三分大亦莊

在北京樓市今年的供應(yīng)版圖中，亦莊在售項(xiàng)目其實(shí)并不少，目前已形成亦莊核心區(qū)、馬駒橋、河西區(qū)這“三分天下”的樓市格局，業(yè)界稱之為“大亦莊”。從供應(yīng)類型看，三個(gè)區(qū)域各具特征，分別以中高端改善、剛需、高端為主要特色，加上其本身的生態(tài)環(huán)境及交通優(yōu)勢(shì)，和未來城南的發(fā)展前景，成為北京樓市板塊中重要的一塊拼圖。

核心區(qū)：可供應(yīng)樓盤少之甚少

在亦莊，樓市最先發(fā)展起來的是核心區(qū)，地理位置主要是指在亦莊中軸線榮華路沿線、地鐵亦莊線附近的周邊區(qū)域，被定位為亦莊的行政和商務(wù)中心。

除了早期開發(fā)的住宅項(xiàng)目之外，目前區(qū)域樓市產(chǎn)品主要是中高端精裝修公寓及辦公產(chǎn)品，而且新增項(xiàng)目不多，在售項(xiàng)目正在被逐漸消化。

2002年之后，核心區(qū)迎來的第一個(gè)開發(fā)高峰，這個(gè)階段的樓市產(chǎn)品主要是為了滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)高端人群的生活居住需求，主要為別墅、洋房等低密度產(chǎn)品，如親愛的villa、一棟洋房、瀛海名居等。

隨后，核心區(qū)逐漸被商住辦公項(xiàng)目“稱霸一方”。例如，和裕地產(chǎn)在亦莊開發(fā)一系列商住辦公項(xiàng)目，林肯公園、君安國際、星悅國際等，都屬于公寓產(chǎn)品的相似定位。其中，林肯公園作為區(qū)域內(nèi)入市在售多年的超級(jí)大盤，因?yàn)樨浟砍渥?、產(chǎn)品多樣，成為亦莊核心區(qū)一、二手市場(chǎng)上的銷售主力，也幾乎成為該區(qū)域商住項(xiàng)目價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王騫介紹，林肯公園當(dāng)期售價(jià)為3.2萬元/平米，已進(jìn)入現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段。

預(yù)計(jì)在今年上半年，核心區(qū)另一個(gè)綜合體項(xiàng)目國銳·金嵿也將進(jìn)入開盤銷售周期，將率先推出260-380平方米的精裝修樓王產(chǎn)品，成為核心區(qū)內(nèi)最新的一個(gè)大盤供應(yīng)。

在核心區(qū)東北方位的大羊坊橋附近，遠(yuǎn)洋天著是區(qū)域內(nèi)目前在售的唯一別墅項(xiàng)目，已經(jīng)基本結(jié)束了前兩期的銷售計(jì)劃，近期正在力推三期“云廷”產(chǎn)品，產(chǎn)品為160-400平方米全聯(lián)排、平墅。區(qū)域內(nèi)還有已經(jīng)售罄封盤的金融街·金色漫香林等普宅項(xiàng)目。在核心區(qū)西南方位上，靠近南海子公園，是核心區(qū)另一個(gè)住宅名盤——中信新城。

公開資料顯示，遠(yuǎn)洋和中信的亦莊項(xiàng)目，拿地時(shí)間都在2009年底至2010年初期間，樓面價(jià)在1.7萬元/平米左右，它們創(chuàng)造了第一批亦莊“地王”。此后，核心區(qū)開發(fā)接近飽和，土地供應(yīng)停滯下來，處于存量快速消化的周期之內(nèi)，區(qū)域二手房交易市場(chǎng)活躍。

馬駒橋：價(jià)格洼地

核心區(qū)逐漸飽和之后，位于區(qū)域靠南方位上的馬駒橋和河西區(qū)逐漸走入樓市視野。

馬駒橋在東南六環(huán)上，雖然行政關(guān)系上隸屬于通州區(qū)，但由于緊鄰亦莊板塊，加之兩個(gè)區(qū)域的樓市互動(dòng)密切，馬駒橋因此常常被視為亦莊的生活居住配套板塊，被劃入“大亦莊”的版圖之中。

在整個(gè)大亦莊的“三分天下”之中，馬駒橋顯得相對(duì)慢熱。2007年之后，馬駒橋板塊逐漸發(fā)力。

目前，馬駒橋區(qū)域內(nèi)沿涼水河兩岸，剛需普宅、商住loft產(chǎn)品聚集亮相。 從入市項(xiàng)目看，近幾年陸續(xù)有富力尚悅居、合生世界花園、首開·國風(fēng)美侖、融科鈞廷、星悅國際、珠江四季悅城等多個(gè)定位剛需普宅產(chǎn)品、公寓樓盤入市，形成了馬駒橋剛需住宅和商住產(chǎn)品的雙產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

價(jià)格方面，馬駒橋一直是大亦莊的“洼地”。目前，亦莊核心區(qū)和河西區(qū)的均價(jià)線都在3萬-3.5萬元/平米之間，臺(tái)湖區(qū)域也在3萬元/平米左右，而馬駒橋的主流房價(jià)沒有超過2.5萬元/平米。

去年馬駒橋多個(gè)項(xiàng)目的單價(jià)沖上了2.5萬元/平米的關(guān)口，加之供應(yīng)量大、成交活躍，一度成為北京剛需熱區(qū)。然而，馬駒橋區(qū)域畢竟是新興的剛需板塊，區(qū)域發(fā)展尚不完善，配套發(fā)展不足，房價(jià)隨行就市的波動(dòng)性大，在此輪降價(jià)行情中亦不能獨(dú)善其身，珠江四季悅城等項(xiàng)目率先啟動(dòng)了平價(jià)跑量的策略。

此外，近年來地方政府投入巨資改善馬駒橋的環(huán)境，在涼水河沿線打造濱河景觀帶，區(qū)域內(nèi)的樓盤生態(tài)品質(zhì)大為加分。除住宅外，馬駒橋區(qū)域還是北京重要的工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，華潤物流園區(qū)等項(xiàng)目位于區(qū)域之內(nèi)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展有效地培育著區(qū)域的內(nèi)生購買力。此外，馬駒橋的商業(yè)物業(yè)漸成規(guī)模，百尚生活廣場(chǎng)、樂淘生活廣場(chǎng)等購物中心，以及合生·世界村等項(xiàng)目的商業(yè)配套逐漸完善，為區(qū)域朝著中端改善市場(chǎng)發(fā)展提供了可能。

據(jù)了解，目前馬駒橋板塊內(nèi)多有大中戶型產(chǎn)品，且均為精裝修房源。如富力·尚悅居項(xiàng)目推出109-144平方米精裝三至四居，合生·世界花園推出154平方米精裝三居產(chǎn)品，區(qū)域出現(xiàn)了從剛性需求向改善型需求過渡的趨勢(shì)。

河西區(qū)：高端住區(qū)熱土

在亦莊的三大板塊之中，河西區(qū)最晚成型。2012年之后，河西區(qū)多塊土地集中入市，萬科、城建、保利、融創(chuàng)、方興等知名房企紛紛在此大手筆拿地，平均樓面價(jià)都沒有高于1.5萬元/平米。到了2013年，融創(chuàng)聯(lián)合葛洲壩在此區(qū)誕生“地王”，折合樓面價(jià)近3萬元/平米，地價(jià)甚至超出了亦莊樓盤的在售均價(jià)。更將這個(gè)板塊炒得火熱，成為“熱土中的熱土”。

土地?zé)岢敝?，各家房企的?xiàng)目大都在2013年下半年入市，一個(gè)定位為中高端的大型居住社區(qū)，在這片土地上逐漸成型。

位于南海子公園南邊的北京城建·海梓府，去年下半年入市，目前已經(jīng)完成前兩期的銷售，其第二期降價(jià)活動(dòng)“百團(tuán)大戰(zhàn)”成為“亦莊降價(jià)”的標(biāo)志性事件之一。

和城建項(xiàng)目一街之隔的，是方興的亦莊·金茂悅項(xiàng)目。主力戶型130-180平方米的3居-4居半。此外，方興還推出聯(lián)排別墅中信府·譽(yù)墅。楓丹壹號(hào)、金第萬科·金域東郡都在這個(gè)區(qū)域。

河西區(qū)之所以被房企競(jìng)相打造為中高端改善性產(chǎn)品，一個(gè)重要的依托是區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)。區(qū)域西方向上，有北京最大的郊野濕地公園——南海子公園。公園內(nèi)無邊的綠樹和碧水藍(lán)天，為周邊樓盤品質(zhì)大大加分。萬科、融創(chuàng)、城建等房企項(xiàng)目都在公園周邊密集排布。此外，涼水河、新鳳河也勾勒出河西區(qū)的東部和南部輪廓，作為亦莊這個(gè)曾經(jīng)河湖水泊縱橫的土地上最后的水系，兩河的沿河景觀帶成為京南方向上稀缺綠色資源。如今在河西區(qū)內(nèi)，別墅、花園洋房、高層住宅等各種項(xiàng)目比鄰而建，高端住宅聚集效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。