城鎮(zhèn)化還是房地產(chǎn)引擎嗎？

只有城鎮(zhèn)化持續(xù)，房地產(chǎn)才會(huì)有剛需，才會(huì)有發(fā)展的潛力。一直唱漲房地產(chǎn)市場(chǎng)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，城鎮(zhèn)化對(duì)住宅的需求非常大，中國(guó)住宅用地難以滿足城鎮(zhèn)化的需求，所以房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲，中國(guó)房地產(chǎn)也就不會(huì)有泡沫。

但此前國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦曾表示，新增住宅需求年度峰值預(yù)計(jì)出現(xiàn)在2015年前后，為1200萬(wàn)?1300萬(wàn)套，目前已經(jīng)接近峰值。因此不支持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期大幅增加。

從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，城鎮(zhèn)化率突破70%后基建投資才放緩，且從50%?70%是個(gè)加速城鎮(zhèn)化的過(guò)程。包括美國(guó)、韓國(guó)、日本，城鎮(zhèn)化率都是快速發(fā)展到70%以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求才逐漸放緩，那么中國(guó)也會(huì)這樣嗎？

首先，我們看一組國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)： 2009?2013年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率分別為46.6%、49.68% 、51.27%、52.57%、53.73%。城鎮(zhèn)化年漲幅分別是：3.08%、1.59%、1.3%、1.16%。連續(xù)4年，中國(guó)城鎮(zhèn)化的速度在明顯放緩。也就是說(shuō)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)漲幅從2位數(shù)的高速增長(zhǎng)逐漸調(diào)整到7%-8%的中速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率的上漲也將放緩。

其次，為什么中國(guó)城鎮(zhèn)化率未到70%漲幅就放緩？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)15?59歲的勞動(dòng)年齡人口的絕對(duì)數(shù)量減少了345萬(wàn)人。有分析認(rèn)為，勞動(dòng)年齡人口總量下降這一歷史性拐點(diǎn)，意味著年輕人需要撫養(yǎng)的老年人、未成年人總數(shù)比重上升，即人口撫養(yǎng)比上升，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去賴以快速增長(zhǎng)的人口紅利窗口加快關(guān)閉，勞動(dòng)力短缺的情況會(huì)日益嚴(yán)重。農(nóng)村勞動(dòng)力供給絕對(duì)數(shù)量將明顯減少，意味著未來(lái)可轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的農(nóng)村勞動(dòng)力越來(lái)越少；隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，城鎮(zhèn)吸納就業(yè)和接受人口轉(zhuǎn)移空間逐漸收窄。

再次，城鎮(zhèn)化已不能推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)可能反而限制城鎮(zhèn)化發(fā)展。中國(guó)在實(shí)際城鎮(zhèn)化率之外，還有一個(gè)更真實(shí)的數(shù)據(jù)——戶籍城鎮(zhèn)化率。2012年全國(guó)按戶籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率僅35.29%，與實(shí)際在城市居住人口相比，擁有城市戶籍的人口會(huì)減少約2億人。出現(xiàn)這一差距的主要原因是房地產(chǎn)的價(jià)格過(guò)高。

中國(guó)各級(jí)城市中，除京滬，其他城市基本都可以通過(guò)購(gòu)房實(shí)現(xiàn)落戶，即獲得戶籍。而如果農(nóng)村勞動(dòng)力想要獲得城市戶籍，最重要的一個(gè)條件就是有固定住所，這也就是為什么過(guò)去10年中國(guó)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)影響這么大。

但戶籍城鎮(zhèn)化與實(shí)際城鎮(zhèn)化率近2億人口差距的存在，直接說(shuō)明，房地產(chǎn)的發(fā)展特別是價(jià)格的上漲，遠(yuǎn)超過(guò)了實(shí)際剛需的承受力，造成未來(lái)需求存在，但有效需求萎縮，特別是農(nóng)民工需求上漲減緩甚至減少。這使得未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展需求將主要寄托在滿足已居住在城市，但并沒(méi)有城市房屋的人群。實(shí)際需求巨大，價(jià)格過(guò)高下又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾。

從城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢(shì)可以判斷，房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期已過(guò)去，房?jī)r(jià)相比全球任何國(guó)家都不算低，這種透支的發(fā)展必然需要調(diào)整。

當(dāng)然，由于中國(guó)實(shí)際戶籍城鎮(zhèn)化率約35%，需求總量依然龐大，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)崩盤(pán)。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然將是中國(guó)最重要的一個(gè)經(jīng)濟(jì)行業(yè)，但行業(yè)利潤(rùn)率將越來(lái)越接近普通制造業(yè)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有所加大。