié)構，強化董事會在稅務風險管理的領導地位和應承擔的義務、責任；②應當構建健全的稅務管理崗位，配備合格的稅務風險管理人員；③應健全完善的稅務風險管理制度體系，明確相關人員的責、權、利；④應按《大企業(yè)稅務風險管理指引》的要求，制定稅務風險管理操作手冊，明確包括稅款計算、各種申報表的制度、各種涉稅文書的傳遞和保管等等；⑤正確識別房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險；⑥正確制定相關稅務風險應對方案。

結(jié)語：總之；良好的房地產(chǎn)稅務風險管控能給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益，但也必須注意帶來的各種風險，不能將房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險做單方面的認識，必須提升對風險防范的意識，在保證稅法政策與其同步，健全會計核算制度，全面的，綜合的實現(xiàn)稅務風險管控，進而保證稅務風險管控給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟效益的同時，減少風險的發(fā)生，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)的健康的發(fā)展。

參考文獻：

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