弱二線還會漲一漲

龔小鋒

國慶前后，各地調(diào)控政策頻繁出臺，加上此前南京等強二線城市地價和房價的透支，強二線城市不可避免地將迎來價格回調(diào)。但總體來說，如果著眼于中長期，省會城市的房價還有較大的上漲空間。尤其是弱一些的省會城市，由于房價目前處于洼地，未來增值空間還很大。

弱二線城市補漲

一些大型省會城市房價，低得讓人覺得不可思議。一直以來，長沙的房價相比別的同類型城市更低，被稱為省會城市“房價洼地”。長沙作為中部經(jīng)濟圈的核心城市，也是長株潭城市群的龍頭和核心，長沙居民收入水平、消費水平列入中部城市之首。

目前，長沙市中心房價也不過在一萬元上下。在長沙人劉女士看來，長沙現(xiàn)在房價仍然低有很多原因。“長沙是個消費型城市，居民都不太愛存錢，錢都花在吃喝玩樂上，所以在長沙你可以看到很多KTV、酒店餐廳等消費場所。”

此外，長沙近年來房屋供應(yīng)量很大，有大量的房地產(chǎn)項目集中開發(fā)，推貨量很大，供大于求，價格上不去。政府還推出了很多保障住房，經(jīng)濟適用房、拆遷補貼等，削弱了市場的需求量。

劉女士一個月前剛剛定下了市區(qū)中心一套二手房，一百三十平方米，均價10000元/平方米?！氨緛硪膊皇悄敲粗辟I房的，因為長沙房價低，而且一直不怎么漲，但是今年長沙房價也開始漲了兩三千了?！薄斑@在以前是不敢想的事，長沙的房價也漲這么厲害。”

今年隨著二線城市普漲，長沙的“去庫存”也在推進，近幾個月樓市銷售、價格持續(xù)上行。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份，長沙市住宅均價上升至6758元/平方米，同比上漲6.98%，環(huán)比上漲4.19%，同比、環(huán)比都創(chuàng)下了今年以來的最高漲幅。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，長沙房價是洼地。是繼杭州之后，又一個上漲板塊的生動案例。不管需要多長時間，洼地一定會被填平。

在他看來，作為中部城市的長沙，只有六千多，明顯低于同樣是中部的鄭州、武漢、合肥、南昌，甚至還低于西部的近鄰成都、重慶、南寧、昆明。環(huán)顧四周，長沙房價僅略高于經(jīng)濟落后省份的貴陽。

與長沙相似的是，西安樓市庫存量一直處于高位，“城改+棚改”工程沖擊商品房市場。在全國重點城市中，西安房價多年來一直在低價位徘徊，但近幾年有所發(fā)展，對外地投資者吸引力加強。

“歡迎鄭州購房團蒞臨考察”，9月中旬以來，西安多個樓盤在醒目位置掛出了這樣的條幅。9月中旬以來，以鄭州購房客群為主，“北上廣”和合肥等外地購房者開始組團“狙擊”西安樓市，出手動輒10套以上，除了小戶型投資性房產(chǎn)外，改善性住房也是其出手標的。

如西安市曲江新區(qū)的萬科·東方傳奇項目，進入9月份之后，成交量明顯上漲，到現(xiàn)在，售價小幅漲至8500元-9500元∕平方米之間。

該項目一名銷售人員表示，最近，來樓盤咨詢的多數(shù)是外地客戶。而在整個項目中，來自鄭州、北京等外地客戶占比大約超過30%，其中河南客戶占比最高。

據(jù)2016年8月份全國百城房價排行榜（局部）顯示，西安第64位。

而根據(jù)西安房地局數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，西安商品住宅存量為1538萬平方米，成交均價小幅上漲至6875元∕平方米，去化周期下降至9個月。

西安鏈家研究院院長張計衛(wèi)最近表示，其實目前西安的樓市和股市有些相似。庫存壓力持續(xù)減輕、房價基數(shù)在全國相對不高。除了全省人口有所不及，西安和鄭州在經(jīng)濟發(fā)展水平、城市規(guī)模等方面都比較接近。但在數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，今年西安的房價一直是逐月“漲一點”，并沒有像鄭州一樣出現(xiàn)暴漲。

中長期仍看好

即使目前調(diào)控政策頻出，短期內(nèi)強二線城市和省會城市房價會迎來一輪新的調(diào)整，但由于基本面強，中長期來看，省會城市房價還有很大的上漲空間。

省會城市，除了經(jīng)濟增長強勁之外，當?shù)氐臉鞘行枨笫滞ⅰ?/p>

對于福州房價的居高不下，福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠就曾對媒體解釋稱，福州現(xiàn)有的中心城區(qū)是300平方公里，300平方公里承載了400萬左右的人口，高于香港和新加坡的人口密度，“這就是福州房價居高不下的主要原因”。

對于目前房價已經(jīng)很高的南京，中長期看，仍然還有上漲空間。南京林業(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠認為，正常情況下，南京房價大概是上海的1/2或1/3。上海新地王誕生，意味著未來南京的地價還有上升空間，房價亦有空間。

沿海省份由于港口優(yōu)勢，往往形成雙中心、多中心的區(qū)域經(jīng)濟體發(fā)展模式，如山東有濟南和青島、江蘇有南京和蘇州、浙江有杭州和寧波、福建有福州和廈門、泉州，這些城市的房價一直處于高地。

而一些中部省會城市，如合肥、鄭州等，也有著堅實的房價支撐基礎(chǔ)，中部幾個省份均采取的是做大省會的路徑，往往會出現(xiàn)公共資源進一步向省會城市聚集，出現(xiàn)省會一枝獨秀的現(xiàn)象。

一個突出的表現(xiàn)就是，在中部各省整體人口出現(xiàn)流出的狀態(tài)下，省會城市人口持續(xù)保持凈流入的態(tài)勢。無論是河南鄭州，還是安徽合肥，無不如此。

在河南這個外出務(wù)工大省中，鄭州是18個省轄市中唯一出現(xiàn)人口持續(xù)凈流入的地區(qū)。

早在2010年末，河南省的戶籍人口就超過1億人。

盡管有1000多萬人口流向了沿海發(fā)達地區(qū)，但本省常住人口還有9000萬左右，城鎮(zhèn)化還有很大的空間，這其中，鄭州將可能吸引大量的人口進入，因此近年來鄭州的房地產(chǎn)市場也被廣為看好。

中國指數(shù)研究院10月1日報告顯示，鄭州市位居9月百城房價漲幅第一位。該市9月份的房價漲幅高達6.92%，新建住宅均價也突破萬元人民幣大關(guān)，漲至10791元/平方米。

而據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計發(fā)布的8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，鄭州新房、二手房環(huán)比指數(shù)雙雙領(lǐng)漲全國。

這樣形成了一個正向循環(huán)，即人們對一個地方未來的發(fā)展越看好，就會越聚集此地。同時，人口規(guī)模增大，又會成為拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的直接動力。

如果著眼于中長期，類似長沙、西安等省會城市，更是沒有多少下跌的空間。楊紅旭說，“一個房價只有六千多的中部省會城市，人口集聚中的單核城市（按規(guī)劃，2020年長沙中心城區(qū)人口達630萬，明顯多于合肥和南昌，與鄭州和南京相近），未來房價又能有多少下跌空間呢？”