基于樣點平均地價測算和級差模型驗證的浦城縣耕地基準(zhǔn)地價評估

吳偉鵬

摘要 開展基準(zhǔn)地價評估工作有利于貫徹科學(xué)的發(fā)展觀念，遵循保護(hù)耕地的基本政策要求，也是兼顧土地資源開發(fā)和保護(hù)，依法、科學(xué)管理耕地的具體表現(xiàn)。以浦城縣的基準(zhǔn)地價評估工作為例，在耕地質(zhì)量定級的基礎(chǔ)上，充分利用外業(yè)樣點調(diào)查的數(shù)據(jù)，以收益還原法測算樣點地價，利用指數(shù)模型法構(gòu)建耕地綜合質(zhì)量指數(shù)與其地價之間的關(guān)系模型，測算不同等級耕地的基準(zhǔn)地價，并討論農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的實際合理應(yīng)用，旨在為今后的宗地價格評估奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 樣點地價；級差模型；基準(zhǔn)地價

中圖分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B 文章編號：2095–3305（2023）09–0-04

土地是人類生產(chǎn)生活不可或缺的基礎(chǔ)性物質(zhì)。我國作為農(nóng)業(yè)大國，耕地問題卻十分突出，面臨著耕地資源儲備不足、人均耕地占有量少、耕地質(zhì)量較低的困境?；鶞?zhǔn)地價評估工作對加強(qiáng)土地管理具有深遠(yuǎn)意義，有助于優(yōu)化農(nóng)村土地使用制度，推動建設(shè)用地征用補(bǔ)償合理化、耕地占補(bǔ)平衡、土地利用規(guī)劃修編等工作的科學(xué)、有序發(fā)展[1]。立足于福建省南平市浦城縣土地資源特點和社會經(jīng)濟(jì)條件，在耕地質(zhì)量定級的基礎(chǔ)上，調(diào)查樣點，構(gòu)建浦城縣耕地級別—基準(zhǔn)地價模型，輔以樣點平均地價修正，對浦城縣耕地基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估工作。

1 浦城縣概況

浦城縣地處福建省的北部，隸屬南平市，與浙江省、江西省及福建省交界。浦城縣現(xiàn)轄2個街道、9個鎮(zhèn)和8個鄉(xiāng)，總?cè)丝?3萬人，土地總面積為3 375.78 km2。浦城縣多山地，境內(nèi)群山環(huán)抱、森林茂密、溪流縱橫交錯、河網(wǎng)密度大，整個土地結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“八山半水半分田”的特點。根據(jù)2020年浦城縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2020年浦城縣生產(chǎn)總值（GDP）175.55億元，按可比價格計算，增長4.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值39.72億萬元，增長7.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值58.49億元，增長2.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值77.32億元，增長3.7%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重約為22.6%，第二產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重約為33.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重約為44.0%。

近年來，浦城縣以“西拓、東控、北進(jìn)”為主要用地發(fā)展方向，向西部的“夢筆組團(tuán)”擴(kuò)展，加快老城區(qū)的功能轉(zhuǎn)移；控制東部片區(qū)用地；向北部發(fā)展工業(yè)，以榮華山產(chǎn)業(yè)園為依托。全年農(nóng)作物播種面積429.87 km2，糧食作物播種面積317.49 km2，其中，水稻播種面積283.06 km2。糧食總產(chǎn)量210 282 t，增長2.16%，其中，水稻產(chǎn)量198 260 t，增長1.56%。

2 基準(zhǔn)地價評估對象和技術(shù)路線

2.1 評估對象

結(jié)合浦城縣耕地級別已劃分結(jié)果，此次耕地基準(zhǔn)地價評估的對象為浦城縣范圍內(nèi)的耕地。

2.2 技術(shù)路線

根據(jù)《農(nóng)用地估價規(guī)程》（GB/T 28406—2012）中的技術(shù)規(guī)范，耕地基準(zhǔn)地價評估主要有以下方法：樣點地價平均法以耕地質(zhì)量定級成果為前提，利用樣點地的相關(guān)資料，求取平均值，以此作為耕地基準(zhǔn)地價的參考標(biāo)準(zhǔn)；定級指數(shù)模型法基于耕地分等定級，按照定級指數(shù)和樣點地的資料，分析定級指數(shù)與地價之間的聯(lián)系，構(gòu)建模型對基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估；基準(zhǔn)地塊評估法以耕地質(zhì)量為標(biāo)準(zhǔn)，確定耕地均質(zhì)地域，然后選取基準(zhǔn)地塊，以有關(guān)的投入產(chǎn)出情況和買賣資料為依據(jù)評估其價格，計算出的基準(zhǔn)地塊價格的平均值即為均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價[2]。

基于浦城縣實際情況并比較耕地基準(zhǔn)地價評估方法，決定選擇樣點地價平均法和定級指數(shù)模型法對浦城縣耕地基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估?？傮w技術(shù)路線為：在耕地質(zhì)量定級的基礎(chǔ)上，計算樣點地價并構(gòu)建定級指數(shù)與樣點地價關(guān)系模型，使用該模型計算全部單元的單元地價，運(yùn)用單元面積完成加權(quán)平均計算，最終得出不同等級耕地的基準(zhǔn)地價。

3 樣點地價平均法

3.1 樣點數(shù)量與分布情況

浦城縣耕地基準(zhǔn)地價評估是基于浦城縣自然資源局收集的浦城縣耕地質(zhì)量定級結(jié)果進(jìn)行的，各個級別在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的分布情況有所差異。根據(jù)統(tǒng)計，一級樣點共計17個，絕大部分分布在石陂鎮(zhèn)、仙陽鎮(zhèn)及蓮塘鎮(zhèn)；二級樣點共計43個，多數(shù)分布在富嶺鎮(zhèn)、蓮塘鎮(zhèn)、臨江鎮(zhèn)、石陂鎮(zhèn)、仙陽鎮(zhèn)及忠信鎮(zhèn)；三級樣點共計148個，主要分布在富嶺鎮(zhèn)、官路鄉(xiāng)、九牧鎮(zhèn)、臨江鎮(zhèn)、水北街道、盤亭鄉(xiāng)及忠信鎮(zhèn)等；四級樣點共計172個，主要分布在富嶺鎮(zhèn)、官路鄉(xiāng)、管厝鄉(xiāng)及忠信鎮(zhèn)等；五級樣點共計149個，主要分布在永興鎮(zhèn)、盤亭鄉(xiāng)、九牧鎮(zhèn)及富嶺鎮(zhèn)；六級和七級耕地較少，因此樣點數(shù)量較少，六級39個樣點，七級10個樣點，主要分布在忠信鎮(zhèn)和山下鄉(xiāng)。

3.2 樣點地價測算

3.2.1 樣點地價初算 樣點地價估算運(yùn)用收益還原法，本質(zhì)上是用還原率將待評估耕地未來每年預(yù)計能獲得的純收益還原為估價時點的總收益。無限年期耕地價格計算公式為：

（1）

有限年期30年耕地價格計算公式為：

（2）

式（1）、（2）中，P表示耕地價格，a表示土地純收益，r表示土地還原率，n表示年期（有限年期30年）。

3.2.2 樣點地價修正 鑒于之前測算樣點地價的收益、成本等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)已進(jìn)行種植經(jīng)濟(jì)作物產(chǎn)值修正、耕作制度修正、年期修正與期日修正等相關(guān)方面的修正，符合基準(zhǔn)地價內(nèi)容要求，無需修正樣點地價。

3.2.3 樣點地價檢驗 確定樣點地價總體分布類型是剔除數(shù)據(jù)異常、進(jìn)行數(shù)據(jù)處理的前提。應(yīng)用SPSS 16.0軟件專業(yè)統(tǒng)計分析，選用柯爾莫哥洛夫檢驗法（K-S）進(jìn)行單個樣點K-S檢驗，檢查樣點地價總體是否符合正態(tài)分布。對于服從正態(tài)分布的總體，選用均值—方差法檢驗樣點地價，除去異常數(shù)值，約束條件設(shè)置為-2≤X≤2（X代表樣點地價，代表樣點所在級別的平均地價），符合條件的留下，不符合的去除。數(shù)據(jù)經(jīng)過檢驗后仍達(dá)不到要求的，可以按需要增添數(shù)據(jù)，然后依照上述方法再次檢驗。經(jīng)過均值—方差檢驗，最終保留578個估價樣點。

4 定級指數(shù)與單元地價模型的建立

耕地的價格和整體質(zhì)量具有關(guān)聯(lián)性，這是建立地價模型的根本原理。耕地的自然和社會經(jīng)濟(jì)條件會影響其整體質(zhì)量，條件好的耕地能夠產(chǎn)出高效益，即耕地的整體質(zhì)量以地價的方式表現(xiàn)。

在構(gòu)建地價模型時，需要在耕地分等定級的基礎(chǔ)上，利用自然和社會經(jīng)濟(jì)要素進(jìn)行量化分析，評價耕地質(zhì)量。在評價完成后，評估樣點地價和測算單元地價，完成地價模型的構(gòu)建。研究分析耕地價格和質(zhì)量之間的聯(lián)系，確立最終模型評估耕地基準(zhǔn)地價。

4.1 基本模型的確定

將以上的闡述分析作為前提，采用數(shù)學(xué)方程式表示定級指數(shù)與定級單元地價關(guān)系（表1）。

4.2 地價模型的確定

4.2.1 測算樣點地價定級單元的平均地價 運(yùn)用平均法測算的條件是：定級單元中存在樣點地價，且有可以表示一般定級單元的多于3個的樣點[3]。若樣點數(shù)少于3個或者樣點數(shù)足夠但沒有典型性，就先運(yùn)用比較法進(jìn)行修正，然后采用市場比較法計算定級單元地價。此次采用樣點較多且比較典型，所以運(yùn)用平均法測算。

浦城縣耕地質(zhì)量定級時，運(yùn)用地塊法確定定級單元，即定級單元以土地利用現(xiàn)狀圖中的圖斑為準(zhǔn)。此次浦城縣耕地基準(zhǔn)地價評估采用耕地質(zhì)量定級單元作為評估單元，即一個定級單元對應(yīng)一個樣點地價。

4.2.2 建立地價模型 模型的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇以定級單元的指數(shù)圖和表格作為參考，對象為樣點地價的定級單元及其指數(shù)[4]。通過繪制評估單元地價與定級指數(shù)的二維散點圖，依據(jù)地類的差異，通過上述假設(shè)的5種基本模型對樣點單元地價和定級指數(shù)擬合，得到定級指數(shù)與定級單元地價的關(guān)系模型。

4.2.3 模型的檢驗與選擇

為了檢驗樣點回歸直線與樣點觀察值直接擬合度，先要對地價模型進(jìn)行擬合優(yōu)度檢驗（R2檢驗），R2與1越靠近，則擬合度越高，越接近浦城縣實際情況。

F檢驗基于方差分析，假設(shè)檢驗回歸群體是否顯著相關(guān)。設(shè)立顯著性水平（0.05或0.01），臨界值Fα由F分布表可得。回歸總體若有顯著相關(guān)性，則表現(xiàn)為F＞Fα，反之則說明回歸總體沒有顯著相關(guān)性。對比之后，選取比較適合的地價模型，要求檢驗通過。

通過對建立有限年期定級指數(shù)與樣點地價關(guān)系模型進(jìn)行擬合優(yōu)度檢驗（R2檢驗）、F檢驗，最終確定有限年期定級指數(shù)與樣點地價間的模型曲線圖為多項式方程：

Y=-0.000092 7X2+2.252786X

+4375.327 984（R2=0.966）（3）

式（3）中，X表示定級指數(shù)，Y表示基準(zhǔn)地價。

在F檢驗中計算出的F值為8 277.738，大于臨界值Fα，證明回歸總體是極為線性的。說明樣點地價與經(jīng)過模型計算出的單元地價無明顯差異。由此可證實浦城縣有限年期的地價模型是可靠的。

通過對建立無限年期定級指數(shù)與樣點地價關(guān)系模型進(jìn)行擬合優(yōu)度檢驗（R2檢驗）、F檢驗，最終確定無限年期定級指數(shù)與樣點地價間的模型曲線圖為多項式方程：

Y=﹣0.0001340X2+3.256971X+

6325.641196（R2=0.966）（4）

式（4）中，X表示定級指數(shù)，Y表示基準(zhǔn)地價。

在F檢驗中計算出的F值為8 277.738，大于臨界值Fα，證明回歸總體是極為線性的。說明樣點地價與經(jīng)過模型計算出的單元地價無明顯差異。由此可證實浦城縣無限年期的地價模型是可靠的。

4.3 計算各個級別基準(zhǔn)地價

應(yīng)用構(gòu)建的地價模型計算得出全部定級單元的單元地價，然后運(yùn)用簡單算術(shù)平均值、面積加權(quán)算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)，獲得不同等級和利用方式耕地的基準(zhǔn)地價[5]。

浦城縣耕地基準(zhǔn)地價評估是在所有定級單元地價測算的基礎(chǔ)上，采用面積加權(quán)算術(shù)平均法求取各個級別耕地基準(zhǔn)地價。計算公式為：

Pj=Pji Sji /Sjki（5）

式（5）中，Pjk表示第j級別k類型耕地的基準(zhǔn)地價，Pjki表示第j級別k類型耕地i定級單元價格，M表示第j級別k類型耕地的定級單元個數(shù)，Sjki表示第j級別k類型耕地i定級單元面積。

4.4 基準(zhǔn)地價的校驗與復(fù)核

為了檢驗定級指數(shù)模型法的可靠性，應(yīng)用樣點地價平均法對浦城縣耕地基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估，若2種方法測算的耕地價格相差幅度在15%以內(nèi)，則認(rèn)為確定的模型估價結(jié)果是可接受的；若相差＞15%，則認(rèn)為不可接受，需要從樣點調(diào)查和模型構(gòu)建2個方面查找原因。

樣點地價平均法指的是利用耕地質(zhì)量定級成果，結(jié)合樣點的相關(guān)數(shù)據(jù)資料對基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估，各級別耕地樣點平均價格的計算公式為：

Pj′= Pji′/ z（6）

式（6）中，Pj′表示第j級別k類型耕地的平均地價，Pji′表示第j級別k類型耕地第i樣點所在定級單元的價格，z表示第j級別k類型耕地樣點所在定級單元個數(shù)。

通過表2可知，2種方法計算的結(jié)果相近，各個級別耕地價格相差幅度均在5%以內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況分析說明此次耕地估價模型比較可靠。

5 浦城縣耕地基準(zhǔn)地價評估結(jié)果分析

5.1 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級別耕地基準(zhǔn)地價分布狀況分析

一級30年期的基準(zhǔn)地價為22.69萬元/hm2，共1 614.69 hm2，占浦城縣耕地總面積的4.51%，主要分布在富嶺鎮(zhèn)、石陂鎮(zhèn)和仙陽鎮(zhèn)，分別占一級耕地總面積的10.84%、17.32%和55.29%。一級耕地所在地區(qū)灌溉便利、排水通暢，水利條件良好。

二級耕地30年期的基準(zhǔn)地價為20.84萬元/hm2，共2 619.14 hm2，為浦城縣耕地總面積的7.32%，主要分布在仙陽鎮(zhèn)、富嶺鎮(zhèn)和石陂鎮(zhèn)，分別占二級耕地總面積的36.81%、10.14%和12.07%。

三級耕地30年期的基準(zhǔn)地價為18.76萬元/hm2，共8 622.67 hm2，為浦城縣耕地總面積的24.08%，主要分布在富嶺鎮(zhèn)、石陂鎮(zhèn)和仙陽鎮(zhèn)，分別占三級耕地總面積的14.80%、14.96%和11.85%。

四級耕地30年期的基準(zhǔn)地價為16.67萬元/hm2，共10 691.77 hm2，為浦城縣耕地總面積的29.86%，主要分布在富嶺鎮(zhèn)、管厝鄉(xiāng)、蓮塘鎮(zhèn)、石陂鎮(zhèn)、永興鎮(zhèn)和忠信鎮(zhèn)，分別為四級耕地總面積的9.64%、7.46%、7.92%、9.48%、9.64%和9.19%。

五級耕地30年期的基準(zhǔn)地價為14.22萬元/hm2，共8 616.16 hm2，為浦城縣耕地總面積的24.06%，主要分布在蓮塘鎮(zhèn)、石陂鎮(zhèn)、水北街鎮(zhèn)和永興鎮(zhèn)，分別占五級耕地總面積的8.75%、10.54%、9.62%和8.62%。

六級耕地30年期的基準(zhǔn)地價為11.76萬元/hm2，共3 531.81 hm2，占浦城縣耕地總面積的9.86%，主要分布在石陂鎮(zhèn)、水北街道和永興鎮(zhèn)，分別占六級耕地總面積的13.62%、11.69%和15.68%。

七級耕地30年期的基準(zhǔn)地價為9.51萬元/hm2，共107.87 hm2，占浦城縣耕地總面積的0.30%，主要分布在山下鄉(xiāng)、石陂鎮(zhèn)、永興鎮(zhèn)與濠村鄉(xiāng)，但分布面積較小、分布較為零散。

5.2 耕地基準(zhǔn)地價的變化規(guī)律分析

土地的自然狀況和區(qū)位條件是影響耕地價格的2個重要因素，在郊區(qū)和交通不便的地區(qū)，區(qū)位成為主導(dǎo)要素；在離城市近和交通便利的地區(qū)，自然狀況成為主導(dǎo)要素。例如：富嶺鎮(zhèn)和石陂鎮(zhèn)一級耕地的自然狀況和二級耕地相似，但它們之間的純收益和基準(zhǔn)地價有所差別，原因就在于其離城鎮(zhèn)的距離、規(guī)模大小、交通便利程度不同[6]。對于耕地而言，區(qū)位條件對其價格的形成起關(guān)鍵作用。

空間遞減規(guī)律也適用于耕地的基準(zhǔn)地價分布，以海拔和地貌類型為準(zhǔn)，整個區(qū)域沿等級高的公路向兩側(cè)呈遞減趨勢；形成中心為城鎮(zhèn)的圈層逐級遞減趨勢；形成以公路、河流為中心線的條帶狀逐級遞減趨勢。

土地的開發(fā)利用強(qiáng)度也影響著基準(zhǔn)地價的分布情況。交通發(fā)達(dá)、距城鎮(zhèn)近的地區(qū)，具備低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本的優(yōu)勢，市場交易頻繁，農(nóng)民種植糧食和經(jīng)濟(jì)作物，在土地增值的基礎(chǔ)上帶動基準(zhǔn)地價。

6 結(jié)束語

依據(jù)耕地質(zhì)量定級成果對浦城縣耕地質(zhì)量的7個級別耕地進(jìn)行地價測算，得出以下結(jié)論：一至七級耕地30年期的基準(zhǔn)地價依次為22.69萬、20.84萬、18.76萬、16.67萬、14.22萬、11.76萬、9.51萬元/hm2。以浦城縣的基準(zhǔn)地價評估工作為例，利用耕地質(zhì)量定級成果，通過收益還原法測算樣點地價，利用指數(shù)模型法構(gòu)建耕地綜合質(zhì)量指數(shù)與其地價之間的關(guān)系模型，測算不同級別耕地的基準(zhǔn)地價，對基準(zhǔn)地價有了一個深入的理解，能為今后宗地價格評估奠定基礎(chǔ)。

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Evaluation of Farmland Benchmark Land Price in Pucheng County Based on Sample Point Average Land Price Calculation and Differential Model Validation

Wu Wei-peng （Nanping Natural Resources Bureau Real Estate Registration Center， Nanping， Fujian 353000）

Abstract Conducting benchmark land price evaluation work is conducive to implementing the scientific concept of development， following the basic policy requirements of protecting arable land， and also taking into account the development and protection of land resources， as well as the specific manifestation of managing arable land in accordance with the law and science. Taking the benchmark land price evaluation work in Pucheng County as an example， based on the grading of farmland quality， the data from field sample surveys were fully utilized to calculate the land price of the sample points using the income restoration method. The relationship model between the comprehensive quality index of farmland and its land price was constructed using the index model method， and the benchmark land prices of different grades of farmland are measured. The practical and reasonable application of agricultural land benchmark land price evaluation was discussed， laying the foundation for future land price evaluation.

Key words Sample site land price; Differential model; Base land price