學區(qū)房新篇章

受“孟母三遷”的傳統(tǒng)影響，父母為子女教育購置房產(chǎn)，使北京歷年來價格持續(xù)高企的學區(qū)房成為一道獨特風景。一方面，父母為了給孩子落戶，甚至花費幾百萬元購買居住條件較差的房源。另一方面，投資客也看準了學區(qū)房的升值前景，企圖在其中分一杯羹。

今年4月，北京市發(fā)布的《2014年義務教育階段入學工作的意見》，進一步強調(diào)了免試“就近入學”的原則，還取消了“共建生”。教育政策方面的變化，對學區(qū)房的影響已經(jīng)初現(xiàn)端倪。一方面，傳統(tǒng)學區(qū)房熱區(qū)沒有表現(xiàn)出以往的狂熱。另一方面，部分普通學校由于撤并進名校，學區(qū)內(nèi)的二手房轉(zhuǎn)瞬成為市場焦點。

傳統(tǒng)學區(qū)房不溫不火

一年一度的學區(qū)房成交高峰今年似乎并未如期而至。最近記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，受到今年小學入學新政和整體二手房市場影響，傳統(tǒng)學區(qū)房熱區(qū)市場表現(xiàn)不溫不火。

位于西城區(qū)的北京第二實驗小學是北京市重點小學中的重點學校，其學區(qū)內(nèi)的學區(qū)房源成交價一直居高不下。網(wǎng)上曾經(jīng)流傳過的單價30萬元學區(qū)房就位于該小學學區(qū)內(nèi)。

“北京實驗二小本部在招生簡章里規(guī)定的劃片區(qū)域只有文華胡同和文昌胡同，房源都是平房，面積從十幾平米到幾十平米之間，總價低，之前一直是家長們熱捧的對象。”北京第二實驗小學附近的鏈家地產(chǎn)中介門店置業(yè)顧問這樣介紹。

該置業(yè)顧問表示，這種房源目前已經(jīng)所剩無幾，只有文華胡同的三間房在售?！斑@種房源單價高，質(zhì)量低，再加上北京第二實驗小學要求落戶滿五年才能入學，基本上擠出了投資客，可以說是有價無市。今年4月份店里成交過一套7平方米的房子，均價24萬元，總價168萬元?！?/p>

緊鄰北京第二實驗小學的是西城區(qū)重點小學——奮斗小學。據(jù)介紹，宣武門西大街、石燈胡同、光彩胡同、新文化街等小區(qū)都在奮斗小學的學區(qū)范圍內(nèi)，學區(qū)房均價也已達到6萬-8萬元不等，但今年以來成交價格基本保持平穩(wěn)。

該區(qū)域內(nèi)一中介門店置業(yè)顧問介紹，今年以來該區(qū)域二手房價格上漲幅度并不明顯，5月以來的成交量也處在平均水平。例如現(xiàn)在宣武門西大街小區(qū)的均價是62000元/平米，最近4個月來都基本持平。小區(qū)里一套66平米的兩居室，總價470萬元，業(yè)主現(xiàn)在打算換房，價格可以協(xié)商?！艾F(xiàn)在是傳統(tǒng)學區(qū)房銷售熱季，但是由于區(qū)域內(nèi)很大一部分賣房人都是賣小買大，所以價格方面不會盯得太緊。這個月小區(qū)里成交了一套51平方米的兩居室，均價在50000元/平方米，與去年同期類似房源48000元/平方米的均價相差無幾?！?/p>

同樣是傳出過天價學區(qū)房的華清嘉園，因其所處學區(qū)為中關(guān)村第二小學而受到家長追捧。但今年6月，華清嘉園學區(qū)房成交卻一反常態(tài)。據(jù)了解，目前華清嘉園二手住宅報價在60000元/平方米-70000元/平方米之間，相較于去年同期65000元/平方米的均價，漲幅不到5%。

“近一個月門店只成交了1套總價355萬的一居室，均價在69000元/平米左右?！比A清嘉園附近一中介門店經(jīng)紀人介紹，今年二手房市場情況欠佳，降價出售的房源不在少數(shù)。以一套151平米的三居室為例，業(yè)主最早的心理定價是1000萬元，目前總價已降至950萬元。而去年小區(qū)賣出一套同戶型房源，總價也在980萬元。

新學區(qū)廣受關(guān)注

“實驗二小分?！薄ⅰ皩嶒灦W區(qū)房”、“正式掛牌實驗二小”，在某二手房中介網(wǎng)站上，這些標題已經(jīng)成為吸引購房者的招牌。涭水河小學、廣外一小和玉桃園小學將并入北京實驗二小，其學區(qū)內(nèi)的賣房人已將“實驗二小學區(qū)房”作為銷售噱頭。

實際上，在傳統(tǒng)學區(qū)房失去往年火熱的同時，一些參與名校教育集團、與優(yōu)質(zhì)中學對接的小學，其學區(qū)內(nèi)的學區(qū)房反而開始受到關(guān)注。

涭水河小學學區(qū)內(nèi)的二手房置業(yè)顧問介紹，這幾年來一直有購房者抱著“押寶”的心理選擇購買涭水河小學的學區(qū)房。尤其是4月份西城區(qū)公布涭水河小學正式撤并進入北京第二實驗小學教育集團后，其學區(qū)內(nèi)的房源更加受到關(guān)注，雖然整體市場僵持不下，但仍然有部分業(yè)主提價5000-6000元/平方米。

北三環(huán)外的裕中西里也是這次教改受益頗大的區(qū)域。此前裕中小學是西城區(qū)的一所普通小學，但是教改后改名為三帆中學附屬小學，裕中小學畢業(yè)生80%將來能直升市重點三帆中學，這也帶動了區(qū)域二手房價格的飆升。

由于賣得太火，最近裕中西里和裕中東里都沒有好房源可賣。而臨近的安貞西里房價則受市場影響下調(diào)到4.5萬元/平方米。一條馬路之隔，兩個區(qū)域的房價一升一降，差距已達萬元。

海淀區(qū)五一小學是區(qū)重點，自從有消息稱該小學學生可高比例直升北京十一學校后，便迅速為市場趨之若鶩。據(jù)區(qū)域內(nèi)中介門店經(jīng)紀人介紹，目前海淀區(qū)五一小學學區(qū)房價格在48000-63000元/平方米之間，從4月份以來，門店里該小學學區(qū)房成交量和咨詢量就迅速攀升，其中5月份比去年同期成交上漲30%，且一居室和小面積兩居室占據(jù)很大比例。

學區(qū)房價格畸形或?qū)⒏淖?/b>

至于朝陽區(qū)的垂楊柳中心小學，購房落戶區(qū)域內(nèi)的垂楊柳中里、垂楊柳北里、樂城國際、世橋國貿(mào)、天之驕子等小區(qū)，均可就讀該小學。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，這些房源的成交和價格目前并沒有太大浮動，大多是隨行就市，甚至部分業(yè)主為了換房或變現(xiàn)，低于市場價格掛牌，以求盡快成交。記者在樂城國際看到一套140平方米的三居室，目前報價740萬元，折合均價52800元/平米，遠低于之前同類型房源成交均價。

偉業(yè)我愛我家市場研究部孔丹介紹，受到二手房整體市場影響，今年學區(qū)房整體趨勢較為平穩(wěn)，傳統(tǒng)熱點學區(qū)房價同比增長10%的情況也沒有往年多見，總體保持平穩(wěn)上漲的趨勢。

而此次教改，也打破了之前的市場格局。鼓勵就近入學，以及落戶年限提高等政策，令之前的熱點區(qū)域有逐漸趨穩(wěn)勢頭。

“學區(qū)房的出現(xiàn)和熱炒，根本原因在于教育資源不均衡。現(xiàn)在就近入學的新規(guī)和新學區(qū)劃分，使一些原本不受市場關(guān)注的學校進入考慮范圍，短時間內(nèi)將催生新學區(qū)房，這些區(qū)域的二手房成交量價或?qū)⒂幸欢ǔ潭扰噬?。但從長期來看，教育資源的逐步均衡將改變學區(qū)房因資源稀缺而價格高企的局面，扭轉(zhuǎn)人們“擇校而居”的觀念?！笨椎け硎尽?/p>

但另一方面，推行“就近入學”，“九年一貫制”促使一些不知名的學校周邊住宅形成新的學區(qū)房，價格也呈現(xiàn)上漲趨勢。為孩子上學而換房的家長不在少數(shù)，在很多家長看來，失去了擇校的手段，購買學區(qū)房成為孩子享受優(yōu)質(zhì)教育最便捷的途徑。

對此有專家表示，北京教改的方向肯定是縮小各學校之間的教育水平差距，未來各校教育質(zhì)量相當，也就沒有了學區(qū)房的概念。家長要根據(jù)孩子的特點，選擇適宜的居住地點，就近入學。因此，對買學區(qū)房的家長來說要慎重考慮。