買房窗口期？

候跌，還是殺跌，又到了考驗(yàn)房?jī)r(jià)信心的時(shí)刻。

眼下，樓市似乎陷入了“三年一周期”的低谷波動(dòng)之中，不管是開(kāi)發(fā)商、政府、還是購(gòu)房者，大概誰(shuí)也不敢拍板說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)怎么走。曾經(jīng)一致的輿論風(fēng)向，突然之間變成了“八面來(lái)風(fēng)”?，F(xiàn)在到底是不是抄底的“窗口期”，只剩下各路專家們口水滿屏飛。

然而，不論輿論如何熱鬧，總有一些購(gòu)房人正在堅(jiān)定地出手，抄底、撿漏兒、尋覓特價(jià)房源……“窗口期”買房的人，來(lái)自何方，欲意何為？買不買、賣不賣的焦灼之間，頗有滋味。

尋覓特價(jià)房，下手穩(wěn)準(zhǔn)狠

“現(xiàn)在說(shuō)什么的都有，還有些人看不明白，以為北京會(huì)‘大跌’、‘崩盤’，其實(shí)，很多業(yè)內(nèi)人士都清楚，這種行情，頂多持續(xù)半年，或者到今年底、或者明年初就反彈了。買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)，會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)發(fā)生，到時(shí)候北京房?jī)r(jià)再漲起來(lái)，現(xiàn)在不買房的就后悔了?！痹诜康禺a(chǎn)行業(yè)從業(yè)四年的宮超，對(duì)自己的判斷很有信心?！拔椰F(xiàn)在買，肯定算是窗口期買房，這個(gè)價(jià)格肯定是值的”，他認(rèn)為每一輪周期中，總有人能踩準(zhǔn)、總有的人會(huì)踏空，關(guān)鍵心態(tài)要好。

在北京各個(gè)板塊尋覓考察一番，他最終選擇了位于北京東五環(huán)外的常營(yíng)板塊，一個(gè)名為常楹公元的項(xiàng)目?！俺I(yíng)屬于比較有潛力的新興板塊，區(qū)域交通、環(huán)境都比較好，而且這幾年也有知名開(kāi)發(fā)商入駐，未來(lái)價(jià)值是有保障的?！弊钪匾氖牵@個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了降價(jià)。

“50年辦公產(chǎn)品今年2月開(kāi)盤時(shí)，報(bào)價(jià)是3.4萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平米，有的戶型有折扣優(yōu)惠，成交單價(jià)基本都在3萬(wàn)元以上。5月推出了20多套的‘特價(jià)房’，是東西朝向的30平米戶型，特價(jià)2.5萬(wàn)-2.6萬(wàn)元/平米?！表?xiàng)目銷售人員對(duì)于“降價(jià)”并不諱言。

宮超認(rèn)為在常營(yíng)板塊之內(nèi)，能碰上這樣的“特價(jià)房”全靠運(yùn)氣?，F(xiàn)在不出手，還等到什么時(shí)候？

常楹公元的銷售人員證實(shí)，這20多套房子推出半月之后，就基本出清?！拔覄偢锻甓▋r(jià)的第二天，價(jià)格又往上跳了1000元/平米。價(jià)格波動(dòng)很大、也比較隨意。”宮超告訴記者，若不是他憑“業(yè)內(nèi)人士”的身份和人脈，能買上這樣的“半價(jià)房”非常難。

“這樣的地段房源，一般都是內(nèi)部銷售、團(tuán)購(gòu)、或者在業(yè)內(nèi)圈子口口相傳來(lái)銷售”，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前北京新房市場(chǎng)上還沒(méi)有出現(xiàn)區(qū)域性、大規(guī)模的降價(jià)潮，在一些外圍邊緣板塊上、以及一些商住樓盤上，出現(xiàn)了比較多的“特價(jià)房”、“折扣房”。

但和市場(chǎng)整體供應(yīng)量相比，實(shí)在是數(shù)量有限、渠道也控制得很窄，“碰上就是運(yùn)氣，下手要穩(wěn)、準(zhǔn)、狠才行?！?/p>

二手房撿漏兒，勞心費(fèi)力不容易

相較于在新房市場(chǎng)上尋覓特價(jià)房的“守株待兔”，想在“窗口期”的二手市場(chǎng)上撿漏兒的人，不得不更加勞心費(fèi)力地“主動(dòng)出擊”。

熊先生為了準(zhǔn)備結(jié)婚，正在考慮將原有南四環(huán)上一套一居室換成兩居。然而眼下，他正趕上北京二手房市場(chǎng)觀望氣氛最濃重的一段時(shí)期， “小換大”的換房計(jì)劃，變得越來(lái)越不容易了。

“太考驗(yàn)?zāi)托牧耍裎覀冞@樣的上班族，不可能天天請(qǐng)假來(lái)看房子，只能利用周末時(shí)間，又經(jīng)常遇上中介瞎忽悠、房東不在家、租客不開(kāi)門的情況，真累心。”熊先生告訴記者，他已經(jīng)為了這個(gè)“換房計(jì)劃”四處奔波了大半年了，“我是從春節(jié)回來(lái)后就開(kāi)始看的，結(jié)果一無(wú)所獲?，F(xiàn)在網(wǎng)上流傳很多新聞，什么北京二手房?jī)r(jià)跳水啊、腰斬啊、官員拋售房產(chǎn)啊、掛牌價(jià)直降百萬(wàn)什么的……很多都不是事實(shí)，炒作！”

原本以為趕上了市場(chǎng)低谷，能有好運(yùn)氣“撿漏”，事實(shí)卻是，他的遺憾和煩惱越來(lái)越多?！靶侣勚姓f(shuō)的各種‘撿便宜’，我一個(gè)也沒(méi)有碰上。不是不想淘便宜，只是那些跳水價(jià)、低價(jià)拋售的房源根本搶不到。要有也是100平米，七八百萬(wàn)元以上的大房子。我們這樣的工薪階層，根本消費(fèi)不起這樣的‘特價(jià)房源’?！?/p>

另一方面，市場(chǎng)低迷之中，熊先生原有的一居小房出手更不容易了?！艾F(xiàn)在降價(jià)的房源，幾乎都是我這樣的小戶型。我樓下的鄰居原來(lái)打算賣180萬(wàn)元，最后聽(tīng)說(shuō)172萬(wàn)元賣的，可是我降不起，還指著它來(lái)?yè)Q大房呢?！碑?dāng)市場(chǎng)可議價(jià)房源增多時(shí)，熊先生覺(jué)得此時(shí)賣房“不劃算”。

事實(shí)上，北京多家中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，目前二手房成交價(jià)格平均下調(diào)了2%-3%，這一下調(diào)趨勢(shì)仍然非常明顯。北京中原機(jī)構(gòu)的分析師張大偉甚至認(rèn)為，北京二手房?jī)r(jià)還有15%左右的調(diào)整空間。

這一普遍的降價(jià)預(yù)期，導(dǎo)致類似熊先生這樣“死守不降”的房源銷售變得更加困難。部分有升級(jí)置業(yè)考慮、準(zhǔn)備“賣一買一”的業(yè)主都不得不放緩換房計(jì)劃。

一位多年從事二手房交易的經(jīng)紀(jì)人士告訴記者，“現(xiàn)在最頭疼的，不是房源降價(jià)，我們的傭金少了，而是買賣雙方的成交意愿都很低，連續(xù)幾周沒(méi)有成交都是常事。”為了滿足一些購(gòu)房人的“撿漏兒”心理，不少中介人員也“巧用心智”，比如，給客戶發(fā)房源信息的短信、在門店貼出醒目的“降價(jià)”標(biāo)志，“有的甚至?xí)斐鲆恍┎粚?shí)的低價(jià)房源，其目的是吸引客人進(jìn)店，再推薦其他房源?！?/p>

好時(shí)機(jī)短暫閃現(xiàn)？

眼下是不是北京買房的“窗口期”，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)下行，業(yè)內(nèi)莫衷一是。但有一點(diǎn)受到普遍認(rèn)可：當(dāng)前的“買方市場(chǎng)”特征非常明顯。

中原機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)報(bào)告顯示，北京新房市場(chǎng)的庫(kù)存量在急劇攀升，但去化速度卻在放緩。數(shù)據(jù)顯示，到今年5月，北京新建商品住宅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月供應(yīng)過(guò)萬(wàn)套，新盤開(kāi)盤量持續(xù)放大，導(dǎo)致庫(kù)存量在短短四個(gè)月內(nèi)激增了兩萬(wàn)套，目前已經(jīng)升至7.5萬(wàn)余套，攀升至歷史高點(diǎn)。這樣的行情只在2011年，北京限購(gòu)、限貸政策甫出之時(shí)，出現(xiàn)過(guò)一次。

此外，價(jià)格上的松動(dòng)也有跡可循。據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，大興區(qū)5月新房成交均價(jià)25103元/平方米，房山19344元/平方米，通州21793元/平方米，順義23906元/平方米。其中，大興、房山區(qū)域新房成交價(jià)格已處于今年5個(gè)月以來(lái)的低位，比年初有了明顯的回落，而朝陽(yáng)區(qū)、通州區(qū)較前月也有約一成左右的跌幅。

事實(shí)上，自從年初以來(lái)，降價(jià)或者類似降價(jià)的各種促銷優(yōu)惠、特價(jià)房源的銷售現(xiàn)象，從外圍的五六環(huán)線逐漸向內(nèi)環(huán)線發(fā)展?！艾F(xiàn)在房源多、可選擇余地大，對(duì)于購(gòu)房者而言，眼下就是不錯(cuò)的時(shí)間點(diǎn)。”張大偉認(rèn)為，剛需購(gòu)房人應(yīng)該把握住這個(gè)“窗口期”。

今年前5個(gè)月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，已經(jīng)基本確立了北京樓市的趨冷狀態(tài)，但是后市如何演變，降價(jià)是否繼續(xù)蔓延，不少業(yè)內(nèi)大佬也表示“不好說(shuō)”。在一次公開(kāi)場(chǎng)合，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)告訴記者：“不管誰(shuí)問(wèn)我何時(shí)該買房，我都告訴他，你想買了，就說(shuō)明是合適的時(shí)機(jī)了。現(xiàn)在不買房，十年后還是買不起廁所。想剛好踩拐點(diǎn)上，那我也做不到?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，北京市場(chǎng)的“窗口期”一般只能維持半年到三個(gè)季度左右的時(shí)間。考慮到行政手段出臺(tái)、經(jīng)濟(jì)、金融等國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，買賣雙方的逆轉(zhuǎn)可以在幾個(gè)月內(nèi)快速切換。

世聯(lián)機(jī)構(gòu)的分析師也認(rèn)為，“買漲不買跌”是市場(chǎng)通例，但是掌握了正確的“反向操作”，購(gòu)房者就能把握住合適的時(shí)機(jī)。眼下北京房?jī)r(jià)正在逐漸觸底，也就是到了最佳窗口期。對(duì)于買賣二手房的業(yè)主而言，這一市場(chǎng)的定價(jià)更為隨意，不確定性更大。購(gòu)房人還是要密切關(guān)注市場(chǎng)變化，在考慮價(jià)格的同時(shí)，注意地段、戶型、社區(qū)、物業(yè)等綜合質(zhì)量，不要盲目“殺跌”。