限購令：從松綁到取消

從“羞答答的玫瑰靜悄悄的開”，到“大膽說愛”，進入下半年以來，部分地方政府松綁限購令的熱情越來越高漲。不再僅僅滿足于“松綁”限購令，呼和浩特、濟南兩地風(fēng)風(fēng)火火，明確取消限購，南昌和廈門等地也開始在部分地區(qū)松綁限購令。更有甚者，《常州日報》在其頭版頭條位置刊發(fā)《我市目前已到購房好時機》一文，文中援引常州及江蘇多方數(shù)據(jù)，并以業(yè)內(nèi)人士觀點稱“我市房價已無下降空間，近期是購房好時機”。由此，地方的焦慮心情可見一斑。

部分城市限購令名存實亡

此前， 南寧、天津濱海新區(qū)、寧波、無錫、?？凇⑧嵵?、沈陽、杭州蕭山、佛山、東莞、銅陵等城市都有放松限購之舉。在執(zhí)行層面，這些城市的限購政策基本名存實亡。

真正敢于明文表態(tài)取消限購的，是呼和浩特。此后的7月10日，濟南做出公開表態(tài)，限購政策全面放開，居民今后購買新建商品住房和二手房不再需要開具限購證明，這標(biāo)志著濟南實行了3年多的商品房限購政策正式取消。

南昌的動作也隨之而來，但動作略小，僅針對新城區(qū)放松限購，老城區(qū)四個區(qū)域繼續(xù)執(zhí)行限購。7月17日，南昌市房管局一名工作人員告訴記者，南昌市除東湖、西湖、青山湖、青云譜四區(qū)繼續(xù)限購?fù)?，其它區(qū)域基本全部放開限購。

至此，6月底以來，全國已有3城明確表態(tài)全部或部分取消限購。多數(shù)城市的做法仍是“羞答答的玫瑰靜悄悄的開”。近期，長沙、廈門也在醞釀取消限購，但官方給予了否認(rèn)。

近日，有消息稱廈門島外購買不限套數(shù)，且外地戶口可以不用再交社保證明。此外，島內(nèi)260平方米以上住宅的限購也有所放松。由于目前廈門的新樓盤主要在島外，放開島外限購，意味著廈門樓市松綁幅度不小。

“海滄萬科城地鐵2號線門口，84平精裝小三房，帶3個戶口，首付40萬起！限購取消，外地人可買房，留廈機會錯過不再。轉(zhuǎn)介有現(xiàn)金獎勵哦 ?！?月7日，廈門一名代理行人士給記者發(fā)來了一條消息。

不過，官方口風(fēng)依然很緊。7月14日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局相關(guān)人士表示，沒有出過取消限購相關(guān)政策的文件。此外，杭州、鄭州和長沙等地也頻繁傳出放松限購，均遭到官方否認(rèn)。

救市欲望更迫切

截至目前，實行限購的城市共有47個，已有近20個城市調(diào)整樓市調(diào)控政策。大部分的城市松綁限購的嘗試均“闖關(guān)”成功。監(jiān)管部門的默許態(tài)度，說明“限購令”退出是大勢所趨，樓市調(diào)控正在加速去行政化。

放松限購與市場成交量下降過快有關(guān)，自然也逃不開土地成交低迷及“土地財政”問題的凸顯。很多地方的區(qū)域經(jīng)濟下行比較明顯，因此本輪地方救市沖動就更大。

“已放松限購的城市庫存都很大，呼和浩特住宅去化周期超過20個月，濟南大概為15個月?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，連濟南都能被住建部允許放開，就說明實行限購的47城中，絕大部分都有資格放開。

濟南房管局的數(shù)據(jù)也顯示，2014年上半年，濟南共成交商品住宅20968套，同比下滑24.45%，成交面積與金額則分別為229.81萬平方米和202.89億元，同比下滑26.73%和13.48%。

樓市成交低迷還和“土地財政”有明顯關(guān)系。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年上半年全國300個城市土地成交面積同比減少20%，土地出讓金上半年同比增長只有0.1%。北海、昆明、呼和浩特、寧波的土地出讓金降幅超過50%。

即便舉動更迫切，但多數(shù)地方政府仍然抱著小心翼翼的心態(tài)。在記者近期接觸的多名業(yè)內(nèi)人士里，不少人都對這樣的動作表示不理解：“既然中央都表示分類調(diào)控了，為什么還猶抱琵琶半遮面，這樣多不痛快?！?/p>

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為，相比救市，“穩(wěn)市”的提法比較準(zhǔn)確。中央政府的思路已經(jīng)很明確，對房地產(chǎn)市場采取分類調(diào)控，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系來制定針對性措施。

實際上，不少地方政府之所以未敢明文發(fā)布，除了擔(dān)心烏紗帽之外，還與樓市現(xiàn)狀有關(guān)，如廈門等地量跌價漲的擔(dān)憂仍然存在。“廈門的房價一直堅挺，尤其島內(nèi)土地少但需求旺盛，如果率先放開限購，對市場沖擊會不小，廈門房價會繼續(xù)上漲?！鄙鲜鰪B門業(yè)內(nèi)人士說，廈門不敢公開發(fā)文明確放松限購，而只能通過口頭傳達的形式。

根據(jù)百城價格指數(shù)，廈門6月新建住宅平均價格為20365元/平方米，環(huán)比上漲1.64%，位列全國第三，同比漲幅12.65%，居全國第一，且這已經(jīng)是廈門房價連續(xù)25個月上漲。

限購仍會“因地制宜”

可以預(yù)計的是，接下來放松限購甚至直接取消限購的城市會越來越多，有專家甚至給出了“預(yù)計30個以上城市限購將可能在年內(nèi)取消”的說法。

但亦有業(yè)內(nèi)人士呼吁，不可無條件放開限購。住建部政策研究中心主任秦虹在某論壇上表示，部分中心城市對住房的需求量仍然很大，若都放開限購，一旦預(yù)期房價會上漲，投資者依然會沖到房地產(chǎn)市場，“個人不贊成一些中心城市沒有底線、沒有條件的放開限購，放任無限制地買房?！?/p>

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，未來限購政策將出現(xiàn)三種走向：一是一線城市，限購政策將長期執(zhí)行，但對高價樓盤的限價令會放松；二是重點二線城市，比如廈門、南京、武漢等城市，在執(zhí)行層面可能部分放松；三是二線中經(jīng)濟一般的城市及三線城市，可能會全面放松限購。

雖然松綁限購對房地產(chǎn)市場預(yù)期的影響較大，但未來市場走勢主要取決于供需關(guān)系和信貸政策。在楊紅旭看來，當(dāng)下對市場成交制約最為顯著的依然是信貸政策，如信貸不放水，很難對樓市成交量有顯著影響。