中小房企赴港上市估值偏低

伴隨著一手房市場交易量的走低和二手房市場觀望情緒的加重，2014年上半年的樓市并沒有再次出現(xiàn)像2013年那樣價量齊漲的場景。在市場下行壓力加大的形勢下，包括萬科在內(nèi)的多數(shù)大房企在上半年采用降價、降首付等不同形式的促銷策略加快項目銷售，實現(xiàn)資金快速回籠。下半年銷售壓力會更大，若把握不好降價幅度以及推盤節(jié)奏，不少房企年底大考將或難以達標。成交量的下滑，帶來的是地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠壓力的增加，同時國內(nèi)信托市場不斷規(guī)范，房地產(chǎn)再融資放開的進程也非常緩慢，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了海外融資的方式來尋找資金。截至7月中旬，年內(nèi)已經(jīng)有10家房企通過IPO或借殼方式，成功叩響香港資本市場大門，這些成功登陸港交所的企業(yè)包括陽光100、億達中國、大連海昌控股、深圳力高地產(chǎn)、深圳綠景集團、青島青建集團等，但大多受投資者冷眼看待，遭遇認購不足或上市之后破發(fā)的尷尬境地。

由于房地產(chǎn)周期性明顯，一直以來，房企在港融資的市場環(huán)境呈現(xiàn)階段性變化。往往在調(diào)整期內(nèi)，估值和融資額都不高，尤其是今年二季度以來，投資者對內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)變得更為悲觀，認購也受到影響。在這一波房企赴港上市潮中，主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)的房企較多，甚至不乏拆分商業(yè)資產(chǎn)上市者，其中，以方興地產(chǎn)拆分酒店資產(chǎn)金茂投資為首，其7月2日掛牌，融資33.9億港元。值得注意的是，這一波上市的中小房企估值較低，認購率也不高，即使作為國內(nèi)房企中酒店資產(chǎn)最優(yōu)者之一的金茂投資，其認購率也不高。三十年河?xùn)|，三十年河西，2007年時，房地產(chǎn)企業(yè)上市都是受到資本市場的追捧。恒大、龍湖等房企在中國香港上市之時，投資者看中的是這些房企的土地儲備情況，而2013年以來，投資者關(guān)注目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)資產(chǎn)，但進入2014年后，即使房企商業(yè)資產(chǎn)故事講得好，也依然會受到全球資本對目前中國房地產(chǎn)市場投資持有謹慎態(tài)度的影響。

統(tǒng)計結(jié)果顯示，自1998年內(nèi)地最早赴港上市的房企合生創(chuàng)展之后，到目前為止，已累計有50余家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在香港聯(lián)交所獲得融資平臺。近兩年內(nèi)由于內(nèi)地A股大門緊閉，且融資渠道有限，房企赴港上市熱情高漲，但香港資本市場對內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展前景并不十分看好，半數(shù)以上跌破發(fā)行價。香港投資者對內(nèi)地房企的估值本身就不高，一些不知名的小房企都不太受歡迎。如今投資者更傾向投資已上市的大藍籌股，如萬科B轉(zhuǎn)H股后股價就一路上漲。從股價來看，萬科H股的股價已經(jīng)比A股股價高了40%了，難怪近期萬科管理層這么著急的拼命買自家公司的股票，因為門口野蠻人已經(jīng)來了，外資對藍籌地產(chǎn)股的看好可見一斑。

年初以來樓市降價潮在逐漸蔓延，從去年的三線城市向一線城市傳導(dǎo)，這影響了海外資本市場對中國房地產(chǎn)市場的判斷。再加上人民幣貶值、美元轉(zhuǎn)為強勢、房企的存貨周轉(zhuǎn)速度減慢、美國QE的加速退出、融資成本的走高等多重因素加大了房企去海外融資的難度。盡管如此，企業(yè)能夠登陸資本市場還是有多方位好處的。例如金茂投資上市后，就將尋求多元化的融資方式，以滿足其運營資本和資本支出需求，包括不限于內(nèi)部資金、銀行貸款以及在國內(nèi)和海外資本市場融資的各種方式。此外，為了支付上市前利息和運營資本需求，金茂投資上市后，還有大規(guī)模且成本相對較低的離岸銀團貸款融資安排。所以即使前路多艱難，企業(yè)上市也被當(dāng)作地產(chǎn)公司的一個要事來抓，絕不放松。