一劑猛藥 方可救市

古醫(yī)扁鵲曾有言：“疾在腠理，湯熨之所及也；在肌膚，針石之所及也；在腸胃，火齊之所及也；在骨髓，司命之所屬，無奈何也?！睂τ诋?dāng)前的房地產(chǎn)市場而言，種種“救市”的醫(yī)治之法，究竟是湯藥、針石、還是火齊，還是無可奈何？

從年初以來，全國多個地方政府的救市舉措不斷祭出，大體都是從公積金放寬和戶籍制度調(diào)整兩方面下手，試圖吸引人口、刺激樓市。然而，十幾個城市的蠢蠢欲動和付諸行動，最終也沒有形成氣候，中央默認不管賬，市場麻木不買賬。直到前不久，沈陽市傳出“松綁限購”，扔出了重磅炸彈，然而最終證明不過是“一日游”的鬧劇，草草收場。

至此，越來越多的業(yè)內(nèi)認定，這些“小打小鬧”的地方政策，對于挽救大勢無益，大概是“疾在骨髓，藥石無效”。首先要認定，如今的行情，究竟是周期性的“俯臥撐”，還是一場全國性的“大滑坡”。先要診病，才能開方。

地方“小打小鬧”

關(guān)于地方政府種種“救市”的事實和傳聞，最新鮮出爐非沈陽限購松綁“一日游”莫屬。這個終成話題談資的事件，折射出當(dāng)下地方政府忐忑、焦慮、曖昧又無奈的心境。

今年6月初，坊間就有消息流傳稱“沈陽將松綁限購政策”，具體內(nèi)容是將原有的“本市戶籍家庭擁有2套及以上住房的，在二環(huán)內(nèi)暫停售房”的規(guī)定，變成了“以個人而非家庭為單位”，即一家夫妻二人可在二環(huán)內(nèi)擁有4套房。這幾乎是“赤裸裸”的限購松綁。這個消息在網(wǎng)絡(luò)互動平臺微博、微信以及沈陽市的多個樓盤售樓處都有版本流傳。

直到6月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在其實名認證的微博上寫道：“即日起，沈陽限購取消，本地人和外地人可購買多套住宅”。隨后國內(nèi)各大主流媒體引用微博內(nèi)容并諸多“業(yè)內(nèi)人士”、“政府人員”的采訪證實，“沈陽限購松綁”的消息似乎被坐實，迅速傳播擴散至全國。然而，最終輿論強壓之下，官方出面否認這一消息，因為沈陽方面并未就此出臺任何公開具體文件，這個“限購取消”最終僅僅暗地里實施了一天，就草草結(jié)束。

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，沈陽絕對有放開限購的內(nèi)在動因。供大于求、庫存消化難正在困擾著這個城市。數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，沈陽新建商品住宅庫存總量為1828萬平方米，去化至少需要22個月。

在今年5月網(wǎng)傳的一份萬科副總裁毛大慶的講話中提到，萬科內(nèi)部將21個月存銷比看做警戒線。事實上，22個月的去化時間表，在當(dāng)前不少二三線城市，并不罕見，西安、福州、杭州、天津等城市都已經(jīng)超過警戒線。這也就促成了從今年初以來，來自諸多二三線城市的“救市”動作。

總體來看，這些地方政府的“救市”政策，主要是放寬戶籍政策、公積金刺激這兩方面，如武漢、廣州、?？?、無錫等城市都推出戶籍改革內(nèi)容，通過“購房落戶”的形式來促進樓市成交。對于此類“救市”，人們形象地將其比喻為“搶人救市”，利用城鎮(zhèn)化大方向的契機，來提高在當(dāng)?shù)刭彿康母＠?。而開啟了公積金“救市”的城市，如蕪湖、銅陵、佛山等三四線城市，在公積金貸款條件、期限、額度等方面都有所放松，而三亞、上海、北京、武漢等城市也陸續(xù)放松了公積金提取政策。

藥石基本無效

在5月底的一次公開場合之中，我國著名經(jīng)濟學(xué)家茅于軾告訴記者，當(dāng)前樓市萎靡不振，現(xiàn)在地方政府肯定是很著急的，然而，目前的一些“救市”動作都不會起太大作用。

茅于軾認為，房地產(chǎn)泡沫的問題，不是調(diào)整幾個政策、宣布幾個新政就能解決?！艾F(xiàn)在我們看到地方政府可以‘救市’，房地產(chǎn)調(diào)控什么的?？墒侨绻娴搅酥本€下滑的那一天，沒有任何力量，可以阻擋市場的力量?！?/p>

這一判斷，得到了市場數(shù)據(jù)的證實。雖然自去年底今年初以來，全國已經(jīng)累積有近20個地方城市出現(xiàn)“政策微調(diào)”，但是市場的反饋仍然是——不為所動。業(yè)內(nèi)普遍認為，這一輪行情下滑，深層根植于房地產(chǎn)領(lǐng)域多年的高速增長所帶來的產(chǎn)能過剩。說到底，就是大量城市出現(xiàn)了“供”遠遠大于“求”的通病。

來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，目前全國房地產(chǎn)市場的銷售速度正在持續(xù)放緩。今年1-5月份，全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%。今年以來，房地產(chǎn)市場成交量已連續(xù)4個月維持下行。相比之下，2013年全年，全國商品房銷售面積增速達到17.3%。也就是說，成交量出現(xiàn)“驟跌”。

而在房價方面，今年5月，全國70個大中城市中，有半數(shù)城市的新建商品住宅價格出現(xiàn)下跌。北京的二手房價格甚至出現(xiàn)領(lǐng)跌全國的數(shù)字。這是最近兩年以來，都未曾出現(xiàn)的統(tǒng)計結(jié)果。這樣的市場表現(xiàn)，不禁讓人聯(lián)想起2008年和2011年的那幾輪市場波動行情，樓市也許又一次站到了十字路口。

“這可能意味著一次超過2008年、2011年的長蕭條期的開始。未來肯定有更多的城市會調(diào)整政策來”，張大偉認為，他的預(yù)期源自于已經(jīng)持續(xù)將近半年的市場數(shù)據(jù)全面下行，以及至今仍無起色的市場一線反饋。

對于“花樣百出”的救市政策，市場的表現(xiàn)似乎并不“買賬”，小打小鬧的藥方，并沒有落在病根之上。

“大調(diào)整”再臨？

其實，沈陽的“松綁限購”之所以引發(fā)全國性的關(guān)注，因為已經(jīng)在全國大部分城市執(zhí)行了4年“限購、限貸”政策，歷來被視為樓市的“緊箍咒”，壓抑了市場的購買力。相較于公積金政策放松、買房入戶政策放松，取消限購限貸被視為是“一劑猛藥”。

一位來自分析機構(gòu)的業(yè)內(nèi)人士甚至言辭激烈地表示：“限購放開符合市場化的政策基調(diào)。未來限購逐步放開是大方向，塵歸塵，土歸土，一切強加在房地產(chǎn)商的行政枷鎖，都將解除。”這樣的聲音，似乎說出了不少開發(fā)企業(yè)、地方政府想說而不敢說的“心里話”。

其實，當(dāng)前已經(jīng)有多個版本的傳聞，言之鑿鑿：高層已經(jīng)基本定調(diào)，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。然而，這一捕風(fēng)捉影的消息，并沒有得到任何權(quán)威方面的證實和否認。

對于限購政策的取舍，業(yè)內(nèi)觀點分歧很大。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，現(xiàn)在不少人寄希望于取消限購，是“用錯了藥”。他認為當(dāng)前全面放開限購的條件尚不具備，而限購限貸政策在保護剛需、抑制投資投機方面，尚未找到替代措施。對于一線城市而言，取消限購更是冒極大的風(fēng)險，釋放錯誤的信號。

張大偉也認為，如果市場繼續(xù)降溫，不排除一些三四線城市限購政策微調(diào)，但是象征意義會大于實際意義。

事實如此，業(yè)內(nèi)期盼的“大調(diào)整”，已經(jīng)超越了地方政策的權(quán)限，“小打小鬧”注定難有療效。如限貸限購、銀行信貸、稅收等方面實實在在調(diào)控手段，都牢牢握在中央政府手中。

就在不久之前，央行和銀監(jiān)會舉辦座談會，要求各大商業(yè)銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款”等內(nèi)容，被解讀為“力挺樓市”。然而，這樣的“喊話”并沒有帶來速效影響，從去年第四季度逐漸消失的銀行首套房的利率優(yōu)惠，依然在市面上難覓蹤影。然而，這樣的“喊話”，成為一個風(fēng)向標(biāo)事件，似乎讓人們看到宏觀層面信貸政策變動的端倪，也許更大力度、更大范圍的“藥方”真的會來臨。