空置率之謎

中國的空置住房到底有多少，住房空置率到底有多高？這一直是個說不清、道不明、解不開的謎團。雖然是公認的房地產(chǎn)市場的重要指標，但住房空置率卻一直是個諱莫如深的話題。

6月，西南財經(jīng)大學的中國家庭金融調(diào)查與研究中心（CHFS）發(fā)布了一份名為《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢 2014》的報告，其中指出，去年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房整體空置率高達22.4%，已經(jīng)遠遠高于國際警戒線，這是近年來關于我國住房空置率的又一個版本。近幾年來坊間流傳過的空置率數(shù)字，從4%到30%不等，版本五花八門，然而令人遺憾的是，官方從來沒有認可過一個版本，也從來沒有給出過權威數(shù)字。

有資料顯示，我國統(tǒng)計部門對商品房空置的調(diào)查始于1994年，但是20多年過去了，不僅沒有形成完備的統(tǒng)計體系和數(shù)據(jù)系統(tǒng)，我國對于空置率的定義、范圍、計算方式等，都仍然停留在最原始的層面。

22.4%？空置率再起爭議

西南財經(jīng)大學發(fā)布的報告顯示， 2013年我國城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房為4898 萬套；空置率為22.4%，比2011年上升1.8 個百分點；城鎮(zhèn)空置房占用了4.2萬億的銀行房貸，這都是一些令人震驚的數(shù)字。這份報告分析認為：“當前我國城鎮(zhèn)住房需求乏力，供給過剩，現(xiàn)有住房年供給的40%，即可滿足新增住房需求?！?/p>

此外，除了高達22.4%的空置率數(shù)字，這份報告引進軒然大波的另一個重要原因是其誕生的時間節(jié)點。自今年初以來，我國房地產(chǎn)市場陷入疲態(tài)之中，一二三線城市的市場全面趨冷，不少城市都在突破限購、限貸政策的警戒線上蠢蠢欲動，即使是北京、上海這樣的一線城市，也不得不面對房價下行的巨大壓力。在市場一片哀嚎的聲浪之中，22.4%的空置率數(shù)字，無疑給未來房地產(chǎn)市場判出了刑期。

該報告的結(jié)論是：“房價下行趨勢已定，中國住房市場的寒冬即將到來。”

一石激起千層浪。樓市唱多派的“大戶”——華遠集團董事長任志強迅速發(fā)出長微博，批駁這份報告的可信度。他列舉了大量數(shù)據(jù)和計算推演方法，得出結(jié)論認為：“中國絕不可能有五千萬套空置房”。

隨后，該報告的出具機構CHFS主任甘犁也積極回應，他反駁任志強的觀點，認為從1998年至2012年間，我國城鎮(zhèn)地區(qū)凈增住房面積為156億平米，而不是任志強所說的80億平米。

雙方爭執(zhí)不下之時，越來越多的業(yè)內(nèi)人士加入了這場論戰(zhàn)。圍繞我國城鎮(zhèn)新增住房面積、可消化庫存量、住房空置房屋套數(shù)等種種統(tǒng)計數(shù)據(jù)和解讀方式，展開激烈口水之爭。

最終，住建部總經(jīng)濟師馮俊在某次公開場合發(fā)言回應了這場論戰(zhàn)，他表示，住建部和統(tǒng)計局都沒有關于空置率的統(tǒng)計，其他機構的數(shù)據(jù)也不準確，數(shù)黑燈等民間方法更是可笑?？傊?，當前的住宅空置率是“誰也搞不清楚”。

兜了一大圈，依然是如此，關于住宅空置率的討論，最后不了了之。這背后折射出我國在房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析上，存在著諸多的漏洞和混亂之處。

“霧里看花”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)

馮俊還表示，現(xiàn)在很多媒體、行業(yè)人士討論的“空置率”，和國際通行的空置率，并不是相同的概念。我國現(xiàn)在并沒有展開這方面的調(diào)查，也沒有一個準確的官方定義。雖然在過去數(shù)十年中，住房空置率的話題被反復提及，但官方的口徑始終一致：很難給出明確的數(shù)據(jù)和結(jié)論。

其實，2010年8月，國家統(tǒng)計局就曾公開表示：由于房屋空置是近幾年出現(xiàn)的新問題，空置的狀態(tài)和時間很難給出標準，要清楚計算出來很難。至今，我們在國家統(tǒng)計局發(fā)布的關于房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計調(diào)查的各種報告之中，都不能找到“空置率”的身影。

資料顯示，早在2003年，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的一份通知中提及，從當年統(tǒng)計年報開始，對商品房空置面積、種類進行分類，以商品房空置時間作為標準進行劃分：空置時間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。然而記者發(fā)現(xiàn)，這種分類表述方式在隨后幾年的年報及其他報告之中，出現(xiàn)得越來越少。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，空置率是房地產(chǎn)行業(yè)領域內(nèi)一個不能忽視的重要數(shù)據(jù)，它是房地產(chǎn)決策和政策的重要依據(jù)，也是開發(fā)企業(yè)決策經(jīng)營方向的參考。然而，由于長期以來統(tǒng)計數(shù)據(jù)的缺失，導致人們對當前實際的住房空置情況猶如“霧里看花”一般。

世聯(lián)機構的分析師告訴記者，按照國際慣例，商品房空置率在5%-10%之間為空置合理狀態(tài)，10%-20%之間為空置危險，如果超過20%則嚴重積壓狀態(tài)。但是，由于各國的計算方式不盡相同，國際上并沒有形成統(tǒng)一的數(shù)據(jù)指標。

由于官方數(shù)據(jù)的缺失，各種各樣的“民間版本”誕生，包括“查黑燈”、“測電表”、“曬水表”、“物業(yè)曬名單”等五花八門，其取樣和分析上都存在明顯的缺陷。

著名經(jīng)濟學者茅于軾曾對記者表示，他認為中國當前的房屋空置情況非常嚴重，空置率居高不下是房地產(chǎn)泡沫的推手。但是，現(xiàn)在并沒有哪個權威機構能給出令人信服的數(shù)據(jù)，因此很多經(jīng)濟學家的分析，都淪為了沒有數(shù)據(jù)支持的“空中樓閣”。他所能做的也不過是“每到一個城市，就去看看新建樓盤的空屋情況”這樣感性層面的認知和調(diào)查。

“房屋空置稅”是與非

事實上，房屋空置率之所以為社會輿論所關注，是因為這個數(shù)據(jù)指標上集中了人們對高房價、貧富不均等社會現(xiàn)象的負面情緒。同時，“高房價”和“高空置率”并存的社會認知，成為了公眾情緒的集中出口。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，住房空置率的問題，實際上反映出我國房地產(chǎn)市場的一種不健康表現(xiàn)：投資屬性超過居住屬性。他認為，這種情況在限購、限貸之前的一線城市出現(xiàn)得尤為普遍?！胺孔由侠壷粋€家庭的大部分財富積累，房子成為保值增值的渠道，投資屬性被放大，壓縮了其居住、消費的屬性?！?/p>

伴隨著空置率數(shù)據(jù)長期“空置”的質(zhì)疑之聲，有一種流行觀點認為，征收“住房空置稅”可以打擊商品房市場的投機行為，減少空置率。然而，不少業(yè)內(nèi)人士認為，給空置房屋征稅，短期內(nèi)不可能實現(xiàn)，對于房地產(chǎn)市場的健康回歸也沒有太大益處。

陳國強認為，現(xiàn)在廣泛討論的“空置稅”，實際操作很難，首先如何認定是空置房就會遇到很大的挑戰(zhàn)。此外，比“空置稅”呼聲更高的房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等稅種如果開征，將存在重復征稅的交疊部分。

任志強也曾公開表示反對所謂的“空置稅”，他認為國際上的通行做法是通過減免稅收來提高空置房的出租率，以實現(xiàn)市場供需合理化，給空房征稅的行為并不可取。

此外，更多的業(yè)內(nèi)聲音認為，空置率尚且是“霧里看花”數(shù)字，空置稅的討論更顯得不切實際。其實空置率的認定，并沒有太大的技術難度，它暴露出一些統(tǒng)計信息工作中的“軟肋”，雖然有種種難處，這始終是一個不容回避的話題。