“天時(shí)”已到，決戰(zhàn)“地利”

下半年樓市繼續(xù)下探，實(shí)質(zhì)性降價(jià)開(kāi)啟。購(gòu)房者如有剛性自住需求，應(yīng)根據(jù)自身情況，結(jié)合區(qū)域項(xiàng)目進(jìn)行分析，如果合適迅速入手，不必要抄底，因?yàn)闆](méi)人能真正抄底。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，或許此時(shí)入市，更需要判斷力與勇氣。

下半年窗口期開(kāi)啟

上半年市場(chǎng)以血淋淋的事實(shí)告訴人們，一線(xiàn)城市并非只漲不跌?！昂芏嗳苏J(rèn)為一線(xiàn)房?jī)r(jià)只會(huì)漲、不會(huì)跌，這是錯(cuò)誤的?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)特征是波幅比較大，在全國(guó)樓市向好的時(shí)期沖得比較猛，但全國(guó)樓市走弱的時(shí)候也會(huì)下跌。

業(yè)內(nèi)人士幾乎眾口一聲的指出，隨著價(jià)格堅(jiān)挺的北京房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，買(mǎi)方市場(chǎng)迎來(lái)難得的窗口期。早在今年5月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)攸克地產(chǎn)在其官方微信平臺(tái)發(fā)文稱(chēng)“未來(lái)240天是購(gòu)房時(shí)間窗口”，并提出“未來(lái)240天房?jī)r(jià)調(diào)整的6個(gè)階段”。

這樣的判斷正是基于市場(chǎng)供求和價(jià)量規(guī)律的基礎(chǔ)上。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松近期指出，由于上半年成交量持續(xù)萎縮，下半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行的概率較大。“量在價(jià)先，盤(pán)久必跌”。由于房地產(chǎn)成交量一般領(lǐng)先價(jià)格3-6個(gè)月，也就是說(shuō)3-6個(gè)月房地產(chǎn)成交量萎縮，降價(jià)必然。3-6個(gè)月房地產(chǎn)成交量急劇增長(zhǎng)，漲價(jià)必然。在其看來(lái)，上半年6個(gè)月成交量下降，下半年降價(jià)的序幕已徐徐拉開(kāi)。

北京也是如此，在上半年，北京更多的是一些特價(jià)房或零首付等吸引眼球的噱頭，真正低價(jià)入市的不多，但隨著東亞新華、首開(kāi)和華業(yè)等知名房企相繼降價(jià)，下半年實(shí)質(zhì)性降價(jià)的項(xiàng)目已經(jīng)增多。

下半年，自住商品房給商品房帶來(lái)更大壓力，信貸環(huán)境的持續(xù)緊縮，持續(xù)增加的供應(yīng)和不斷下滑的成交，“快速出貨”已經(jīng)成為當(dāng)下房企的普遍選擇。在北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志看來(lái)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，購(gòu)房窗口期打開(kāi)，市場(chǎng)正式進(jìn)入下行通道。此時(shí)，正是購(gòu)房者出手時(shí)機(jī)。

瞅準(zhǔn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)

市場(chǎng)本身是復(fù)雜的，難就在于要分辨出真降和假降，因?yàn)槲ㄓ写藭r(shí)才能判斷市場(chǎng)是否逐漸探底，購(gòu)房者真正的抄底時(shí)期是否到來(lái)。

開(kāi)發(fā)商采取一些讓利的方式，拿出來(lái)做促銷(xiāo)的房源，僅是少數(shù)名額，而且是戶(hù)型不好或是面積偏大的。所謂的降價(jià)樓盤(pán)也是多為“噱頭”大過(guò)實(shí)際。

比如前一段時(shí)間出現(xiàn)在北京珠江四季悅城的“零首付計(jì)劃”，實(shí)際上是首付分期的“噱頭”，購(gòu)房者需要在第一周內(nèi)先支付10%的毛坯房款和97%的精裝修款，比例約占11%，剩余首付款要在9月30日前付清，以此起到吸引眼球的目的。

在楊紅旭看來(lái)，房?jī)r(jià)剛開(kāi)始由漲變跌，買(mǎi)家還可以再等一段時(shí)間，等到房?jī)r(jià)的跌幅開(kāi)始收窄的、促銷(xiāo)力度比較大，則可以考慮入市。

相比一些噱頭，北京“真槍實(shí)彈”進(jìn)行降價(jià)的部分項(xiàng)目值得關(guān)注。

開(kāi)發(fā)商降價(jià)跑量已經(jīng)不再忸忸怩怩。這使得觀望的購(gòu)房人更加堅(jiān)定地坐等實(shí)質(zhì)性降價(jià)。一般來(lái)說(shuō)，七、八月之后，實(shí)質(zhì)性降價(jià)會(huì)進(jìn)一步增多，到了九、十月份的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，房企則開(kāi)始沖刺年終任務(wù)，屆時(shí)會(huì)有越來(lái)越多的房企加速降價(jià)去庫(kù)存。

實(shí)質(zhì)性降價(jià)的一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)就是，對(duì)于新盤(pán)而言，直接降價(jià)意味著該樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)定價(jià)要低于同區(qū)域地段同類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格。對(duì)于非新盤(pán)而言，直接降價(jià)就是新一期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格，低于前一期時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格。

剛需應(yīng)把握機(jī)會(huì)

無(wú)論是基于哪一種市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于北京的剛需人群而言，幾乎所有的建議都傾向于把握機(jī)會(huì)快速出手。即使北京樓市接下來(lái)還將出現(xiàn)降價(jià)項(xiàng)目進(jìn)一步增加，如果看準(zhǔn)應(yīng)盡快出手，因?yàn)榫植渴袌?chǎng)情況不同，而且沒(méi)人能判斷是不是最低點(diǎn)。

“全國(guó)樓市調(diào)整期可能會(huì)持續(xù)一年半到兩年左右，之后會(huì)復(fù)蘇，并不是長(zhǎng)周期性質(zhì)的暴跌。”楊紅旭認(rèn)為，北京下半年也會(huì)追隨全國(guó)大勢(shì)下跌，但幅度不會(huì)很大，時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，屬于短周期調(diào)整。

陳勁松近期也指出，對(duì)市場(chǎng)并不悲觀，因?yàn)樵谶@么差的金融環(huán)境下，“我們整個(gè)成交仍然是歷史第二高位?！彼o出的數(shù)據(jù)是，2013年新房成交達(dá)到了8萬(wàn)億的歷史最高水平。2014年5月份商品銷(xiāo)售額累計(jì)同比下降8.5%，但仍然比2012年高40%。即使今年全國(guó)完成7.3萬(wàn)億，仍然是歷史第二高位。

北京所謂的下跌是建立在去年暴漲的基礎(chǔ)上，相比2012年仍然是上漲。陳志直言，“今年北京全年樓市的業(yè)績(jī)，可能和去年比僅是略有回落，不會(huì)相去太遠(yuǎn)?！?/p>

北京出現(xiàn)市場(chǎng)低迷和二三線(xiàn)城市原因不同，并非因?yàn)楣?yīng)過(guò)量，主要是受利率上浮、自住房入市以及降價(jià)潮等因素的影響。北京作為一線(xiàn)城市，集中沉淀了大量的剛性需求，一旦開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上做出讓步并達(dá)到了購(gòu)房者的心理預(yù)期價(jià)格，購(gòu)房者就會(huì)馬上入市。

東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬的判斷更為樂(lè)觀，他指出，北京的房?jī)r(jià)不可能無(wú)限期調(diào)整，這一波市場(chǎng)觀望僅還能持續(xù)一個(gè)季度左右，“簡(jiǎn)單調(diào)整后市場(chǎng)即會(huì)恢復(fù)?！?/p>

相對(duì)于新房，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更為靈敏的是二手房。北京主流中介公司均反映，多個(gè)區(qū)域的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)止跌回升的態(tài)勢(shì)。

據(jù)北京市住建委、鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月上半月二手住宅成交3343套，日均223套，為4月以來(lái)同期中最高，市場(chǎng)出現(xiàn)止跌回升。

在此背景下，購(gòu)房者如有剛性自住需求，則應(yīng)根據(jù)自身情況，結(jié)合區(qū)域項(xiàng)目進(jìn)行分析，如果合適，應(yīng)迅速入手，不必要抄底，因?yàn)闆](méi)人能真正抄底。

不過(guò)，對(duì)樓市影響最關(guān)鍵的還是銀行信貸政策的變化，若無(wú)明顯的金融、政策等行政手段刺激樓市，下半年北京樓市很難有實(shí)質(zhì)性的回暖。

綜合判斷“地利”

購(gòu)房窗口期的“天時(shí)”難得，選擇合適的置業(yè)地點(diǎn)的“地利”也非常重要。所謂的地利，除了區(qū)位交通等傳統(tǒng)因素外，還應(yīng)該考慮教育、醫(yī)療等資源附加值。

資產(chǎn)選擇要具備抗跌性，核心城市的核心城區(qū)地產(chǎn)，如一線(xiàn)城市和二線(xiàn)重點(diǎn)城區(qū)的房子，永遠(yuǎn)是靠譜的硬通貨。因?yàn)榧幢闶?008年，核心城區(qū)的房?jī)r(jià)也只是微跌，甚至只是滯漲。

其次則是萬(wàn)眾矚目的學(xué)區(qū)房，如創(chuàng)造出宇宙中心價(jià)格的五道口，幾乎是買(mǎi)了必漲。前不久北京市中小學(xué)的學(xué)區(qū)改革，嚴(yán)格就近入學(xué)，再次凸顯了教育地產(chǎn)的價(jià)值。

在北京，購(gòu)房者不但可以等待自住商品房，也可以關(guān)注自住商品房周邊區(qū)域，因?yàn)槟峭墙祪r(jià)多的區(qū)域。在自住房擠壓下，中低價(jià)位的剛需項(xiàng)目為獲得銷(xiāo)量不得不采取平價(jià)或低價(jià)入市策略，房山、大興、通州等地均出現(xiàn)降價(jià)或低于預(yù)期價(jià)格開(kāi)盤(pán)的剛需項(xiàng)目。

不過(guò)，更需要提醒的是風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵诒本┻@樣的一線(xiàn)城市買(mǎi)房，盡管長(zhǎng)期價(jià)值堅(jiān)挺，但短期內(nèi)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)浮動(dòng)，一不小心有可能就買(mǎi)虧了。

在陳志看來(lái)，對(duì)于熱點(diǎn)區(qū)域應(yīng)該審慎判斷。近年來(lái)，由于土地的集中供應(yīng)以及品牌房企的扎堆效應(yīng)，北京樓市出現(xiàn)多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。這些區(qū)域區(qū)域供應(yīng)量過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，甚至透支了未來(lái)幾年的價(jià)值空間。如通州經(jīng)歷了數(shù)次起起伏伏，即是最好的例子。

繼大興天宮院板塊之后，通州臺(tái)湖成為又一個(gè)因新盤(pán)集中供應(yīng)而出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的區(qū)域。

隨著去年的集中供地潮，今年以來(lái)，包括泰禾、東亞、萬(wàn)科等多個(gè)位于臺(tái)湖的新盤(pán)陸續(xù)入市，在龐大的市場(chǎng)供應(yīng)下，不少樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始打出降價(jià)牌，甚至近期某項(xiàng)目還出現(xiàn)了一些業(yè)主不滿(mǎn)降價(jià)而鬧事的現(xiàn)象。

實(shí)際上，這些地塊的建成項(xiàng)目也存在一定的同質(zhì)屬性，包括目前在售的首開(kāi)萬(wàn)科公園里、泰禾拾景園及1號(hào)街區(qū)、東亞尚品臺(tái)湖等，其主力消費(fèi)群均為剛需置業(yè)者。

然而現(xiàn)實(shí)情況是，臺(tái)湖原本就發(fā)展較晚、缺少配套，區(qū)域放量突然放大，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)力度陡然加大，價(jià)格戰(zhàn)成為開(kāi)發(fā)商必然的選擇。但這仍然如上述所說(shuō)的，從長(zhǎng)期來(lái)看，前景廣闊，但短期內(nèi)仍然有價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。