花樣年物管新花樣

花樣年，一家非典型性知名房企。說(shuō)它的知名不典型，是因?yàn)闊o(wú)論從名氣、規(guī)模，還是資產(chǎn)各方面，都無(wú)法與萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等標(biāo)桿房企相比。說(shuō)它知名，是因?yàn)樗粌H自身在港股上市，近日更是將旗下彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司推上了港交所的舞臺(tái)。若無(wú)意外，六月末七月初彩生活將成為中國(guó)內(nèi)地物業(yè)第一股。

既非“土豪”，又無(wú)“靠山”的花樣年，是如何將別人視為雞肋的物業(yè)做得如此“牛氣”？ 在房地產(chǎn)行業(yè)高成本讓很多房地產(chǎn)公司“退市”，行業(yè)洗牌在所難免的背景下，花樣年的探索或許能給房企一些啟發(fā)。

巨大商機(jī)

被其他企業(yè)視為“雞零狗碎”的社區(qū)運(yùn)營(yíng)，在花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍眼里，卻隱藏著巨大商機(jī)。他把彩生活的未來(lái)定位為一個(gè)“社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”：把傳統(tǒng)的物業(yè)公司通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)基因重組，將實(shí)體社區(qū)變成一個(gè)基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。

去年6月1日，花樣年控股集團(tuán)旗下彩生活開(kāi)發(fā)的APP彩之云上線，供業(yè)主和周邊商戶下載使用。

花樣年對(duì)這款A(yù)PP有著以下生動(dòng)的介紹：你早上可以預(yù)訂營(yíng)養(yǎng)早餐，出小區(qū)的時(shí)候順路可取；平時(shí)可以很方便地繳納物業(yè)費(fèi)、水電煤氣、停車(chē)費(fèi)；休息時(shí)可以團(tuán)購(gòu)電影票、時(shí)令蔬果；叫個(gè)外賣(mài)或者享受干洗服務(wù)更是簡(jiǎn)單得很。未來(lái)還將把社區(qū)更多的管理職能結(jié)合到 APP上，幫助小區(qū)進(jìn)行管理。簡(jiǎn)單說(shuō)，彩之云就是一個(gè)大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)加美團(tuán)網(wǎng)的社區(qū)版，通過(guò)這個(gè)終端來(lái)控制社區(qū)微商圈的形成。

潘軍曾做過(guò)計(jì)算：假使每人每月社區(qū)消費(fèi)2000元，一年就是2.4萬(wàn)元，4000萬(wàn)人一年將消費(fèi)上萬(wàn)億元。“如果能拿到1%的傭金，就是100億元，拿到2%，就是200億元。按天貓模式計(jì)算，收的是3%至5%的傭金，則是300億至500億元。這是一個(gè)多么大的金礦？”

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，在目前物業(yè)管理行業(yè)面臨低利潤(rùn)、高人工挑戰(zhàn)的大背景下，彩生活的贏利點(diǎn)并不明晰。

彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司總裁唐學(xué)斌在給記者的書(shū)面采訪回復(fù)中表示，“我們通過(guò)機(jī)械化、信息化，對(duì)整個(gè)小區(qū)的管理實(shí)行一種標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、流程化的管理，解放簡(jiǎn)單勞動(dòng)崗位上的勞動(dòng)力，轉(zhuǎn)而招進(jìn)一些學(xué)歷、文化程度和服務(wù)意識(shí)等能力相對(duì)高的人，成為彩生活社區(qū)管家，形成新的盈利模式?！?/p>

另一種盈利模式在于，將線上和線下服務(wù)結(jié)合起來(lái)?；幽暾J(rèn)為管家是線下的服務(wù)，難以滿足業(yè)主各方面的需求，因此而建立了彩生活獨(dú)特的線上服務(wù)，即有邊界的電商，在相應(yīng)的小區(qū)里發(fā)揮作用。

“例如業(yè)主停車(chē)場(chǎng)的卡需要重置，每個(gè)月需要到管理處辦手續(xù)，但現(xiàn)在彩生活網(wǎng)上為業(yè)主提供了一個(gè)專門(mén)的系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的自動(dòng)充值，可以通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬來(lái)實(shí)現(xiàn)?！迸c此同時(shí)，業(yè)主在這個(gè)系統(tǒng)上的消費(fèi)，將會(huì)以相應(yīng)的積分得到回報(bào)，這些積分在小區(qū)周?chē)c彩生活有合作的商家消費(fèi)可以當(dāng)做現(xiàn)金來(lái)使用。

彩生活為供應(yīng)商提供龐大的業(yè)主數(shù)量，供應(yīng)商交付一定傭金和回扣作為回報(bào)，與此同時(shí)，這些供應(yīng)商面對(duì)彩生活的業(yè)主提供相應(yīng)優(yōu)惠，并保障相應(yīng)的服務(wù)質(zhì)量，從而達(dá)成三方共贏的模式。

對(duì)于彩生活低成本的優(yōu)勢(shì)未來(lái)能否持續(xù)，唐學(xué)斌指出，過(guò)去12年，該公司通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、信息化的手段降低成本，在市場(chǎng)上具有很大的優(yōu)勢(shì)。預(yù)計(jì)未來(lái)人工成本將會(huì)繼續(xù)上升，但公司不斷改進(jìn)后臺(tái)管理，其經(jīng)營(yíng)效率將繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)。

亮麗的盈利成績(jī)表

花樣年官方資料顯示，截至2013年12月31日，彩生活集團(tuán)共簽約管理面積逾1億平米，簽約管理項(xiàng)目超過(guò)650個(gè)，除了花樣年旗下物業(yè)使用彩生活服務(wù)外，其余95%以上管理社區(qū)來(lái)自非花樣年物業(yè)。而它的發(fā)展目標(biāo)遠(yuǎn)不止于此。潘軍稱，到2020年，集團(tuán)將進(jìn)入100個(gè)中國(guó)最具價(jià)值的城市，管理10億平米物業(yè)，服務(wù)1000萬(wàn)個(gè)家庭。

看看彩生活的財(cái)務(wù)報(bào)表，就知道潘軍的目標(biāo)并非好高騖遠(yuǎn)。

從2002年成立至今，彩生活一直保持規(guī)模及盈利的高速增長(zhǎng)。據(jù)招股書(shū)披露，彩生活總收入由2011年的1.47億元增至2012年的1.97億元，并進(jìn)一步增至2013年的2.33億元。2011年至2013年，公司年復(fù)合增長(zhǎng)率為26.1%。

同時(shí)，彩生活總利潤(rùn)也自2011年的2350萬(wàn)元增至2012年的4490萬(wàn)元，到2013年的4550萬(wàn)元。2011年至2013年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為39.2%。而毛利率更是只高不低，2011年、2012年，彩生活年均毛利率分別為47.2%、47.9%，時(shí)至2013年，毛利率飆升至61.6%。

“彩生活的物業(yè)服務(wù)價(jià)格是全行業(yè)最低的，如果按照市場(chǎng)價(jià)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼的話，我們的凈利潤(rùn)能達(dá)到30%，”潘軍在回復(fù)中稱。

在實(shí)現(xiàn)了盈利的前提下，花樣年集團(tuán)開(kāi)始分拆彩生活上市，希望借助資本市場(chǎng)的力量，進(jìn)行拓展。

今年6月，花樣年完成了一筆700萬(wàn)美元的融資，潘軍稱，這筆錢(qián)將主要用于物管平臺(tái)彩生活業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)，主要為“2.1”版的彩生活社區(qū)進(jìn)行光纖到戶的投資。

據(jù)了解，花樣年分拆彩生活已完成部分配股。彩生活已于6月5日將占其經(jīng)擴(kuò)大已發(fā)行股本約4.01%的股份，以總認(rèn)購(gòu)金額5433萬(wàn)港元，配發(fā)予若干獨(dú)立策略投資者。完成后，花樣年擁有彩生活約67.19%的權(quán)益。

潘軍認(rèn)為，美國(guó)的服務(wù)業(yè)產(chǎn)值占GDP的70%，80%的就業(yè)在服務(wù)，中國(guó)服務(wù)業(yè)產(chǎn)值僅占GDP的30%，未來(lái)太有想象空間了。

轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”

其實(shí)，潘軍最初開(kāi)始做彩生活頗有些被“逼上梁山”的味道。

早些時(shí)候在北京土地拍賣(mài)市場(chǎng)的鎩羽而歸，讓潘軍意識(shí)到，既非土豪，又沒(méi)有“國(guó)企央企背景”的花樣年，并不具備為爭(zhēng)奪土地不計(jì)成本“一擲千金”的本錢(qián)，因而早早開(kāi)始籌劃轉(zhuǎn)型。

探索之路從2003年開(kāi)始?；ヂ?lián)網(wǎng)帶來(lái)的解構(gòu)、重組能力，讓潘軍摸索到花樣年未來(lái)的發(fā)展路徑。彩生活集團(tuán)大膽開(kāi)始嘗試和其他物業(yè)公司不一樣的事情。他們選擇的路徑是運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維重組傳統(tǒng)物業(yè)，算得上是房地產(chǎn)行業(yè)最早“觸網(wǎng)”的企業(yè)之一。2008年，花樣年社區(qū)物業(yè)服務(wù)平臺(tái)上線，不僅更便捷地向業(yè)主提供服務(wù)，也忠實(shí)地記錄著業(yè)主與相關(guān)服務(wù)行業(yè)的所有數(shù)據(jù)。

在潘軍的構(gòu)想中，他所搭建的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)未來(lái)將進(jìn)一步向智能化發(fā)展。當(dāng)社區(qū)服務(wù)平臺(tái)抓取了足夠多的用戶生活、工作行為數(shù)據(jù)，這將幫助花樣年集團(tuán)準(zhǔn)確地為業(yè)主用戶“畫(huà)像”，了解業(yè)主的需求并給予滿足。2013年年中，潘軍造訪了阿里集團(tuán)。從阿里參觀回來(lái)后，潘軍評(píng)價(jià)道，阿里集團(tuán)最有價(jià)值的資產(chǎn)是數(shù)據(jù)，而花樣年集團(tuán)逐步積累的業(yè)主大數(shù)據(jù)未來(lái)將比地產(chǎn)物業(yè)更值錢(qián)。

當(dāng)時(shí)，潘軍的想法也曾遭到董事會(huì)不少守舊派的質(zhì)疑，不過(guò)彩生活的表現(xiàn)很快就征服了這些老頑固們。記者查閱往年的資料發(fā)現(xiàn)，“彩生活”的投入成本很低，僅50萬(wàn)元，自從2005年投資50萬(wàn)元以后，花樣年再?zèng)]增加投入，而盈利卻芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高。

但潘軍并沒(méi)有就此“打住”，他為花樣年繪制了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的藍(lán)圖：未來(lái)將逐漸淡化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在集團(tuán)中的主業(yè)地位，轉(zhuǎn)型為以金融為杠桿、以服務(wù)為平臺(tái)、以開(kāi)發(fā)為工具的金融控股集團(tuán)。

今年6月，醞釀上市一年多的彩生活啟動(dòng)公開(kāi)招股程序，若無(wú)意外，六月末七月初彩生活將成為中國(guó)內(nèi)地物業(yè)第一股。即將“躍龍門(mén)”的彩生活更吸引了奇虎360作為基石投資者，體現(xiàn)出互聯(lián)網(wǎng)巨頭看好彩生活作為開(kāi)放小區(qū)服務(wù)平臺(tái)的發(fā)展前景。

成功路上的壁壘

彩生活模式也并非十全十美。

“城市擴(kuò)張思路是深耕一二線求質(zhì)，還是走向三四線求量？”對(duì)于彩生活未來(lái)的發(fā)展，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表現(xiàn)出自己的擔(dān)憂。他認(rèn)為，從快速擴(kuò)張到處搶地盤(pán)，到放棄三四線、回歸一二線，開(kāi)發(fā)企業(yè)最近三年正經(jīng)歷著這樣的過(guò)程，而今天彩生活正在第一階段。截至去年年末，彩生活共進(jìn)駐60個(gè)城市。而截至今年4月30日，彩生活已經(jīng)進(jìn)駐78個(gè)城市，其中三四線城市約占3/4?！斑M(jìn)入了那么多三四線城市是否合適，房?jī)r(jià)本來(lái)就很低，能收取的物業(yè)管理費(fèi)用更有限，增值服務(wù)能達(dá)到什么樣的程度可想而知，城市的擴(kuò)張也有一個(gè)度?！?/p>

RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事陳麗琳告訴記者，輕資產(chǎn)的運(yùn)用模式需要重視品牌建設(shè)和團(tuán)隊(duì)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)積淀，以增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。但目前，無(wú)論從管理團(tuán)隊(duì)、管理模式，還是從網(wǎng)絡(luò)技術(shù)看，彩生活并沒(méi)有掌握特別高精尖的核心技術(shù)，行業(yè)門(mén)檻依舊較低，彩生活未來(lái)或?qū)⒚媾R各類物管企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而最近的競(jìng)爭(zhēng)可能將來(lái)自于大開(kāi)發(fā)企業(yè)的下屬物業(yè)公司。像萬(wàn)科、綠地這些大企業(yè)都擁有百萬(wàn)戶的自管物業(yè)，未來(lái)也完全可以向非企業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)拓展，它們的競(jìng)爭(zhēng)力與彩生活有得一拼。

更需注意的是，彩生活不僅將面對(duì)同行的競(jìng)爭(zhēng)，或許還將面臨電商大鱷搶食的沖擊。丁祖昱分析稱，彩生活和普通電商的最大差異就是，彩生活有特定服務(wù)的小區(qū)和人群，也采用了線上和線下的方式。線上有網(wǎng)站、有APP，把小區(qū)整合在一起；線下推出駐場(chǎng)展示室—彩生活空間。“但線上的這些業(yè)務(wù)，現(xiàn)在任何一家互聯(lián)網(wǎng)電商大鱷都能替代，線下也不是獨(dú)家的，互聯(lián)網(wǎng)大鱷也可以付出更大代價(jià)直接和業(yè)主委員會(huì)合作，某種程度上物業(yè)公司不是障礙和門(mén)檻?！?/p>

在6月19日的物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)上，佰全物業(yè)董事長(zhǎng)呂云對(duì)彩生活模式也擔(dān)憂地表示，“從去年開(kāi)始，大的物業(yè)公司都在搞互聯(lián)網(wǎng)，推了很多互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。但互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)燒錢(qián)的行業(yè)。物業(yè)公司最多一年也就有幾千萬(wàn)元或者一兩個(gè)億元的利潤(rùn)。辛辛苦苦干了幾年，搞不好很可能會(huì)被互聯(lián)網(wǎng)燒掉?！?/p>

最為重要的是，社區(qū)增值服務(wù)的發(fā)展空間到底有多大？社區(qū)增值服務(wù)達(dá)到怎樣的臨界點(diǎn)才不會(huì)讓客戶產(chǎn)生反感？如何保證物業(yè)管理質(zhì)量？彩生活前進(jìn)的道路看似光明，實(shí)際也隱藏著不少關(guān)卡，如果一一攻破，或許潘軍還需要費(fèi)一番腦筋。

唐學(xué)斌也坦誠(chéng)，彩生活還有進(jìn)一步改善和提升的空間?！安噬畹陌l(fā)展受制于整個(gè)人力資源，我們的管家和社區(qū)的服務(wù)都有賴于一批專業(yè)的社區(qū)服務(wù)人員，但是由于我們的模式在變，彩生活的員工還達(dá)不到我們所要的工作能力。接下來(lái)花樣年可能要建自己的花樣年大學(xué)，然后我們來(lái)培養(yǎng)彩生活所需要的這種專業(yè)技術(shù)人才?！绷硗猓噬钤平ㄔO(shè)的速度還需要加快，受制于同戰(zhàn)略投資商的洽談，要形成共贏的模式，需要一定的時(shí)間來(lái)完成。另外有些供應(yīng)商難以覆蓋全國(guó)，只能零散地合作。