首單土地流轉(zhuǎn)信托因何擱淺

時(shí)隔160天，首單土地流轉(zhuǎn)信托至今“引而未發(fā)”。

去年10月10日，中信信托公告稱：“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”正式成立，這意味著國(guó)內(nèi)首單土地流轉(zhuǎn)信托正式落地。

一直以來(lái)，金融服務(wù)的不對(duì)稱和相對(duì)滯后成為制約農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要瓶頸，在此背景下，土地流轉(zhuǎn)信托應(yīng)運(yùn)而生，業(yè)界預(yù)測(cè)，其將在促進(jìn)土地規(guī)模流轉(zhuǎn)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)真正發(fā)展發(fā)揮重要作用。

如此重要的土地流轉(zhuǎn)信托為何難以成行？其背后又有哪些因素掣肘？筆者通過(guò)實(shí)地采訪，一層層揭開(kāi)隱藏其深處的種種原因。

示范園運(yùn)營(yíng)遭遇瓶頸

2011年下半年，安徽帝元生物科技有限公司通過(guò)招商引資落戶埇橋區(qū)朱仙莊鎮(zhèn)，并成立了帝元公司，意在打造包括種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源、設(shè)施農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)科研五大板塊的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園。在埇橋區(qū)和朱仙莊鎮(zhèn)政府的支持下，帝元公司分兩批從朱仙莊鎮(zhèn)下轄的朱廟村、塔橋村流轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)用地5411.42畝。

然而，筆者實(shí)地走訪后發(fā)現(xiàn)，原先五大板塊的規(guī)劃只有種植業(yè)得以順利開(kāi)展。帝元公司總經(jīng)理張啟明接受筆者采訪時(shí)稱，其余四大板塊中的養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源都是示范園的核心項(xiàng)目，目前均已立項(xiàng)，但是卻遇到土地性質(zhì)、資金方面的瓶頸。

“后續(xù)養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源項(xiàng)目的節(jié)能評(píng)估、環(huán)境評(píng)估、專家論證和可行性報(bào)告均已通過(guò)，我們已經(jīng)拿到了發(fā)改委下發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)的文件，但是受到土地性質(zhì)的制約，示范園里的土地都是耕地，根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，耕地只能種植農(nóng)作物，我們后續(xù)的養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源無(wú)法在耕地上開(kāi)展，希望政府能幫助解決項(xiàng)目建設(shè)用地問(wèn)題。”張啟明說(shuō)道。

朱仙莊鎮(zhèn)黨委副書記姜?jiǎng)潘杀硎?，示范園耕地性質(zhì)確實(shí)制約其后續(xù)項(xiàng)目發(fā)展，眼下比較可行的方案是土地置換，即通過(guò)復(fù)墾其他土地，在保證總耕地面積不變的基礎(chǔ)上，把示范園的耕地置換成一般農(nóng)用地，但是苦于沒(méi)有指標(biāo)。

姜?jiǎng)潘商寡粤私馐痉秷@的難處?！皟H靠糧食豐產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)出要覆蓋土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用和維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，企業(yè)非常困難。我們?nèi)ツ昃鸵呀?jīng)向省里申報(bào)指標(biāo)，至今已過(guò)半年，依然沒(méi)有得到批準(zhǔn)。”

融資難 資金鏈承壓

筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前支撐示范園運(yùn)轉(zhuǎn)的主要靠帝元公司自有資金以及政府補(bǔ)貼。

根據(jù)安徽省宿州市金融辦提供的《埇橋區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃開(kāi)展情況》顯示，截至2013年11月底，帝元公司自示范園項(xiàng)目啟動(dòng)后，已先后投入7500萬(wàn)元，建成3000多平方米的宿舍樓和綜合樓，7000多平方米的玻璃連棟大棚，13棟溫室大棚等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，示范園項(xiàng)目出現(xiàn)了資金短缺。此外，帝元公司已先后三次轉(zhuǎn)給朱仙莊鎮(zhèn)財(cái)政所土地租金1476萬(wàn)元。

張啟明坦言，示范園成立至今投入已接近1億元，但目前沒(méi)有利潤(rùn)，公司只能繼續(xù)追加投資。

除了帝元公司自身大手筆投入，當(dāng)?shù)卣步o了不少補(bǔ)貼。姜?jiǎng)潘煞Q，政府方面自2011年至今，前后補(bǔ)貼接近4000萬(wàn)元。

“首先我們承擔(dān)了40%的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用，還包括農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼，糧補(bǔ)、財(cái)政、基礎(chǔ)配套設(shè)施都需要政府出資?！苯?jiǎng)潘筛嬖V筆者，“2012年，我們爭(zhēng)取農(nóng)業(yè)綜合項(xiàng)目1800萬(wàn)元；另外，農(nóng)業(yè)水利科技方面爭(zhēng)取了一部分扶植資金，2011年10月以來(lái)，扶持資金和區(qū)政府補(bǔ)貼要超過(guò)1500萬(wàn)元，如果加上農(nóng)業(yè)綜合項(xiàng)目，接近4000萬(wàn)元?！?/p>

張啟明表示，示范園五大板塊耗資龐大，帝元公司自身財(cái)力有限，也曾動(dòng)過(guò)向銀行融資的腦筋，但是卻苦于沒(méi)有銀行認(rèn)可的抵押物。

“銀行貸款質(zhì)押登記需要產(chǎn)權(quán)證，但是示范園的土地都是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的，我們無(wú)法辦理各種有效權(quán)證，所以說(shuō)銀行貸款這條路走不通?！睆垎⒚髡f(shuō)道。

談到農(nóng)企融資，姜?jiǎng)潘蓢@了口氣?！澳壳搬槍?duì)農(nóng)企的融資平臺(tái)太少了，商業(yè)銀行對(duì)農(nóng)企融資門檻設(shè)的很高，一般都要求抵押，但是農(nóng)用地不能抵押，農(nóng)村住房商業(yè)銀行也看不上?！?/p>

“除了商業(yè)銀行，現(xiàn)在農(nóng)企融資更多的還是通過(guò)地方農(nóng)村合作信用社、村鎮(zhèn)銀行。但此類金融機(jī)構(gòu)受資產(chǎn)負(fù)債比限制，以小額資金貸款為主?！卑不帐∷拗菔薪鹑谵k相關(guān)人士表示：“農(nóng)企或者嘗試接觸小貸公司等民間資金，但年化18%收益率只適合短期拆解，農(nóng)企借貸的錢周期長(zhǎng)，回報(bào)慢，不適合?！?/p>

信托融資仍未到賬

由于資金承壓，帝元公司和中信信托進(jìn)行聯(lián)系，希望獲得中信信托的資金支持。

經(jīng)過(guò)中信信托、帝元公司和埇橋區(qū)政府三方共同醞釀，決定設(shè)立以農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托產(chǎn)品的合作項(xiàng)目，由埇橋區(qū)政府對(duì)分散的農(nóng)戶土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)進(jìn)行歸集后，將農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)委托給中信信托指定的第三方企業(yè)帝元公司經(jīng)營(yíng)管理。該項(xiàng)目于2013年9月簽訂協(xié)議，10月10日正式對(duì)外發(fā)布。

鑒于流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)將于2025年10月到期，該信托計(jì)劃設(shè)立將從2013年9月開(kāi)始至2025年9月終止，信托期限12年。

“中信信托的介入意味著原來(lái)帝元公司在示范園項(xiàng)目的地位發(fā)生了改變，帝元公司由投資方和土地使用權(quán)擁有企業(yè)，變?yōu)橹行判磐械姆?wù)運(yùn)營(yíng)商和項(xiàng)目投資方?！卑不帐∷拗菔薪鹑谵k相關(guān)人士告訴筆者。

“埇橋區(qū)政府作為第一委托人參與信托項(xiàng)目，朱仙莊鎮(zhèn)兩個(gè)村的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給村委會(huì)，再由村委會(huì)流轉(zhuǎn)給鎮(zhèn)政府，鎮(zhèn)政府再流轉(zhuǎn)給區(qū)政府，區(qū)政府將5400多畝土地使用權(quán)委托給中信信托經(jīng)營(yíng)管理，定期獲得土地租金和信托收益。中信信托作為受托人介入經(jīng)營(yíng)管理，已計(jì)劃向示范園項(xiàng)目提供融資1.1億元，年化利率10%，推動(dòng)示范園發(fā)展?！鄙鲜鋈耸肯蚬P者詳解了這筆融資過(guò)程。

張啟明告訴筆者，這筆資金本用以支持后續(xù)生物質(zhì)能源、養(yǎng)殖業(yè)等項(xiàng)目開(kāi)展，但是這些項(xiàng)目卻因土地性質(zhì)問(wèn)題無(wú)法如期正常開(kāi)展，故中信信托資金遲遲未能到位。

“中信信托的融資款項(xiàng)必須根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度?？顚Ｓ茫罄m(xù)項(xiàng)目開(kāi)展前，我們也不希望使用這筆資金，畢竟要承擔(dān)近10%的融資成本?！睆垎⒚髡f(shuō)道。

中信信托相關(guān)人士接受筆者采訪時(shí)也坦言，給予示范園的融資確實(shí)還未開(kāi)始募集。

“信托資金的使用需要符合我們的放款條件，示范園后續(xù)項(xiàng)目還需相關(guān)政府部門批準(zhǔn)才能開(kāi)展，中信信托只會(huì)在項(xiàng)目開(kāi)啟需用資金的時(shí)點(diǎn)才會(huì)打款，已經(jīng)有機(jī)構(gòu)積極與我們咨詢相關(guān)合作事宜，不過(guò)募資方式到底是集合信托還是單一信托仍無(wú)定論?！鄙鲜鋈耸扛嬖V筆者：“一旦項(xiàng)目審批通過(guò)，在法律允許的范圍內(nèi)，中信信托就可以提供資金支持?！?/p>

出租土地農(nóng)戶收益有保障

由于土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃是將分散于各農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集中整合，并視情況進(jìn)行土地整理和農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)投資，出租給專業(yè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司、家庭農(nóng)場(chǎng)或種糧大戶，通過(guò)集約化經(jīng)營(yíng)提升農(nóng)戶的地租收益。因此信托計(jì)劃的成功取決于農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托財(cái)產(chǎn)的順利交付和承租方未來(lái)經(jīng)營(yíng)情況良好足以保障和提升農(nóng)戶地租收益。

中信信托董事長(zhǎng)蒲堅(jiān)在《解放土地——新一輪土地信托化改革》一書中透露，“中信-農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，除了保證土地整體承租、審查農(nóng)企經(jīng)營(yíng)能力外，一些條款的設(shè)立保證了當(dāng)面臨各種不利環(huán)境時(shí)農(nóng)戶的利益。

比如帝元公司承諾，確保信托計(jì)劃實(shí)際獲得的租金收入不足以支付農(nóng)戶基本收益時(shí)，帝元公司應(yīng)按中信信托要求向信托計(jì)劃補(bǔ)足該等資金缺口；要求承租企業(yè)購(gòu)買農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)以對(duì)抗農(nóng)業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證農(nóng)地租金。

此外，該信托計(jì)劃設(shè)置可提前終止等止損機(jī)制。“如出現(xiàn)重大不利情況（政策、經(jīng)營(yíng)等方面的原因）時(shí)，信托計(jì)劃提前終止時(shí)，中信信托返還農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托財(cái)產(chǎn)，將出租土地的權(quán)利和義務(wù)移交給農(nóng)戶?！?/p>

中信信托對(duì)帝元公司評(píng)估后認(rèn)為：示范園項(xiàng)目正式運(yùn)轉(zhuǎn)后年平均利潤(rùn)約1.63億元，預(yù)計(jì)所得稅約為4081.72萬(wàn)元。

根據(jù)安徽省宿州市金融辦去年12月完成的《埇橋區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃開(kāi)展情況》，示范園引入中信信托后，原定土地租金標(biāo)準(zhǔn)保持不變，只是給付方式有所調(diào)整。

原來(lái)帝元公司將土地租金轉(zhuǎn)交給朱仙莊鎮(zhèn)財(cái)政所，由鎮(zhèn)政府分配給農(nóng)戶；今后帝元公司要將土地租金付給中信信托，由中信信托支付給區(qū)政府，再由區(qū)政府分配給農(nóng)戶。

同時(shí)，今后示范園經(jīng)營(yíng)收益，帝元公司直接投資部分可收取回報(bào)，通過(guò)招商引資還可以收取管理費(fèi)，中信信托選定帝元公司作為運(yùn)營(yíng)商，還需按50元/畝/年支付管理費(fèi)；示范園土地增值收益部分按照三七開(kāi)分配，中信信托得30%，埇橋區(qū)政府得70%，埇橋區(qū)政府再將這部分增值收益全部分配給農(nóng)戶。

中信信托在獲取貸款利差收益之外，也有可能獲取增值收益（土地增值收益：因中信信托加強(qiáng)對(duì)土地整理、水利、道路等投入，提升土地功能和產(chǎn)出率而增加的土地租金等）。不過(guò)，筆者從宿州市金融辦相關(guān)人士處獲悉，由于土地增值過(guò)程比較漫長(zhǎng)，村民尚未收到這部分收益。

此外，目前中信信托、帝元公司和埇橋區(qū)政府未就風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)作出具體約定，將在近期進(jìn)行細(xì)化討論。但原則上已確定對(duì)農(nóng)村土地信托項(xiàng)目進(jìn)行特殊處理，委托方不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不論經(jīng)營(yíng)狀況如何，確保農(nóng)民基本地租的給付。

新一期土地流轉(zhuǎn)啟動(dòng)暫無(wú)時(shí)間表

盡管示范園遭遇土地性質(zhì)限制、資金緊張等問(wèn)題，但張啟明依然對(duì)示范園未來(lái)充滿信心。他相信，2014年年底前，示范園五大板塊中的設(shè)施農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)科技孵化器都將順利啟動(dòng)。

據(jù)其透露，示范園項(xiàng)目規(guī)劃總投資約10.5億元，其中養(yǎng)殖業(yè)計(jì)劃投入2.6億元，生物質(zhì)能源2.25億元，他表示，養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源、三網(wǎng)合一設(shè)施農(nóng)業(yè)是示范園的核心項(xiàng)目。

“養(yǎng)殖業(yè)方面我已經(jīng)與正大集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，由我們先期投入1.5億元，搭建養(yǎng)殖平臺(tái)，租給正大使用，養(yǎng)豬場(chǎng)規(guī)模約為10萬(wàn)頭生豬，正大集團(tuán)自產(chǎn)自銷，我們按照投資回報(bào)的13%收取租金，估算下來(lái)每年接近2000萬(wàn)元的租金收入，后期再投入1.1億元。”張啟明說(shuō)道。

“生物質(zhì)能源是利用種植農(nóng)作物的秸稈、養(yǎng)殖業(yè)的排泄物，通過(guò)生物質(zhì)技術(shù)生產(chǎn)沼氣供給地方發(fā)電，還可以生產(chǎn)天然氣對(duì)外銷售。”張啟明告訴筆者：“如果示范園五大板塊全部啟動(dòng)，建成投產(chǎn)后每年的凈利潤(rùn)在4000萬(wàn)～5000萬(wàn)元?！?/p>

姜?jiǎng)潘梢矊?duì)示范園未來(lái)表示樂(lè)觀。“政府已申請(qǐng)世界銀行貸款1000萬(wàn)美元，目前部分款項(xiàng)已經(jīng)到位，再加上中信信托的融資，示范園資金問(wèn)題可以得到有效解決?！?/p>

不過(guò)，談及示范園第三期土地流轉(zhuǎn)何時(shí)啟動(dòng)，張啟明表示目前暫無(wú)時(shí)間表。“示范園規(guī)劃啟動(dòng)占地面積1萬(wàn)～2萬(wàn)畝耕地，建設(shè)期限為5年。目前第一期3400畝，第二期2000畝，后續(xù)是否繼續(xù)流轉(zhuǎn)要根據(jù)我們公司的經(jīng)營(yíng)需要，一旦解決了資金、土地性質(zhì)問(wèn)題，第三期應(yīng)該能夠順利啟動(dòng)?！睆垎⒚髡f(shuō)道。