運(yùn)河邊的“騷動”

多河富水的特質(zhì)、京津冀一體化利好，再加上大運(yùn)河申遺成功的紅利，通州新城已成為眾多開發(fā)商眼中的香餑餑。目前，通州新城已經(jīng)云集了萬達(dá)、綠地、泰禾、保利、富力等諸多知名開發(fā)商，“彩虹之門”等地標(biāo)性建筑已經(jīng)開建，萬達(dá)廣場等多家城市綜合體也將于今年相繼投入運(yùn)營。在業(yè)內(nèi)看來，經(jīng)過了后 “世界文化遺產(chǎn)”頭銜加碼后，通州區(qū)尤其是大運(yùn)河周邊區(qū)域?qū)⒁l(fā)開發(fā)商們更加激烈的爭奪。

房企割據(jù)核心區(qū)

去年，通州運(yùn)河區(qū)接連爆出的17宗地塊皆為F3商服用地，無一例住宅用地，總成交額超過158.7億元，運(yùn)河核心區(qū)一度成為2013年的年終熱詞。

2013年5-6月間，保利斥資14.5億元，先后拿下的通州運(yùn)河核心區(qū)IV區(qū)6、10、11號地塊，總規(guī)劃建筑面積約18.7萬平米，樓面地價(jià)約1.2萬元/平米。綠地隨后以4.965億元的總價(jià)拍下鄰近的7號地塊，總建筑面積約4.37萬平米，樓面地價(jià)約1.1萬元/平米。

而短短四個月后，11月8日，總建筑面積約6萬平米的1號地塊開拍時，樓面地價(jià)已迅速攀升至1.3萬元/平米。彼時，以營建長安俱樂部、長安太和等頂級奢華物業(yè)聞名的富華置地與兩家公司的聯(lián)合體，拿下運(yùn)河核心區(qū)Ⅲ-02、Ⅲ-06地塊以及Ⅲ-01、Ⅲ-05地塊，總價(jià)超20億元。至此，富華置地及其小伙伴創(chuàng)造了9天內(nèi)連續(xù)包攬8宗商服地塊，總建筑面積達(dá)到39.56萬平米的紀(jì)錄，一躍坐上運(yùn)河核心區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的頭把交椅。一周后，另一家商業(yè)地產(chǎn)大鱷富力地產(chǎn)及其聯(lián)合體斥資41.55億元以高出富華約3000元/平米的樓面地價(jià)接連競得Ⅸ區(qū)8、9、10、11、12、13-A和B地塊，總建筑面積達(dá)46.58萬平米，溢價(jià)率分別高達(dá)31.5%和28.5%。

而將時光軸拉得再長一些，早在2010年9月時，華業(yè)地產(chǎn)和富華置業(yè)就已經(jīng)“盯上”了運(yùn)河核心區(qū)，兩家開發(fā)商先后拿下了IV區(qū)、V區(qū)商服用地，彼時的樓面地價(jià)約8700元-11000元/平米。2011年2月，華業(yè)地產(chǎn)再次拍下IV區(qū)5、8、9號地塊，總規(guī)劃建筑面積已經(jīng)超過51萬平米。

“2010年，為轉(zhuǎn)移北京城區(qū)功能，實(shí)現(xiàn)通州綜合性服務(wù)中心的定位，通州區(qū)政府就已經(jīng)不再審批運(yùn)河核心區(qū)內(nèi)單純住宅項(xiàng)目。而是把注意力放在大力發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)，解決通州‘臥城問題’上?！敝薪?jīng)聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰表示，核心區(qū)內(nèi)規(guī)劃集聚一批體現(xiàn)現(xiàn)代化、國際化要素的高端功能性項(xiàng)目群，建成現(xiàn)代化國際新城雛形。出于看好通州未來發(fā)展，并搶占市場先機(jī)的原因，房企才會在運(yùn)河核心區(qū)頻頻拿地。

除了業(yè)內(nèi)熟知的幾大品牌開發(fā)商，加入核心區(qū)戰(zhàn)斗的還有一個“陌生”的敵人——鵬瑞利財(cái)團(tuán)。2012年9月25日，鵬瑞利與美融加聯(lián)合體以約9087元/平米樓面地價(jià)奪得Ⅷ區(qū)三宗土地，總建筑面積約9.3萬平米；2013年4月中旬，鵬瑞利財(cái)團(tuán)再次出手，以超過9220元/平米的樓面地價(jià)拿下Ⅷ區(qū)10、11、12地塊，總建筑面積7.98萬平米。較低的土地成本和較大的建筑體量，使得該項(xiàng)目也成為區(qū)域內(nèi)有力的競爭者之一。

見漲的房價(jià)

大運(yùn)河申遺成功后，不少開發(fā)商都將“世界文化遺產(chǎn)”的概念用于宣傳之上，這令老通州人何飛激動不已。

“這是房價(jià)要漲的節(jié)奏啊?！焙物w告訴記者，申遺成功后，他的第一反應(yīng)是自豪，第二反應(yīng)就是房價(jià)可能要漲。

“我們目前的均價(jià)是27000元/平米左右，以后再開盤的話價(jià)格肯定會上漲?！本┵Q(mào)國際城的銷售人員告訴記者，大運(yùn)河申遺成功后，政府正計(jì)劃進(jìn)一步對其周邊生態(tài)環(huán)境進(jìn)行保護(hù)和改善，這對核心區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來說肯定是利好的。“另外，運(yùn)河核心區(qū)現(xiàn)在都基本不再批住宅用地，不論居住的舒適度還是稀缺性，運(yùn)河沿岸的項(xiàng)目都具有無可比擬的優(yōu)勢?！?/p>

據(jù)記者了解，通州新城核心區(qū)的住宅價(jià)格近期一直維持在比較穩(wěn)定的狀態(tài)。 “去年大概通州區(qū)價(jià)格在2萬元/平米，今年到現(xiàn)在通州區(qū)的價(jià)格在2.4萬元/平米左右。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，相比于其他新城，通州新城的價(jià)格非常穩(wěn)定。

“隨著新城建設(shè)的提速，以及產(chǎn)品的升級換代，區(qū)域住宅未來的單價(jià)水平還會進(jìn)一步往上走。”郭毅介紹說，近兩年來，通州很多項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)后期，開始提升自己的產(chǎn)品品質(zhì)。“包括金隅的項(xiàng)目，以及新華聯(lián)運(yùn)河灣都是小戶型產(chǎn)品升級到150多平米的改善型產(chǎn)品?！惫阏J(rèn)為，通州的產(chǎn)品層級在未來將變得更加豐富。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來運(yùn)河周邊的住宅將瞄準(zhǔn)“高端”，“大運(yùn)河申遺成功后，北京政府對通州境內(nèi)的北京段周邊的投資和鼓勵投資力度會增大，景觀、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，運(yùn)河周邊旅游區(qū)域的交通設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)進(jìn)程肯定會提速?！敝性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，隨著一段時間后大運(yùn)河周邊旅游區(qū)域開發(fā)較完善，配套的交通、商業(yè)等設(shè)施也建設(shè)起來之后，未來新城核心區(qū)整體新房房價(jià)可能會因此出現(xiàn)一定上漲，運(yùn)河周邊很可能隨即誕生一批主打景觀資源的高端樓盤項(xiàng)目。

在售項(xiàng)目規(guī)劃暫未變

運(yùn)河申遺成功后，開發(fā)商對正在開發(fā)的產(chǎn)品是否會進(jìn)行調(diào)整？價(jià)格會有什么變化？據(jù)記者了解，近年來，運(yùn)河核心區(qū)出讓的土地幾乎都是商服用地性質(zhì)，住宅用地供應(yīng)極少。因此，運(yùn)河沿線的在售樓盤并不多，一只手都能數(shù)得過來。而在這有限的供應(yīng)中，新項(xiàng)目極少，除了華業(yè)·新北京中心、京杭府和長安運(yùn)河外，其他多是老項(xiàng)目后期。其中社區(qū)規(guī)模較大當(dāng)屬京貿(mào)國際城和武夷花園，前者三期已開盤，所剩房源為數(shù)不多，后者則已經(jīng)清盤。

京杭府銷售人員楊倩告訴記者，運(yùn)河申遺成功只是錦上添花的一筆，項(xiàng)目的產(chǎn)品、定位是公司綜合多種因素制定，已經(jīng)成型，并不會因?yàn)檫\(yùn)河申遺成功而有所改變?！爸劣趦r(jià)格更不會因此改變，或許未來會小幅上漲，但主要并不是因?yàn)檫\(yùn)河的原因，而是區(qū)域交通、商業(yè)配套的完善。”楊倩表示。

在北京ONE的銷售人員看來，運(yùn)河申遺成功對周邊項(xiàng)目短時間并不會有太大影響，但從長遠(yuǎn)看利好。“短期內(nèi)，運(yùn)河申遺成功并不能帶來什么實(shí)質(zhì)性的變化，無非就是名頭更好聽，畢竟區(qū)域內(nèi)很多項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)是根據(jù)核心區(qū)的商業(yè)性質(zhì)制定的，而且基本都是已經(jīng)動工或完工的。但從長遠(yuǎn)看，區(qū)域的生態(tài)、環(huán)境保護(hù)肯定能得到進(jìn)一步的提升?！痹撲N售人員告訴記者，項(xiàng)目也不會因?yàn)樯赀z成功而盲目漲價(jià)。

對于未來該區(qū)域的產(chǎn)品競爭，合生華北市場經(jīng)營中心總監(jiān)張立輝表示，政府規(guī)劃運(yùn)河核心區(qū)為高端商務(wù)商住區(qū)，這對項(xiàng)目規(guī)劃和開發(fā)商實(shí)力要求較高，未來該板塊項(xiàng)目的競爭不止于星級酒店、品牌商業(yè)的引進(jìn)，更著力于單個項(xiàng)目獨(dú)特的豪宅品牌屬性，高端項(xiàng)目將走向差異化、品牌化道路。

“目前，眾多品牌開發(fā)商看好通州，齊聚核心區(qū)，聚集效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。” 華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰向記者表示，“在這一輪重點(diǎn)發(fā)展的通州運(yùn)河核心區(qū)，其地標(biāo)性建筑華業(yè)新北京中心和彩虹門均已開工，通州的各項(xiàng)條件都已具備，朝通大CBD呼之欲出。”