房企資金鏈告急

2014年以來(lái)，受銀行信貸緊縮影響，房企資金鏈緊張狀況加劇。近日，融創(chuàng)收購(gòu)綠城不超過(guò)30%的股份、光耀地產(chǎn)被民間借貸拖垮、多個(gè)地產(chǎn)商“跑路”等一連串事件，引發(fā)各界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注。房企“大魚吃小魚”甚至“大魚吃大魚”的現(xiàn)象逐漸增多，地產(chǎn)行業(yè)新一輪洗牌即將到來(lái)。

小房企頻倒閉

進(jìn)入五六月以來(lái)，出現(xiàn)小房企倒閉潮，被并購(gòu)的案例呈現(xiàn)愈發(fā)猛烈的趨勢(shì)。僅僅6月，就出現(xiàn)了多起股權(quán)收購(gòu)案。

6月10日，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)和寧波金翔分別收購(gòu)萬(wàn)業(yè)置業(yè)超過(guò)30%的股權(quán)，信達(dá)地產(chǎn)則以22.57億元收購(gòu)嘉粵集團(tuán)下屬5公司100%股權(quán)，并以1.7億元收購(gòu)沈陽(yáng)德利置業(yè)100%股權(quán)。

實(shí)際上，這一輪小房企危機(jī)，在3月就拉開了帷幕。2014年3月，在信貸收緊、降價(jià)潮蔓延之時(shí)，浙江寧波奉化最大本土房產(chǎn)企業(yè)——興潤(rùn)置業(yè)資金鏈的斷裂，拉開了房企“破產(chǎn)”的序幕。由于管理混亂和沉重的民間借貸等問題，興潤(rùn)系總負(fù)債達(dá)35億元，成為一個(gè)樓市巨額違約事件。

在此期間，小型房企老板跑路事件更是沸沸揚(yáng)揚(yáng)。4月中旬，關(guān)于南京福地老板跑路的消息引起輿論關(guān)注，其逾期未還的是1億元銀行委貸本息資金。5月7日，青島君利豪集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)王莉被爆出攜款失蹤的消息，涉及商業(yè)銀行眾多，有銀行內(nèi)部人士稱，涉及銀行資金可能在12億到15億元。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，3月至今，全國(guó)各地十余家房企被曝出了資金告急甚至倒閉的事件，涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、海南等多個(gè)省份，大多為三四線城市的小型房企。

“中小房企魚龍混雜”， 深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示，我國(guó)目前有4萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)，80%以上的是中小型房企，很多都是當(dāng)初看到房地產(chǎn)賺錢而轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)，在樓市競(jìng)爭(zhēng)的高門檻時(shí)代必然面臨生存困難。

在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此輪房企危機(jī)與資本大量投入樓市、庫(kù)存積壓等有關(guān)，如江浙一帶很多從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)的民間資本將資金投入了房地產(chǎn)，使得樓市供過(guò)于求，陷入了銷售困局，加上受到高額的民間信貸拖累，造成倒閉和跑路事件不斷。

波及大中型房企

與以往小房企資金鏈告急不同的是，此輪資金斷裂危機(jī)開始向大中型房企蔓延。5月6日，曾為百?gòu)?qiáng)房企的光耀地產(chǎn)遭遇資金鏈危機(jī)，其旗下位于惠州的多個(gè)項(xiàng)目資金鏈斷裂導(dǎo)致停工，無(wú)法按期交付。

隨后，光耀地產(chǎn)公開發(fā)表聲明，承認(rèn)公司面臨資金鏈問題，但否認(rèn)了瀕臨破產(chǎn)的說(shuō)法。

光耀集團(tuán)董事長(zhǎng)郭耀名近期對(duì)外表示，由于近幾年盲目擴(kuò)張，規(guī)模15億元長(zhǎng)達(dá)3年的民間借貸款把光耀拖入資金泥淖無(wú)法自拔，“目前資金缺口有3億-5億元，只要能找到這筆錢，光耀就能緩過(guò)來(lái)?！?/p>

光耀還在尋找能接盤的下家。自財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，郭耀名和高管團(tuán)隊(duì)已會(huì)見各路意向接盤者，包括大型上市地產(chǎn)公司、投資公司、資管管理公司以及其他金融機(jī)構(gòu)等。

最受關(guān)注的，莫過(guò)于5月融創(chuàng)公布收購(gòu)綠城24.313%的股權(quán)，是當(dāng)前房企“大魚吃大魚”的典型案例。走出銷售困局的綠城，在今年上半年樓市低迷之際，銷售局面沒有進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。綠城中國(guó)2013年實(shí)現(xiàn)銷售金額651億元，融創(chuàng)中國(guó)去年銷售收入也突破500億元，同屬于第二梯隊(duì)的大型房企。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前房企并購(gòu)的金額和規(guī)模比以往要大很多，行業(yè)集中度也在不斷提高。未來(lái)被洗牌出局的，也可能是大中型企業(yè)，這不取決于規(guī)模大小，而是取決于其健康狀況，未來(lái)“大魚吃大魚”的并購(gòu)案例會(huì)越來(lái)越多。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)的前幾輪周期中，類似案例也不乏出現(xiàn)。

如2006年志在趕超萬(wàn)科的順馳地產(chǎn)，因資金鏈斷裂而被路勁收購(gòu)，2011年，綠城更是經(jīng)歷了三門事件——信托調(diào)查門、退市門和破產(chǎn)門，讓其一度深陷絕境。

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關(guān)于樓市的進(jìn)一步發(fā)展，業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議甚多，包括萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮的“斑馬論”以及華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)堅(jiān)定的“看漲論”，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹則拋出“撞冰山論”，指出未來(lái)資金鏈斷裂的房企數(shù)目會(huì)日增，對(duì)內(nèi)地住宅市場(chǎng)前景十分擔(dān)心。

蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)上市房企2013年年報(bào)顯示，2013年房企外部資金來(lái)源中，銷售定金及預(yù)收款占46.2%；來(lái)自銀行貸款的比例占45.1%；其他渠道包括基金、信托等僅占8.7%。銷售回款和銀行開發(fā)貸款占比超過(guò)了90%，而今年銀行恰恰收縮了個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸，這等于直接掐住了房企咽喉。

“這輪房企資金鏈問題可能會(huì)比前兩次嚴(yán)重?！崩钣罴伪硎?，2008到2010年開發(fā)商可以依賴資本市場(chǎng)和銀行貸款，2011到2013年靠信托和民間借貸，但2014年不但銷售下降，而且銀行貸款、信托甚至民間借貸都進(jìn)入了緊縮期。

5月31日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)表示要嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。

而判斷房企資金鏈?zhǔn)欠癜踩饕翠N售回款。中原集團(tuán)發(fā)布《2014年上半年刊》報(bào)告指出，今年首5月，中小房企銷售業(yè)績(jī)完成情況普遍較差，大型房企銷售增幅明顯放緩。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有35個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，占比達(dá)到50%，比4月暴增27個(gè)。

甚至連上海、深圳的新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)環(huán)比下跌，廣州持平，只有北京微漲0.2%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭近期撰文稱，市場(chǎng)剛“入秋”，尚未“入冬”。從外部環(huán)境看，前兩次樓市呈“V”形反彈，樓市底部周期短，此輪受市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)因素，且政府不再“強(qiáng)刺激”，樓市有望呈現(xiàn)“U”形發(fā)展，意味著底部周期更長(zhǎng)，開發(fā)商面臨長(zhǎng)期的煎熬。

李宇嘉表示，本輪調(diào)整中，很多房企會(huì)因?yàn)楦叱杀救谫Y而倒下，也不排除大房企倒下的可能。開發(fā)商應(yīng)該全線收縮戰(zhàn)線及經(jīng)營(yíng)規(guī)模，謹(jǐn)慎拿地，同時(shí)加速銷售與融資，保障現(xiàn)金流的健康安全。

對(duì)于實(shí)力房企，接下來(lái)或許迎來(lái)眾多的并購(gòu)機(jī)會(huì)。近日，海通證券發(fā)布報(bào)告稱，資金實(shí)力雄厚且金融手段強(qiáng)的龍頭公司，如萬(wàn)科、富力、招商、金地、恒大、碧桂園、龍湖等，有望成為此輪調(diào)整期的整合主體。