雅居樂歷“劫”

一場馬拉松，終有掉隊者。去年碧桂園成功沖刺千億之際，同為“華南五虎”的雅居樂，早已沒有了往日的輝煌與風光。

“讓房價回到2009年”，這是近期雅居樂海南清水灣項目打出的口號。在此輪降價潮中，雅居樂旗下樓盤的打折力度及廣度，在全國化房企中都堪稱罕見。

除了降價外，雅居樂重金布局的云南旅游項目由于涉嫌違規(guī)，5月遭遇國土部點名。

而雅居樂已連續(xù)三年沒有完成管理層許諾的銷售目標，“跑輸大市”也成為瑞士信貸近兩年對雅居樂的評級。向來以“長周期、高回報”為發(fā)展模式的雅居樂，在高存貨的壓力下，不得不展開大刀闊斧的轉(zhuǎn)型。

再無清水灣

為人所熟知的是，雅居樂一手締造了海南清水灣的銷售神話，此前幾年，清水灣的銷售額比重一度占據(jù)雅居樂銷售額的兩三成，2010年這一大盤甚至達到了99億元的銷售額，到2013年只有46億元。

克爾瑞研究中心分析師楊晨青認為，清水灣更多是搭上了國際旅游島的政策快車，才有了2009年、2010年的爆發(fā)性增長，隨著海南旅游市場的衰退，雅居樂要尋找新的增長點，近幾年，雅居樂加大了湖南、惠州、西雙版納、瑞麗等地的投入，而云南騰沖成為雅居樂第二個重倉押寶之地。

這個命名為“原鄉(xiāng)”的騰沖旅游小鎮(zhèn)，總占地33000畝，計劃投資超200億元，雅居樂將其定位為“國內(nèi)首屈一指的國際級休閑養(yǎng)生度假城”，試圖復制第二個“海南清水灣”。

雅居樂集團副總裁、海南云南區(qū)域總裁黃奉潮曾表示，未來雅居樂旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的營業(yè)額在集團內(nèi)部占比為20%-25%，云南則是公司重點拓展區(qū)域。去年11月該項目正式入市銷售，近一年貨量達20億元。

項目剛?cè)胧胁坏桨肽?，就遭遇風波。5月19日，國土資源部通報雅居樂去年8月擅改騰沖當?shù)芈糜涡℃?zhèn)建設(shè)內(nèi)容，將之改為建設(shè)高爾夫球場，違法占地792畝，涉及耕地585.6畝。

兩部委通報及相關(guān)資料均顯示，該地塊的土地用途為生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)。但根據(jù)雅居樂對媒體的回復，該地塊的土地用途為“生態(tài)公園”，并稱已對違建高爾夫球場進行了整改。

這并非雅居樂首次陷入違規(guī)用地和高爾夫球場違建風波。2012年，雅居樂海南清水灣與惠州白鷺湖項目都曾涉嫌違反高爾夫禁令。低廉的土地成本和配套的增值效應，一直是違規(guī)高爾夫球場屢禁不止的原因。

原鄉(xiāng)項目去年11月就已經(jīng)開盤。不過，隨著騰沖大項目日漸增多，該項目市場壓力大，銷售情況并不太理想。

“海南和云南的情況有很大不同，海南擁有很強的海洋資源屬性，而且經(jīng)過多年的市場拓展，容易得到高端客戶的認可，但云南更多是以文化旅游出名，目前不那么適合客戶做旅游置業(yè)?！焙Ｄ襄\誠營銷、創(chuàng)逸誠品咨詢機構(gòu)創(chuàng)始人王路告訴記者，云南更像2008年前后的海南，至少必須有兩三年的發(fā)展，才能逐漸打開局面。

王路表示，雅居樂雖然拿了大量的旅游地產(chǎn)地塊，但到目前大部分尚未形成產(chǎn)品，部分在售產(chǎn)品也由于缺乏相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和配套，使得銷售量未能形成有效增長。

一降再降

在逆勢之下，雅居樂率先在各地開始降價促銷動作。

“五一”期間，海南清水灣項目一度推出了“五折”的特價房，從高爾夫洋房到海景洋房再到別墅項目，價格在9000元/平米至21000元/平米左右，幾乎是2009年的開盤價。而在2012年海南房地產(chǎn)最熱的時候，清水灣普通洋房的價格一度高達3萬元/平米。

“這些打折清盤的單元主要是近三年的尾貨，是一些位置、朝向不太好的尾盤，現(xiàn)在已經(jīng)賣完了?！痹擁椖康匿N售人員表示。

運營了近7年的清水灣是不折不扣的超級大盤。雅居樂2013年年報披露，截至去年底，該項目已售面積不足300萬平米，尚未開發(fā)的面積高達748萬平米，其壓力可見一斑。

旅游項目銷售遭遇不暢，其他項目在大勢影響下亦艱難走量。其位于佛山的曼克頓山項目，去年開盤均價約15000元/平米，現(xiàn)在部分特價單位甚至僅8000多元/平米，相比去年最高價幾乎折半。

由于市場分析、客群定位和產(chǎn)品研判方面的偏差，雅居樂和星河灣在常州、成都兩地合作開發(fā)的兩個大平層項目，銷售狀況大大低于預期。號稱“中國西南第一豪宅”的鉑雅苑，在3月初，毛坯房以均價7000元/平米左右的價格對外銷售，該項目2012年亮相時，精裝房價一度高達1.9萬元/平米。

雙方的另一合作項目——常州雅居樂星河灣的降價舉動，甚至引起全國范圍內(nèi)的關(guān)注。該項目開盤最低價9000元/平米，而在促銷時，個別房源甚至低于6000元/平米。

“這個項目本身定位就是個大問題?！苯K聯(lián)盛房地產(chǎn)咨詢有限公司研展部副經(jīng)理黃旭平表示，該項目在一個剛需集中的飛龍區(qū)，試圖打造常州首屈一指的精裝修豪宅，明顯缺乏市場需求基礎(chǔ)。

值得注意的是，雅居樂4月9583元/平米的平均預售價格，為今年內(nèi)首次跌破萬元，此前三月單月銷售均價依次為12917元/平米、11538元/平米及10566元/平米。與2013年全年銷售均價1.16萬元/平米相比，降幅已經(jīng)十分明顯。

近期雅居樂集團主席陳卓林對此向媒體回應稱，降價的項目相對而言銷售不暢，“降價是為了加速銷售，實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，加快走貨”。這一以價換量的舉動也取得了初步成效，雅居樂資本市場部相關(guān)負責人在給記者發(fā)來的函文顯示，1-4月份，雅居樂累計實現(xiàn)銷售額132.1億元，同比增長34%。

降價導致的毛利率下降也引發(fā)質(zhì)疑。公開資料顯示，雅居樂2011年毛利率尚處于53.8%的高位，2012年下滑至41.6%，而去年則跌至35.6%。若市場繼續(xù)調(diào)整，其降價幅度、廣度勢必會持續(xù)擴大，這對其毛利率也造成了一定壓力。

瑞銀認為，雅居樂在降價賣樓后，2014年毛利率有機會再降3個百分點至32%。而巴克萊資本則更為悲觀，其認為降價措施可能會使雅居樂今年的毛利率水平跌至20%-25%，較之去年大幅下降。

頻繁“出?！庇须[憂

除了加碼旅游地產(chǎn)、降價跑量，今年以來，雅居樂也邁開了“出?！钡牟椒?。

5月8日，雅居樂宣布，公司以8.55億元購入馬來西亞吉隆坡地塊。這是雅居樂在三個月內(nèi)對馬來西亞的第二筆投資，今年1月20日，雅居樂地產(chǎn)通過旗下子公司作價4.3億元，收購吉隆坡一幅4.1萬平米的地皮。

房企出海早已不是新鮮事，碧桂園、萬科、綠地、萬通、中坤等十余家大型房企早已在海外有房地產(chǎn)項目或確定投資計劃。

對此，雅居樂資本市場部相關(guān)人士在給記者發(fā)來的函文中表示，“未來會繼續(xù)專注中國房地產(chǎn)發(fā)展，如遇到合適的海外發(fā)展機遇，亦會審慎考慮，為股東及客戶創(chuàng)造可觀的回報”。

楊晨青認為，馬來西亞華人占比較高，生活文化與國內(nèi)更接近。而且馬來西亞政府也對海外置業(yè)推出了一系列優(yōu)惠，其第二家園購房計劃無須通過外國人投資委員會審批，可申請的貸款最高額度可以高達80%，還貸時間長達30年，對有投資需求的人群具有很大的吸引力。

投資熱潮涌現(xiàn)的背后，扎堆馬來西亞市場隱藏的風險不容小覷。相比歐美等發(fā)達地區(qū)，當?shù)厝说淖≌枨笙喈斢邢?，更多是靠中國?nèi)地的購買力，而過多的中國地產(chǎn)商堆扎開發(fā)，未來或?qū)砉^剩的風險。值得一提的是，“馬航事件”發(fā)生后，某種程度上也影響了中國房企在馬來西亞的投資。

需要更大的調(diào)整

當昔日華南五虎中的恒大與碧桂園的銷售額突破千億元，而雅居樂近幾年卻仍然徘徊在三四百億元，已連續(xù)三年沒有完成管銷售目標，即使2013年房地產(chǎn)業(yè)集體豐收之時，雅居樂銷售金額也只有403.40億元，不僅沒完成年度銷售目標，全年純利還倒退了3.47%。

到了今年年初，陳卓林也一度為公司定下了700億元的銷售任務(wù)。然而在研究了市場行情后，雅居樂將銷售目標調(diào)整為480億元。雅居樂的凈負債率也較高，陳卓林表示，希望今年的凈負債率可以下降，由72.4%下降至60%左右。

正是有鑒于此，雅居樂開始主動轉(zhuǎn)型。就在其公布2013年業(yè)績的同時，公司同時宣布重組董事會，希望能夠去家族化。包括成立管治委員會、實施權(quán)力下放等，并將陳氏家族中的四位執(zhí)行董事調(diào)任非執(zhí)行董事，3位職業(yè)經(jīng)理人被委任為執(zhí)行董事。

“這是完善公司管理架構(gòu)、追求職業(yè)化計劃的一部分?！标愖苛执饲氨硎?，過去的22年，雅居樂一直由他們兄弟幾個把持，在適當?shù)臋C遇進行改革，“無論是對公司的營運還是市場來說，都是一件好事?！?/p>

雅居樂也終于開始啟動高周轉(zhuǎn)。由于陳卓林一度選擇“高端精品”的開發(fā)模式，開工周期通常都在18個月以上，但近期在項目開工周期上，開始縮減至12到16個月，最快在8個月內(nèi)完成。

黃旭平認為，雅居樂可能需要更大的調(diào)整。如從可售資源、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷售策略等方面作出相應調(diào)整，以滿足市場需求及應對市場變化。

在常州和南京等地，雅居樂戶型的不接地氣，也為業(yè)內(nèi)所批評。如南京雅居樂濱江國際項目，去年底入市時精裝修單價達到了兩萬元，200平米大戶型總價400萬元起，讓業(yè)內(nèi)笑稱“太具有前瞻性”，在去化困難之下，經(jīng)過大調(diào)整“瘦身”，3月推出“君悅”系列產(chǎn)品，面積在129-199平米。

雅居樂的壓力還來自不均衡的布局?！斑^去投資者光看清水灣的業(yè)績，清水灣好，當年股價就好，清水灣賣不好，股價就差。”王路說，此前雅居樂過度依靠海南清水灣和廣東區(qū)域，因此從去年開始，加速了在華東區(qū)域的布局。

但不巧的是，無錫、南通、昆山、杭州等二三線城市，卻由于土地供應量較大，成為今年領(lǐng)跌的重災區(qū)。摩根大通悲觀地認為，過去15個月，雅居樂所補充的土地儲備，大部分均位于供應過剩的城市，相信會進一步受市場氣氛轉(zhuǎn)差的影響，將使得去化率受壓。