探路REITs

2014年5月，第一支在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌上市的REITs產(chǎn)品“中信啟航”，獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)成功并募集設(shè)立，其在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓。“中信啟航”總規(guī)模逾人民幣50億元，投資標(biāo)的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。

據(jù)評(píng)估，北京中信證券大廈評(píng)估價(jià)值為35.02億元，深圳中信證券大廈估值15.03億元，中信證券將自有商業(yè)辦公樓作為REITs的種子項(xiàng)目，即變現(xiàn)了辦公樓資產(chǎn)，又收入管理費(fèi)，一舉兩得。

REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）是一種創(chuàng)新的融資模式，屬于房地產(chǎn)間接投資領(lǐng)域中資產(chǎn)證券化的一種方式，REITs的總收益包括商業(yè)地產(chǎn)的租金收入和資產(chǎn)增值。從REITs的國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者。

近年來，隨著全國(guó)范圍的住宅限購(gòu)，部分資金已從住宅市場(chǎng)流入商業(yè)地產(chǎn)，在房地產(chǎn)調(diào)控和保障房建設(shè)的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和突破的一個(gè)重要方向。大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā)后收取租金，運(yùn)作成熟后可打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，如REITs作為投資回報(bào)的模式，對(duì)于規(guī)模較小的項(xiàng)目則依然采取租金回收的方式。

從上市地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布的2013年年報(bào)看，內(nèi)地港資房企中涉及商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，可以看到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來走勢(shì)。例如，內(nèi)地港資企業(yè)租金收入位列前五位的分別是九龍倉(cāng)、太古地產(chǎn)、新鴻基、恒隆和瑞安，租金收入分別是111.33億、96.73億、90.48億、66.38億和14.4億元，港資企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、國(guó)際化視野與資本化（如 REITs）運(yùn)作手段都相對(duì)成熟，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn)提供了很好的案例參考。

港資房企在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作方面較為成功的如香港上市公司新鴻基地產(chǎn)，它通過打造轉(zhuǎn)型平臺(tái)和等待外部機(jī)遇，從創(chuàng)建到完成租售并舉的轉(zhuǎn)型，新鴻基地產(chǎn)每年在商業(yè)地產(chǎn)上貢獻(xiàn)上百億元穩(wěn)定的租金收入，保證了企業(yè)現(xiàn)金流的均衡配置，實(shí)現(xiàn)物業(yè)結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)的均衡，從而提升企業(yè)對(duì)抗低谷沖擊的能力。

新鴻基地產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式被視為對(duì)抗房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的一劑良方，但其花了30年的時(shí)間才完成從開發(fā)物業(yè)銷售向商業(yè)地產(chǎn)租賃轉(zhuǎn)型，目前，內(nèi)地的許多開發(fā)商和投資基金蜂擁涉足商業(yè)地產(chǎn)，但缺乏時(shí)間與經(jīng)驗(yàn)的沉淀，是否能一舉成功還有待商榷。

商業(yè)地產(chǎn)REITs緩解了房地產(chǎn)公司融資渠道單一與難度加大等壓力，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品模式做出了創(chuàng)新。它具有可迅速發(fā)展的能力，但在我國(guó)，REITs發(fā)展在稅收制度與法律法規(guī)等因素上面臨著難題與發(fā)展瓶頸，如雙重征稅問題。

據(jù)了解，中信啟航是按照全額征稅的模式，稅收接近租金的一半，但中信證券以在業(yè)內(nèi)的綜合能力、雄厚的資金實(shí)力以及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置為其首單REITs保駕護(hù)航。

我國(guó)若是大規(guī)模發(fā)展REITs產(chǎn)品，需廣泛借鑒中國(guó)證券投資基金的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，結(jié)合其他國(guó)家和地區(qū)的REITs模式，與此同時(shí)，運(yùn)用我國(guó)不斷累積壯大的民間資本，以及不斷成熟的保險(xiǎn)市場(chǎng)和養(yǎng)老保障制度，我國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。