中小型物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式探討

摘 要 對(duì)于中小型的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，所有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)都是屬于業(yè)主所有或者業(yè)主們所共有，由業(yè)主委員會(huì)代為處置，而物業(yè)管理公司擁有的僅僅是物業(yè)的使用權(quán)，因此受益也是歸于業(yè)主所有或者業(yè)主委員會(huì)所有。這就出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，如果物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的是只擁有使用權(quán)卻沒(méi)有所有權(quán)的業(yè)主資產(chǎn)，而且收益又全歸業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)所有，這樣是不會(huì)有經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力的。筆者認(rèn)為應(yīng)該講物業(yè)資產(chǎn)增值的部分通過(guò)轉(zhuǎn)移支付的方式轉(zhuǎn)交給那些從事底層物業(yè)管理的公司企業(yè)，使之有繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去的可能和動(dòng)力。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 轉(zhuǎn)移支付

首先回顧一下在物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)資產(chǎn)的概念，以及從法律角度關(guān)于其所有者的歸屬問(wèn)題和歸屬問(wèn)題對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要意義。因?yàn)檫@對(duì)所有的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)都是一樣的，定義不清、概念模糊也會(huì)在日常經(jīng)營(yíng)中給企業(yè)帶來(lái)很多的風(fēng)險(xiǎn)。

按照企業(yè)資產(chǎn)的定義：資產(chǎn)指企業(yè)擁有或控制的能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。資產(chǎn)按其流動(dòng)性（即資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和支付能力）劃分為：流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、生物資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等。

那就是說(shuō)從理論上來(lái)講，對(duì)于中小企業(yè)型的物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，所有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)都是屬于業(yè)主所有或者業(yè)主們所共有，業(yè)主委員會(huì)代為處置，而物業(yè)管理公司僅僅擁有使用權(quán)，因此受益也是歸于業(yè)主所有或者業(yè)主委員會(huì)所有。這就引出了這樣一個(gè)問(wèn)題，那就是中小型企業(yè)經(jīng)營(yíng)的應(yīng)該是屬于我們自己的那部分資產(chǎn)還是需要經(jīng)營(yíng)業(yè)主手中的那部分資產(chǎn)？如果經(jīng)營(yíng)的是自己手中的那部分資產(chǎn)，則與倉(cāng)儲(chǔ)管理中的物料保管無(wú)異。如果經(jīng)營(yíng)的是只擁有使用權(quán)卻沒(méi)有所有權(quán)的業(yè)主資產(chǎn)，而且收益又全歸業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)所有，那么經(jīng)營(yíng)的推動(dòng)力又在哪里？畢竟所有的經(jīng)商之道都是以營(yíng)利為目的的。

所以筆者的理解是，首先，需要?jiǎng)冸x掉由物業(yè)公司管理的資產(chǎn)中屬于業(yè)主的那部分，再剝離掉物業(yè)公司中不屬于所有者權(quán)益的那部分資本，這樣剩下的就很少了。尤其是對(duì)于一般沒(méi)有資本積累的物業(yè)管理中小企業(yè)來(lái)說(shuō)。

因此我們可以得出這樣一個(gè)觀點(diǎn)，那就是，如果沒(méi)有自持經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，想要躋身于大型一流企業(yè)簡(jiǎn)直就是一件不可能的事。

同時(shí)，和中小型物業(yè)管理企業(yè)一樣，對(duì)于大型物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，作為一個(gè)服務(wù)收費(fèi)型企業(yè)，需要注意的一點(diǎn)是，所收取的物業(yè)管理費(fèi)和資產(chǎn)管理費(fèi)不僅僅在名稱上是不一樣的，在實(shí)際的操作過(guò)程中的差別也是相當(dāng)大的。

因?yàn)槲飿I(yè)管理公司提供的是物業(yè)服務(wù)，所以就算物業(yè)的價(jià)值獲得了上升，業(yè)主們也不會(huì)認(rèn)為這是物業(yè)管理公司起的作用，即使物業(yè)的保全增值中確實(shí)有一部分是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)所造成的，也不可能從業(yè)主的收益中得到一部分報(bào)酬。但是如果業(yè)主將自己的物業(yè)交給專門(mén)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，收益卻是共同分享的，而損失則是由業(yè)主買單的，因?yàn)橘Y產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)類似于金融證券行業(yè)，“入市須謹(jǐn)慎”。與之形成對(duì)比的是，一旦業(yè)主購(gòu)買的房屋或者商鋪由于政策調(diào)控或者其他原因?qū)е滤麄冑?gòu)置的物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格下降，所有業(yè)主們卻會(huì)在瞬間達(dá)成一致，一起找物業(yè)公司要求進(jìn)行賠償，在他們的潛意識(shí)里，他們是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，所有的風(fēng)險(xiǎn)就這樣被轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)管理公司身上。風(fēng)險(xiǎn)和收益也不是對(duì)等的，物業(yè)公司往往承擔(dān)了許多不必要的風(fēng)險(xiǎn)，而收益卻僅限于自持的那部分資產(chǎn)和少得有點(diǎn)讓人可憐的物業(yè)管理費(fèi)。

同樣的問(wèn)題還存在于商品經(jīng)營(yíng)這個(gè)環(huán)節(jié)。從圖1中可知，資本經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)在于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)又是建立在商品經(jīng)營(yíng)的前提條件上的。

如果說(shuō)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有提供商品的話，也是屬于那種看不見(jiàn)的隱性服務(wù)，看得見(jiàn)的部分所占比例極低，例如清潔、維修、公用設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)，這些日常操作做不好會(huì)被業(yè)主指責(zé)，做好了卻被認(rèn)為是應(yīng)該的。而且服務(wù)具有無(wú)形性、接觸性、不可存儲(chǔ)性、提供和消費(fèi)同時(shí)性、品質(zhì)差異性，前四個(gè)特性就是造成這些問(wèn)題的根本原因，這給物業(yè)管理公司出了一個(gè)很大的難題，怎樣才能讓客戶們感覺(jué)到服務(wù)的存在，感受到他們付的物業(yè)費(fèi)是物有所值的，以及如何避免因這類問(wèn)題產(chǎn)生的不必要的麻煩和隨之帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為如何克服上述的困難以及避免前文所述的風(fēng)險(xiǎn)，就需要政府出臺(tái)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，例如稅務(wù)部門(mén)可以向業(yè)主征收一種類似于房產(chǎn)稅的資產(chǎn)管理稅，并將其中的一部分補(bǔ)償那些從事最基層物業(yè)管理的公司和企業(yè)，這樣不僅可以抑制炒房團(tuán)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的行為，也可以使得物業(yè)管理公司有繼續(xù)生存下去的可能，也使之能夠獲得一定量的資本積累，進(jìn)而能夠健康有序的發(fā)展。

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（作者單位：武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）