出海掘金謹(jǐn)防“暗礁”

“還是原來(lái)的配方，還是熟悉的味道?！焙Ｍ庵脴I(yè)開始風(fēng)靡中國(guó)，國(guó)內(nèi)房企大規(guī)模出海，如今，中國(guó)人購(gòu)買中國(guó)開發(fā)商的房子，只不過(guò)換了一個(gè)陌生國(guó)度而已。千億級(jí)房企中，就有萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地及碧桂園出海，中國(guó)人裹挾夢(mèng)想席卷世界。然而所有洶洶而來(lái)的掘金者與“土著”之間，都會(huì)上演一幕抗議與推進(jìn)的拉鋸戰(zhàn)。

濟(jì)州島風(fēng)波只是冰山一角。海外市場(chǎng)所面臨的較為復(fù)雜的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并非三言兩語(yǔ)所能盡述，無(wú)論是兩國(guó)外交關(guān)系的好壞，或者是政府換屆等原因，都好比出海航行中最怕遇到的冰山，即便是巨無(wú)霸的泰坦尼克號(hào)，也會(huì)被沉落大海。

出海掘金狂潮

房企大規(guī)模出海，并非偶然。一個(gè)重要原因，就是國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了移民、留學(xué)、投資和休閑旅游的潮流。萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石曾在公開場(chǎng)合表示：“不少萬(wàn)科的客戶都紛紛移民海外，其中30%是選擇北美為目的地，因此萬(wàn)科會(huì)跟隨這些客戶進(jìn)軍北美，把業(yè)務(wù)擴(kuò)展到加拿大及美國(guó)?！?/p>

正如綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良所說(shuō)：“我們感興趣的是中國(guó)人多的地方在哪，如果你不去賺，這部分錢就被外國(guó)人賺走了?！?/p>

以濟(jì)州島為例，濟(jì)州島的地理位置、移民政策、房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)都是吸引中國(guó)房企的因素。相對(duì)而言，濟(jì)州島房?jī)r(jià)便宜，韓國(guó)地理位置上鄰近中國(guó)，尤其是此前韓國(guó)政府推出的“投資購(gòu)房50萬(wàn)美元，居住5年后就可以申請(qǐng)永久居住綠卡”，更是加速了國(guó)人對(duì)于濟(jì)州島的興趣。

如果說(shuō)韓國(guó)和馬來(lái)西亞是近兩年的房企新寵，歐美等發(fā)達(dá)地區(qū)才是“真愛”，中國(guó)企業(yè)進(jìn)行的海外投資中，美國(guó)投資比例遙遙領(lǐng)先，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生給出的數(shù)據(jù)是，這一比例“達(dá)到20%”。在美國(guó)有大手筆動(dòng)作的房企包括萬(wàn)科和綠地、復(fù)星等大型房企。

美國(guó)最熱門的城市是舊金山、紐約、西雅圖、波士頓等等，美國(guó)市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)低，投資預(yù)期回報(bào)率較高，中國(guó)人到美國(guó)興起了移民熱潮、投資熱潮。

除了美國(guó)外，國(guó)際投資熱點(diǎn)區(qū)域還包括英國(guó)、澳大利亞，以及馬來(lái)西亞、韓國(guó)等東亞和東南亞國(guó)家。聶梅生透露，2014年中國(guó)房企一季度境外投資額已達(dá)近千億元人民幣，“超過(guò)去年全年投資總額。”

相對(duì)于萬(wàn)科將海外業(yè)務(wù)劃定在20%的范圍內(nèi)，碧桂園和綠地對(duì)海外市場(chǎng)顯示出了強(qiáng)大的野心。碧桂園公開表示：未來(lái)三至五年，海外項(xiàng)目、廣東省內(nèi)外、全國(guó)各地將呈“三分天下”的態(tài)勢(shì)，10年內(nèi)，國(guó)內(nèi)國(guó)外各占一半比例。為了加大力度拓展海外市場(chǎng)，碧桂園甚至將營(yíng)銷一把手楊永潮調(diào)到海外市場(chǎng)。

綠地2013年的海外營(yíng)收僅30億元，今年增至200億元，這相當(dāng)于一個(gè)國(guó)內(nèi)成熟房企的年銷售額。張玉良近日表示，綠地目前已進(jìn)入澳洲、美國(guó)、加拿大、英國(guó)等九國(guó)十二城。在未來(lái)2年至3年內(nèi)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)每年海外投資總額及銷售收入翻一番，2015年海外銷售收入預(yù)計(jì)將超400億元。

政治“冰山”

濟(jì)州島風(fēng)波只是冰山一角。海外市場(chǎng)所面臨的較為復(fù)雜的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并非三言兩語(yǔ)所能盡述，尤其是政治風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是兩國(guó)外交關(guān)系的好壞，或者政府換屆等原因，都好比出海航行中最怕遇到的冰山，即便是巨無(wú)霸的泰坦尼克號(hào)，也會(huì)被沉落大海。

濟(jì)州島風(fēng)波，正是由于知事更換所引起的，部分項(xiàng)目在上屆政府已經(jīng)通過(guò)，但這屆卻又不承認(rèn)。不過(guò)，并非所有房企都能遇上國(guó)家出面推動(dòng)的好運(yùn)氣，恐怕中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波感觸最深。

2011年，中坤集團(tuán)計(jì)劃斥資購(gòu)買冰島東北部300平方公里土地75%的所有權(quán)，用于開發(fā)生態(tài)旅游項(xiàng)目，卻不幸卷入冰島黨派糾紛而被駁回。

2011年至2012年，前前后后，中坤的冰島投資計(jì)劃三次因冰島政府的“阻撓”擱淺，最終協(xié)商結(jié)果是“轉(zhuǎn)售為租”，冰島方面給出的反對(duì)理由甚至直指中國(guó)有政治意圖：“可能成為中國(guó)軍隊(duì)在北極附近的立足點(diǎn)”。

黃怒波此前接受記者采訪時(shí)坦言，“把去冰島買地想得太簡(jiǎn)單，低估了海外投資的政治風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)?！秉S怒波說(shuō)，政治因素是中國(guó)房企海外擴(kuò)張面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，即便政權(quán)穩(wěn)定，準(zhǔn)備投資的國(guó)家與中國(guó)的政治關(guān)系也同樣重要，房企在投資決策前需要作出詳盡的分析。

無(wú)獨(dú)有偶，與中坤在冰島的折戟沉沙幾乎同一時(shí)期，中航地產(chǎn)當(dāng)年也因?yàn)楫?dāng)?shù)卣鰻柗礌柦K止了斯里蘭卡項(xiàng)目。2011年底，斯里蘭卡政府取消“科倫坡中航廣場(chǎng)”項(xiàng)目原土地出售計(jì)劃，將該地塊的土地性質(zhì)由永久產(chǎn)權(quán)變更為99年租賃產(chǎn)權(quán)，中航憤而停止科倫坡中航廣場(chǎng)項(xiàng)目的運(yùn)作。

該項(xiàng)目早前得到了斯里蘭卡國(guó)家總統(tǒng)的同意，但是該國(guó)政治體制比較復(fù)雜，所以遭到反對(duì)黨的強(qiáng)烈反對(duì)，最終造成了這樣的結(jié)果。

中國(guó)水電在緬甸“密松水電站”的停建同樣令人唏噓。2013年9月30日，緬甸總統(tǒng)吳登盛突然宣布因考慮民眾反對(duì)意見，要求停建位于緬甸北部的克欽山區(qū)、由中國(guó)水電投資的密松水電站。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管、執(zhí)行董事陳仲偉表示，海外投資的政治風(fēng)險(xiǎn)主要基于兩國(guó)外交關(guān)系的好壞，對(duì)于一些國(guó)際大事，其變化風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)估與控制。雖然有些國(guó)家商業(yè)環(huán)境良好，但重視外資的政治安全審查，某些政治勢(shì)力將中國(guó)視為唯一潛在戰(zhàn)略對(duì)手，泛政治化傾向突出。

此外，對(duì)政治局勢(shì)不穩(wěn)定的投資地選擇，要慎之又慎。比如，局勢(shì)不大穩(wěn)定的中東地區(qū)、東南亞一些地區(qū)，在對(duì)外投資過(guò)程中，應(yīng)尤其注意對(duì)政治風(fēng)險(xiǎn)的防范。

綠地自2011年開始正式計(jì)劃開拓海外市場(chǎng)，并將海外投資瞄準(zhǔn)委內(nèi)瑞拉、朝鮮等發(fā)展中國(guó)家，但由于地區(qū)政局動(dòng)蕩讓綠地海外計(jì)劃受挫。從2012年開始，綠地才調(diào)整思路，決心到政治和社會(huì)穩(wěn)定、市場(chǎng)有潛力的地方去做項(xiàng)目，且更多考慮做中國(guó)市場(chǎng)的延伸。

政策、法律“暗礁”

在航海中，遇到冰山幾乎是滅頂之災(zāi)，即便是碰到暗礁，稍有不慎，輕則元?dú)獯髠貏t也可能船漏人亡。但政治方面的因素具備不確定風(fēng)險(xiǎn)，不那么容易預(yù)測(cè)，而政策和法律層面的“暗礁”，則相對(duì)容易提前探測(cè)。

“房企出海的最大風(fēng)險(xiǎn)主要還是政策匹配問題。”陳晟說(shuō)，比如如何處理與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系、法律規(guī)范等，其次才是經(jīng)常提到的市場(chǎng)環(huán)境。蘇波也強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“在海外市場(chǎng)，一定要注意政策法律問題?！?/p>

關(guān)注美國(guó)移民地產(chǎn)投資的亨瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)鄒亨瑞近日表示，從接觸的幾十個(gè)已經(jīng)走出去的企業(yè)了解到，按照中國(guó)思維來(lái)做由于對(duì)海外的法律法規(guī)了解不透，遇到水土不服，交了學(xué)費(fèi)。

針對(duì)國(guó)外的開發(fā)商和投資者，各國(guó)政府所設(shè)定政策限制不同。例如，在澳大利亞開發(fā)項(xiàng)目所用工人，必須有一定比例為當(dāng)?shù)厝?，且?xiàng)目需要公示并得到當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)可；在馬來(lái)西亞等地投資物業(yè)，還需要向政府提交申請(qǐng)，并且通過(guò)一定的審批手續(xù)；在美國(guó)，法律則規(guī)定國(guó)外投資在物業(yè)占比中不能超過(guò)49%，投資商業(yè)地產(chǎn)如一次性賣掉，稅收會(huì)達(dá)到40%到50%之巨……所有這些都需要提早做足功課才能避免走彎路。

據(jù)鄒亨瑞介紹，美國(guó)的法律法規(guī)非常復(fù)雜，無(wú)論是州政府、市政府、聯(lián)邦政府的法律都是有差別的。如果做不到位，或者是法律法規(guī)方面出現(xiàn)了問題，甚至有的項(xiàng)目要停工遭受處罰。

碧桂園集團(tuán)一名負(fù)責(zé)人透露，剛進(jìn)入馬來(lái)西亞時(shí)，進(jìn)展比較緩慢，海外團(tuán)隊(duì)不得不花大量時(shí)間去研究當(dāng)?shù)氐姆蓷l款、產(chǎn)權(quán)年限、土地出讓方式，甚至學(xué)習(xí)和當(dāng)?shù)厝舜蚪坏赖奈幕?xí)俗。

綠地也遇到了同樣的問題。此前由于韓國(guó)的行政手續(xù)復(fù)雜，一定程度上影響到了綠地在韓項(xiàng)目的進(jìn)度。張玉良曾在3月底赴韓出席外資企業(yè)懇談會(huì)時(shí)，特意向韓國(guó)有關(guān)方面提出要求簡(jiǎn)化行政流程、加快審批速度。

綠地方面表示，從濟(jì)州項(xiàng)目一開始就聘請(qǐng)了韓國(guó)律師事務(wù)所，借用其專業(yè)性彌補(bǔ)了企業(yè)自身不足，避免走彎路。但據(jù)多名業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在中國(guó)70%到80%的房地產(chǎn)企業(yè)到美國(guó)進(jìn)行開發(fā)，都是派自己的團(tuán)隊(duì)，盡管會(huì)請(qǐng)法律顧問，但執(zhí)行層面還是出現(xiàn)了很多的問題。

一些涉及當(dāng)?shù)孛袼椎氖虑椋踔敛皇钦呋蚍赡茏笥业?。目前，碧桂園在馬來(lái)西亞的獨(dú)資項(xiàng)目金海灣較為順利，從拿地到銷售不到一年時(shí)間，開盤兩個(gè)月認(rèn)購(gòu)金額接近100億元。但其與大馬置地合作開發(fā)的吉隆坡兩個(gè)項(xiàng)目，比金海灣項(xiàng)目拿地更早，卻遲遲沒有開盤時(shí)間表。

碧桂園馬來(lái)西亞區(qū)域總裁阮家聲此前曾解釋，吉隆坡兩個(gè)項(xiàng)目之所以進(jìn)展緩慢，是由于項(xiàng)目土地均屬于私人所有，涉及大量商務(wù)談判，此外，馬來(lái)西亞的審批過(guò)程也相當(dāng)復(fù)雜漫長(zhǎng)。

大海航行靠“舵手”

在海中航行，有冰山，有暗礁，要辨別風(fēng)向和方向，要調(diào)整風(fēng)帆，補(bǔ)給水源和貨物，這一切，都需要有一個(gè)好團(tuán)隊(duì)，要有極具經(jīng)驗(yàn)和眼光的舵手，以及驍勇矯健的水手，甚至必須聯(lián)合當(dāng)?shù)亍巴林?，進(jìn)行導(dǎo)航。

房企出海同樣如此，即使順利拿下合適的海外項(xiàng)目，面對(duì)與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)差異巨大的政策、市場(chǎng)、匯率、貸款、稅費(fèi)，需要一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的舵手和驍勇善戰(zhàn)的團(tuán)隊(duì)。

一把手是把企業(yè)推出國(guó)門最大的動(dòng)力，也是對(duì)出海航行最有影響力的人物。碧桂園剛出國(guó)門之際，除了資金，幾乎一無(wú)所有。有小道消息稱，當(dāng)碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)考慮到海外投資時(shí)，曾找下屬做了很多思想工作才把人派出去。如今，楊國(guó)強(qiáng)又把親信楊永潮調(diào)往海外，組建團(tuán)隊(duì)。

在人員以及費(fèi)用等問題的審批上，碧桂園都比較靈活。一名碧桂園馬來(lái)西亞公司相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向媒體透露，在馬來(lái)西亞考察依斯干達(dá)一宗土地之后向楊國(guó)強(qiáng)請(qǐng)示，得到的答復(fù)是：你自己決定要不要拿。

碧桂園還將其團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得淋漓盡致。碧桂園在馬來(lái)西亞展開海陸空轟炸式的銷售模式，幾乎顛覆了當(dāng)?shù)氐馁u房傳統(tǒng)。無(wú)論是一次推售上萬(wàn)套房源，還是將大批客戶空運(yùn)到當(dāng)?shù)睾＿叺摹叭撕?zhàn)術(shù)”等，都帶著顯著的碧桂園標(biāo)簽。

而當(dāng)外界驚嘆于海外開發(fā)的“綠地速度”時(shí)，或許只有張玉良知道，他已經(jīng)默默準(zhǔn)備了十幾年。早在1992年，綠地創(chuàng)業(yè)之初，張玉良就有意出海，而綠地的首個(gè)海外開發(fā)合作項(xiàng)目，啟動(dòng)于2004年。綠地創(chuàng)業(yè)之初，張玉良就曾派專人去澳大利亞探路，調(diào)查結(jié)果是公司經(jīng)驗(yàn)不足、方向不明，最后放棄。

“海外市場(chǎng)方面有一定的權(quán)力，但是大事上肯定要董事長(zhǎng)把關(guān)?！本G地海外人士表示。

綠地海外項(xiàng)目在組織團(tuán)隊(duì)上有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)，海外團(tuán)隊(duì)部分從上?？偛繐苷{(diào)，也有部分是當(dāng)?shù)卣衅?，以便于和?dāng)?shù)厝舜蚪坏馈Ｒ话闱闆r下，總部只會(huì)派遣總經(jīng)理、副總及每條線的主要負(fù)責(zé)人到外地事業(yè)部或公司。

更多聰明的開發(fā)商也意識(shí)到所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，所以在投資海外過(guò)程中，多數(shù)房企采取股權(quán)收購(gòu)、項(xiàng)目收購(gòu)、與當(dāng)?shù)胤科蠛献鞯韧顿Y模式。無(wú)論是萬(wàn)科與美國(guó)頭號(hào)地產(chǎn)商鐵獅門的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是碧桂園與馬來(lái)西亞知名房產(chǎn)商大馬置地的親密無(wú)間，以及綠地與泰國(guó)正大集團(tuán)的合作，都無(wú)疑是規(guī)避海外風(fēng)險(xiǎn)的聰明策略。