抄底南歐房產(chǎn)

“歐債危機(jī)”使得不少歐洲國(guó)家的房?jī)r(jià)大幅度“擠出水分”，從而提高了外國(guó)買家的購(gòu)買力。此外，目前不少歐洲國(guó)家近幾年間陸續(xù)推出了“購(gòu)房移民”政策，這些利好均推動(dòng)了一大批有移民打算的中國(guó)買房客置業(yè)歐洲。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，類似希臘、塞浦路斯等目前的‘低門檻’政策，可能不會(huì)存在太長(zhǎng)時(shí)間?！睘榇?，越來(lái)越多的中介機(jī)構(gòu)都在提醒客戶，“早辦理，早放心?！?/p>

“黃金居留”四國(guó)推“買房居留＼移民”

自從歐洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)，不少歐洲國(guó)家都在放低外籍置業(yè)的政策門檻，敞開(kāi)移民大門。而一些受經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊嚴(yán)重、復(fù)蘇相對(duì)緩慢的南歐國(guó)家，則陸續(xù)推出具有很強(qiáng)吸引力的“置業(yè)移民”政策，甚至將“買房獲得居留權(quán)”的相關(guān)規(guī)定寫入法律。

塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希臘相繼在2012-2013年間推出了“黃金居留”政策，也就是俗稱的“買房得綠卡”。

在近幾年的北京房展會(huì)上，來(lái)自海外的投資置業(yè)移民項(xiàng)目都是展會(huì)主角。“25萬(wàn)歐元移民希臘”、“30萬(wàn)歐元申根國(guó)暢通無(wú)阻”，“50萬(wàn)歐元獲得葡萄牙‘綠卡’”等廣告推銷話語(yǔ)層出不窮，折射出“中國(guó)人置業(yè)歐洲”這一市場(chǎng)潮流。

另一方面，隨著這些南歐國(guó)家對(duì)“置業(yè)移民”的政策支持不斷加強(qiáng)、法案制度不斷完善、購(gòu)房環(huán)境不斷改善，它們逐漸成為北美和澳洲之外，中國(guó)人最熱衷的置業(yè)首選地。

如位于地中海之畔、巴爾干半島東南端的希臘，因其悠久而燦爛的文明、優(yōu)美宜人的氣候，被視為歐洲乃至全世界的度假勝地。然而，自2009年深陷歐債危機(jī)以來(lái)，希臘幾乎面臨“國(guó)家破產(chǎn)”的險(xiǎn)境，希臘政府推出一些提振經(jīng)濟(jì)、尋求救援的刺激方案。2013年4月通過(guò)的《投資移民促進(jìn)法》就是其中之一，這項(xiàng)法案旨在通過(guò)“非歐盟公民購(gòu)置房產(chǎn)送歐盟居留”的優(yōu)惠，來(lái)吸引海外資金的進(jìn)入。

希臘的相關(guān)政策規(guī)定，在希臘購(gòu)買25萬(wàn)歐元以上房產(chǎn)的第三國(guó)公民（非歐盟公民），可以獲得一份5年的長(zhǎng)期居留許可。5年之后，只要房產(chǎn)不賣，其擁有的居留可以獲得延續(xù)。由于希臘屬歐盟成員國(guó)，也是26個(gè)申根國(guó)成員之一，所以獲得居留希臘的權(quán)利，就等于打開(kāi)歐洲之門。

在目前“置業(yè)獲居留”的南歐四國(guó)之中，希臘的資金門檻最低，為25萬(wàn)歐元。塞浦路斯的這一標(biāo)準(zhǔn)是30萬(wàn)歐元，葡萄牙、西班牙的類似項(xiàng)目則要求最低價(jià)格是50萬(wàn)歐元。

津橋移民機(jī)構(gòu)的工作人員認(rèn)為，置業(yè)人群不能單從資金數(shù)量角度來(lái)考慮，這四國(guó)“置業(yè)移民”政策的具體內(nèi)容相差較大，需要仔細(xì)斟酌。如只有塞浦路斯是“一步到位”，直接送永久居留權(quán)，而葡萄牙、希臘、西班牙都是“臨時(shí)居留”，需要一定的條件才能獲得長(zhǎng)期居留許可，或者獲得國(guó)民身份。同時(shí)在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、享受國(guó)民待遇、稅收福利等方面，各國(guó)政策都有較大差異。

近幾年來(lái)，歐洲多國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷狀態(tài)，復(fù)蘇緩慢，房?jī)r(jià)進(jìn)入下行區(qū)間，這使得大批中國(guó)投資者躍躍欲試，他們加速進(jìn)入歐洲市場(chǎng)，希望能成功抄底。

據(jù)希臘國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，自2013年頒布新法案之后，來(lái)自中國(guó)、俄羅斯以及中東多國(guó)的大量投資客進(jìn)入希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中國(guó)買家占比20%-25%，而且這一占比仍然在上漲?！跋噍^于其他國(guó)家的買家青睞于海景別墅、海邊公寓等物業(yè)，中國(guó)人更愿意購(gòu)買位于雅典等城市市區(qū)的公寓，他們更注重家庭子女的教育投資以及物業(yè)的長(zhǎng)期保值投資?！币晃皇煜はＥD房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)買家首先關(guān)注移民需求、其次才是度假需求，這是區(qū)別于其他國(guó)家買家的一大特征。

在今年四月的北京春節(jié)房展會(huì)上，不少國(guó)際項(xiàng)目展臺(tái)多打出類似“北京五環(huán)蝸居=歐洲海景豪宅”的誘人廣告。從事葡萄牙、希臘等房產(chǎn)中介工作的張凱告訴記者，“現(xiàn)在‘買房居留’歐洲的門檻，最低僅需要200萬(wàn)人民幣左右，對(duì)于不少富裕的中國(guó)買家，根本不構(gòu)成任何資金壓力。同時(shí)他們有居留、移民、教育、度假等多方面迫切的需求。”

相對(duì)較低的房?jī)r(jià)區(qū)間和豐厚的福利回報(bào)，催動(dòng)著大量中國(guó)買家?！凹由现袊?guó)國(guó)內(nèi)已經(jīng)執(zhí)行了多年的限購(gòu)、限貸政策，這些人群需要更多的投資渠道，實(shí)現(xiàn)資本保值增值。”

然而，記者了解到，相對(duì)于中國(guó)北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)動(dòng)輒“直線上行”的高回報(bào)率而言，歐洲房產(chǎn)的回報(bào)率不是很高，一般回報(bào)率都為3%-8%之間保持平穩(wěn)?！翱蛻舨荒軐?duì)歐洲房產(chǎn)投資回報(bào)有太多的期待，雖然一些國(guó)家房?jī)r(jià)正處于低谷，但是長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)依然上漲乏力。不少國(guó)家有“外國(guó)購(gòu)房人5年內(nèi)不能出售房產(chǎn)”的明文規(guī)定。

此外，歐洲多國(guó)對(duì)于投資和持有房產(chǎn)，都有系統(tǒng)而嚴(yán)格的稅收規(guī)范。以葡萄牙為例，除了首次購(gòu)房的過(guò)戶稅（IMT）、印花稅及其他小項(xiàng)稅費(fèi)外，每年需繳納0.3%-0.8%的地方房產(chǎn)稅（IMI），這個(gè)數(shù)字地方政府每年會(huì)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)節(jié)，不過(guò)浮動(dòng)不大。此外，還有物業(yè)費(fèi)，每月在幾十歐元到一兩百歐元之間。對(duì)于高端房產(chǎn)，物業(yè)費(fèi)的支出將更大。2014年執(zhí)行新政之后，希臘房產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅已經(jīng)從11%降至3%，依然高于國(guó)內(nèi)水平。

政策窗口可能只是短暫開(kāi)啟

今年2月，加拿大政府突然宣布將終止設(shè)立于1986年的投資移民項(xiàng)目，引發(fā)一片嘩然。加拿大移民署數(shù)據(jù)稱，共有接近七萬(wàn)份投資移民申請(qǐng)，將最終被統(tǒng)一退回。這一政策舉動(dòng)甚至引發(fā)了一些移民人士的國(guó)際訴訟行動(dòng)。

然而，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些傳統(tǒng)移民國(guó)家突然收緊政策也是常事，比如，此前新加坡曾宣布收緊移民教育政策。為了保護(hù)本國(guó)公民的權(quán)益，新加坡政府實(shí)施了削減公立學(xué)校招收國(guó)際學(xué)生名額、大幅提高國(guó)際學(xué)生學(xué)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等新政。此外，美國(guó)、澳大利亞、英國(guó)等也都在近幾年出臺(tái)過(guò)提高投資移民門檻的新政。

因此，隨著始自于2008年的“歐債危機(jī)”逐漸緩解，歐洲諸國(guó)置業(yè)移民的“門戶”是否會(huì)突然關(guān)閉，引發(fā)不少需求人士擔(dān)憂。實(shí)際上，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦歐洲經(jīng)濟(jì)走入全面復(fù)蘇的軌道，目前開(kāi)放了“置業(yè)居留＼移民”窗口的南歐諸國(guó)，可能會(huì)效仿加拿大、美國(guó)、澳大利亞的路子，逐步提高投資移民門檻。所以，這個(gè)“窗口”很可能只是短暫開(kāi)啟。

據(jù)希臘銀行的數(shù)據(jù)顯示，2009年之后希臘房?jī)r(jià)一直處于下跌通道之中，其中2013年的同比下跌數(shù)值達(dá)到11.9%，創(chuàng)下歷年跌幅之最。而從2009年至今的累積跌幅已經(jīng)高達(dá)33%以上。

“自希臘債務(wù)危機(jī)以來(lái)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)泡沫破滅，不少物業(yè)的價(jià)格下跌30%-50%，已經(jīng)基本回歸到正常的市場(chǎng)價(jià)格?！币晃皇煜はＥD房地產(chǎn)的人士認(rèn)為，目前希臘房產(chǎn)正處于價(jià)格低谷，不少房產(chǎn)商都有意低價(jià)拋售，但是目前市場(chǎng)預(yù)期正在逐漸向好。”隨著大量外籍投資者的進(jìn)入，給希臘房產(chǎn)注入了動(dòng)力，下跌態(tài)勢(shì)正在被扭轉(zhuǎn)。去年第三四季度以來(lái)，希臘雅典、塞薩洛尼基等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)止跌并保持平穩(wěn)。同時(shí)，市場(chǎng)預(yù)期普遍認(rèn)為，捆綁移民居留權(quán)的房產(chǎn)價(jià)格，很有可能獲得一定程度的抬升。

“大量移民涌入，最終肯定會(huì)導(dǎo)致政策的收緊或者取消。而且目前歐盟各國(guó)的投資移民門檻標(biāo)準(zhǔn)不同，未來(lái)可能會(huì)給出一個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)，統(tǒng)一各國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，所以類似希臘、塞浦路斯等目前的‘低門檻’政策，可能不會(huì)存在太長(zhǎng)時(shí)間。”該業(yè)內(nèi)人士告訴記者，雖然目前尚沒(méi)有明確證據(jù)表明，南歐四國(guó)的“置業(yè)居留＼移民”政策會(huì)出現(xiàn)變動(dòng)，但是越來(lái)越多的中介機(jī)構(gòu)都在提醒客戶，“早辦理，早放心?！?/p>