濟(jì)南為何不限購(gòu)？

7月2日上午，一份署名為“濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)”的《關(guān)于對(duì)我市商品房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的請(qǐng)示》文件從微博上流傳。從文件截圖可以看出，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)正在積極申請(qǐng)取消限購(gòu)政策，并稱“為促進(jìn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，我市正研究現(xiàn)行商品住房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的辦法，待確定后實(shí)施?！倍鴥H僅過去一周，又有報(bào)道稱7月10日起，濟(jì)南新房與二手房限購(gòu)政策全面放開。

一直以來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)一直給外界以堅(jiān)挺的印象，并非房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最大的城市，卻突然傳出限購(gòu)松綁的消息。取消限購(gòu)背后有著怎樣的市場(chǎng)背景和政府愿景？

醞釀數(shù)月的限購(gòu)松綁

網(wǎng)上流傳的《關(guān)于對(duì)我市商品房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的請(qǐng)示》文件中提到，“市建委提出上半年濟(jì)南市商品房的銷量出現(xiàn)了下滑下降及價(jià)格滯脹的現(xiàn)象……市建委與市房管部門研究后建議在全市范圍內(nèi)解除新建商品住房與存量住房的限購(gòu)。”

7月2日，濟(jì)南城建委回應(yīng)稱，“（限購(gòu)是否調(diào)整）現(xiàn)在市里正在研究，還得報(bào)住建部審批?！倍鴥H僅過去一周，又有報(bào)道稱7月10日起，濟(jì)南新房與二手房限購(gòu)政策全面放開。

一位本地開發(fā)商告訴記者，此前關(guān)于限購(gòu)是否放開仍有爭(zhēng)議，盡管政府部門在一兩月前開會(huì)商議過，但直到今天才有了確切消息。因?yàn)闈?jì)南并非壓力最大、風(fēng)險(xiǎn)最高的城市。

濟(jì)南市從2011年4月份正式執(zhí)行限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)上漲幅度隨之明顯減弱，到當(dāng)年8月份，房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，持續(xù)到2012年6月份。

從2012年7月份開始，濟(jì)南房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)一波環(huán)比上漲行情，截止到2014年3月份，濟(jì)南新房?jī)r(jià)格連漲了21個(gè)月，近幾個(gè)月的上漲幅度逐步收窄。

相比國(guó)內(nèi)其他一、二線城市，不論是新建商品住宅的供應(yīng)量、成交量還是成交價(jià)格，濟(jì)南表現(xiàn)都相對(duì)平穩(wěn)。以今年1-5月的數(shù)據(jù)看，前5個(gè)月批準(zhǔn)預(yù)售的新建商品住宅21929套、246萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量與去年相當(dāng)；成交方面，前5個(gè)月累計(jì)網(wǎng)簽16879套、184萬(wàn)平方米，月均成交套數(shù)和面積也與往年相差不多。

但進(jìn)入6月份，濟(jì)南樓市的壓力在加大。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：濟(jì)南整體樓市降溫，上半年合計(jì)簽約住宅20753套，比2013年同期的30974套下調(diào)了33%?？墒厶讛?shù)也上漲了1萬(wàn)套。

另一個(gè)數(shù)字也從某種程度上揭示限購(gòu)取消的原因，數(shù)據(jù)顯示，截至2014年4月底，濟(jì)南普通商品住宅庫(kù)存達(dá)661萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2009年12月底以來(lái)的最高庫(kù)存記錄。

土地財(cái)政與開發(fā)商的資金鏈

樓市的成交低迷，波及到了土地市場(chǎng)，由此引發(fā)財(cái)政緊張，這或許也是濟(jì)南放開限購(gòu)后的動(dòng)力。

在年初出現(xiàn)土地交易小高潮后，3月份以來(lái)濟(jì)南土地市場(chǎng)一直比較冷清，二季度甚至出現(xiàn)了零成交。

據(jù)濟(jì)南市2014年1至3月份公共財(cái)政預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告，今年一季度，濟(jì)南商品房銷量回落導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅收大幅回落。報(bào)告稱，由于近期部分城市商品房降價(jià)銷售、銀行信貸政策和公積金政策收緊等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛顯著增加：一季度濟(jì)南商品住房銷售量（套數(shù)）下降30.98%。受此影響，房地產(chǎn)業(yè)地域稅收僅增長(zhǎng)5.21%，低于全市稅收增幅6.36個(gè)百分點(diǎn)。

而作為濟(jì)南市政府性基金收入的重要來(lái)源，土地出讓金在其中占很大比重，其一季度也不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度濟(jì)南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，這主要還是“沾了2013年的光”，僅2014年1月便成交土地45宗，大多為2013年底推出的地塊；到了2、3月份，成交宗數(shù)便大幅下降。

與此同時(shí)，一季度濟(jì)南市各項(xiàng)民生支出漲幅頗大，其中住房保障支出1.05億元，增長(zhǎng)1.11倍。

值得注意的是，繼3月底位于北大槐樹片區(qū)的2宗居住用地掛牌出讓后，整個(gè)4月份未有土地掛牌出讓，而5月份的土地市場(chǎng)更加“寂靜”，不僅未有土地成交，土地出讓也繼續(xù)“掛零”。6月份仍然如此。

此外，濟(jì)南市今年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)分析報(bào)告顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)17.5%，增速同比回落3.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅增長(zhǎng)4.3%，回落31.1個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積下降25.5%，竣工面積下降45.5%，其中住宅下降34.9%和35.6%。

“新開工面積和竣工面積大幅下降，很大程度上顯示著開發(fā)商的資金鏈接續(xù)存在問題。這和當(dāng)前銀行收緊開發(fā)貸和個(gè)貸密切相關(guān)。故開發(fā)商也熱望放松限購(gòu)，從需求端為資金輸血。”一位業(yè)內(nèi)知情人士介紹。

濟(jì)南相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)此解釋，濟(jì)南土地市場(chǎng)的“冷清”和樓市的“低迷”關(guān)系不大，在土地出讓之前要對(duì)土地進(jìn)行熟化以及定價(jià)，前期工作做好之后，才會(huì)有土地的出讓。

但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均將此歸結(jié)為樓市低迷的連鎖反應(yīng)，山東世聯(lián)怡高董事、總經(jīng)理朱江表示，樓市觀望情緒較濃，上半年市場(chǎng)成交量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降，波及到了土地市場(chǎng)；當(dāng)前未開工項(xiàng)目延緩開工進(jìn)度，已開工項(xiàng)目延緩入市或者低價(jià)入市，老房源則普遍采用促銷、特價(jià)房等方式去庫(kù)存；受交易量、回款及融資情況等因素影響，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，資金也趨于緊張。

預(yù)計(jì)30個(gè)城市將取消？

6月中下旬，從呼和浩特開始，更多城市開始實(shí)質(zhì)性考慮松動(dòng)限購(gòu)政策。濟(jì)南只是其中的縮影。

世聯(lián)行報(bào)告顯示，二季度一線城市土地成交大幅縮水，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次見底，土地出讓金不足2億元；廣州、上海本月土地成交金額分別為28億、25億元，較5月均縮水3成以上，同比下滑均達(dá)8成。

易居上半年數(shù)據(jù)顯示，TOP20城市出現(xiàn)土地供應(yīng)過剩的隱患。重慶市以土地成交3496萬(wàn)平方排行成交建面榜首，讓銷比（土地出讓和銷售比） 3.7；而濰坊、蘭州、南通、臨沂讓銷比甚至高達(dá)11.4、10、6.5、5.7。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟指出，土地成交建筑面積減少與部分城市減少供地有一定關(guān)系，但土地市場(chǎng)受房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷所帶來(lái)的影響是更為重要的因素，目前土地市場(chǎng)正式隨房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷進(jìn)入了下行時(shí)期?！暗變r(jià)成交”幾乎成了近期土地市場(chǎng)的寫照，而標(biāo)桿房企拿地謹(jǐn)慎的程度也愈發(fā)明顯。

“呼和浩特樓市的問題，遠(yuǎn)不是只有庫(kù)存這么簡(jiǎn)單。三重周期的疊加才是真正原因。這三重周期是指，經(jīng)濟(jì)周期、財(cái)富周期和房地產(chǎn)周期?！睆埓髠シQ，類似城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須調(diào)整。

中原地產(chǎn)首席分析張大偉認(rèn)為，具體限購(gòu)取消的方式可能是，限購(gòu)政策結(jié)合戶籍政策調(diào)整，目前實(shí)際上除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都與購(gòu)房能力匹配，這種情況下，特別是三四線城市，甚至二線城市，限購(gòu)的執(zhí)行對(duì)市場(chǎng)的影響本來(lái)就不大。

值得注意的是，限購(gòu)從2011年執(zhí)行以來(lái)，其實(shí)效果已經(jīng)遞減，限購(gòu)在影響市場(chǎng)的因素中，比例已經(jīng)不足1成。