“以房養(yǎng)老”難在哪？

“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)正式開閘。7月1日起，北京、上海、廣州、武漢四城市將試點(diǎn)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，試點(diǎn)工作至2016年3月31日截止。

作為一種新型的養(yǎng)老方式，有人以房養(yǎng)老解釋為“你留下房子，我為你養(yǎng)老”，即老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金，去世后，該房產(chǎn)出售用于歸還貸款，其升值部分由投保人的繼承人所有。

這種養(yǎng)老方式聽起來挺美好，然而細(xì)思之下仍存在許多問題，擁有了房產(chǎn)是否真的能保證老有所養(yǎng)？“以房養(yǎng)老”到底可不可行？

不是所有老年人都能以房養(yǎng)老

中國保監(jiān)會(huì)6月23日發(fā)布的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）中對以房養(yǎng)老作了非常明確的解釋：反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

那是不是所有老年人都能參與投保以房養(yǎng)老呢？答案是否定的，意見中規(guī)定投保人必須具備兩個(gè)條件，60歲以上并擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

看似簡單的兩個(gè)條件，其實(shí)將以房養(yǎng)老的“門檻”設(shè)的頗高。首先，老人與子女須分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活；其次，老人擁有對房子的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。第三，條件限定了投保老人的經(jīng)濟(jì)狀況，經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越得無需“以房養(yǎng)老”；經(jīng)濟(jì)條件過低的不具“以房養(yǎng)老”條件。此外，四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院張仁楓指出，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)這項(xiàng)規(guī)定更是直接將許多農(nóng)村老人排除在外。

房養(yǎng)老試點(diǎn)產(chǎn)品分兩類

從保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《意見》來看，以房養(yǎng)老試點(diǎn)產(chǎn)品有兩類，一是參與型產(chǎn)品。是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價(jià)值增長部分，依照合同約定投保人和保險(xiǎn)公司共同分享；二是非參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長全部歸屬于投保人。

“如果客戶在投保期間病故，按照第一類產(chǎn)品規(guī)定，抵押房屋以及增值部分歸保險(xiǎn)公司所有；按照第二類產(chǎn)品來執(zhí)行的話，余下的抵押房屋價(jià)值歸客戶的繼承者所有?！币晃徊辉妇呙谋ｋU(xiǎn)從業(yè)人士向記者透露，如果是參與型產(chǎn)品，若以后房價(jià)上漲，老人每個(gè)月可以多拿到一定的增值年金；如果是非參與型產(chǎn)品，那么在房產(chǎn)增值之后，領(lǐng)取的養(yǎng)老金額不會(huì)提高，但房產(chǎn)增值的部分歸繼承人。簡單來說，非參與型產(chǎn)品更像一個(gè)非固定期限的貸款，操作也更為簡單。具體到保險(xiǎn)產(chǎn)品來說，各家保險(xiǎn)公司可根據(jù)這兩個(gè)大的框架自主設(shè)計(jì)產(chǎn)品。

客觀評估房屋價(jià)值是難題

相較于大眾對以房養(yǎng)老的質(zhì)疑和擔(dān)憂，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品如何合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)，對保險(xiǎn)公司來說才是最大的考驗(yàn)。

首當(dāng)其沖的便是房屋價(jià)值評估問題。毫無疑問，這是投保人最為關(guān)心的問題，也是以房養(yǎng)老能否順利實(shí)行的基本條件之一。如何進(jìn)行正確評估是首要面臨的問題，比如一套上世紀(jì)70年代的房改房參保，保險(xiǎn)公司不僅要拿出客觀的房屋評估值，并得到客戶的認(rèn)可，還必須考慮此套房屋在市場上有多大的交易價(jià)值，以保證保險(xiǎn)公司在支出養(yǎng)老金和得到收益之間保持平衡，并有相對利潤。

另一個(gè)無法回避的事實(shí)是，誰來評估房屋的價(jià)值？

雖然《意見》中要求試點(diǎn)保險(xiǎn)公司須必備較強(qiáng)的保險(xiǎn)精算技術(shù)，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià)，并具備開展反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)所必須的專業(yè)技術(shù)、管理能力和各類專業(yè)人員。但其評估是否權(quán)威？投保人對其評估是否認(rèn)可？此外，第三方市場評估房屋體系是否成熟？這都是業(yè)內(nèi)不得不面對的問題。

最讓人頭疼的還有中國未來的房價(jià)走勢，這是保險(xiǎn)公司精算師們無法準(zhǔn)確計(jì)算的問題，但卻直接影響到房屋價(jià)值的具體評估。

投保后可以反悔嗎？

“這個(gè)政策本身門檻就太高，有房子的人除非萬不得已，一般也不會(huì)選擇這樣的方式養(yǎng)老。還有與保險(xiǎn)公司、銀行打交道，這中間的經(jīng)濟(jì)賬必須算清楚。”現(xiàn)年48歲的張雷并不支持以房養(yǎng)老，他直言太復(fù)雜，“萬一剛投保一兩年就意外走了怎么辦？豈不是錢房兩空，太不劃算了，不如出租?！?/p>

李女士則更擔(dān)心如果日后后悔了，能否終止合同，要回房子？

《意見》特別提出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的“猶豫期不得短于30個(gè)自然日”，這比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期大幅增加，也大大高于今年3月《征求意見》中15天的猶豫期限定。

記者致電保監(jiān)會(huì)了解到，將猶豫期由原來的15天擴(kuò)大到30天是出于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的考慮。

在銷售過程中，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)在猶豫期內(nèi)再次向投保人介紹 “以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，確認(rèn)投保人的真實(shí)購買意愿。該工作人員表示，無論是參與型還是非參與型產(chǎn)品，如果最后老年人去世后，其子女不愿意將房產(chǎn)給保險(xiǎn)公司處置，只需要向保險(xiǎn)公司償還所領(lǐng)取年金的本息就可。

并且，政策允許抵押人中途退保，保險(xiǎn)公司每年必須公布房產(chǎn)價(jià)值情況，包括退保剩余價(jià)值。

此外，如果最后房屋拍賣后，不能抵消所支付的保險(xiǎn)金本息，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房價(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司不能向老人子女或親屬追償。

風(fēng)險(xiǎn)無處不在

知名財(cái)經(jīng)金融評論員余豐慧指出，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，高房價(jià)已經(jīng)透支中國幾十年經(jīng)濟(jì)和百姓收入。而金融機(jī)構(gòu)開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)是基于房價(jià)會(huì)上漲幾十年的市場預(yù)期。從這個(gè)角度來看，商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)面臨著較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

從利率市場走勢角度看，金融機(jī)構(gòu)和住房養(yǎng)老者都將面臨利率風(fēng)險(xiǎn)。如果未來利率走高，那么，住房養(yǎng)老者就相對遭受經(jīng)濟(jì)損失；如果利率走低，那么，金融機(jī)構(gòu)又遭遇相對損失。而從現(xiàn)在看，中國正在進(jìn)行利率市場化改革，一個(gè)時(shí)期內(nèi)預(yù)期利率較大幅度走高的可能性較大，以房養(yǎng)老者面臨較大經(jīng)濟(jì)損失的可能性，極有可能使得其毀約，商業(yè)銀行同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，真正意義上的住房養(yǎng)老，貸款額度是終生按期支付的，而不是十年二十年確定期限的。這就給貸款提供者帶來一個(gè)長壽風(fēng)險(xiǎn)問題。當(dāng)借款人長壽時(shí)，其獲得的貸款額度就會(huì)顯著超出所抵押房產(chǎn)的價(jià)值，對貸款提供者不利。相反，當(dāng)借款人短壽時(shí)，在有生之年獲得的貸款額度會(huì)低于所抵押房產(chǎn)價(jià)值，這對借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風(fēng)險(xiǎn)要大于借款者。

值得注意的是， 我國住宅用地的使用年限一般只有70年，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故時(shí)，使用年限更是所剩無幾。

那么，保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。保險(xiǎn)公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價(jià)泡沫破裂時(shí)，租不出去或賣不上價(jià)的情況也是可能發(fā)生的。