一片哀鴻？

“房價跌了！”這一爆炸性的消息正在攪動著亦莊，令這個半年前還自信滿滿得猶如蜜罐中的板塊，如今變得“五味雜陳”。

降價樓盤的前期業(yè)主，幾十萬的財富數(shù)字在房價下跌曲線中瞬間消失，他們正在通過“維權(quán)”來表達(dá)自己的失望和憤怒；比鄰而立的其他樓盤，通過各種機謀名目“暗降”，加速出貨，更急于撇清和降價潮的關(guān)系，謀求頹勢之中的“獨善其身”；普遍的悲觀預(yù)期，讓亦莊二手房市場陷入量價齊跌、頹勢顯著的局面之中。

這里哀鴻一片。

業(yè)主：“一夜虧了80萬”

在亦莊這次降價潮中，城建海梓府因為大幅度的降價動作，成為眾矢之的。它打出 “28800元/平米起，抄底墅質(zhì)精裝洋房”的藍(lán)底白字的廣告招牌，也成為一個標(biāo)志性的符號，頻頻出現(xiàn)。這一樓盤去年底一期開盤均價3.5萬元/平米，降價幅度最高達(dá)7000元/平米。

這刺痛了降價之前在海梓府買房的前期業(yè)主，“據(jù)我了解，降價之前買房的大概70戶，我們之中成交價格最高都達(dá)到3.7萬元/平米?，F(xiàn)在買同單元一戶型的就只要3萬元/平米，你說誰能不生氣？目前我們已經(jīng)聯(lián)系上了將近60戶業(yè)主，我們的損失都是40萬-70萬元之間，最高的達(dá)到了80萬元。”采訪中，這位化名為“飛魚”的業(yè)主情緒激動，語調(diào)拉得很高，“很急啊，真的很焦心，我非常想對我父母說聲謝謝和對不起。為了這破事，在南六環(huán)的項目上、在中關(guān)村的開發(fā)商那里，來回跑，討個說法?！?/p>

和“飛魚”一樣的幾十位前期業(yè)主，在半月之前就已經(jīng)展開了他們的“維權(quán)行動”，訴求是“要么退錢，要么退房”。目前開發(fā)商方面給出了一個“補償方案”：送車位使用權(quán)50年，免除公共維修基金月每平米200元、一定數(shù)量的契稅優(yōu)惠等。

“跟我們的損失相比，這樣的賠償連一半都達(dá)不到?！绷硪晃灰呀?jīng)年近六旬的張女士告訴記者，“我當(dāng)初賣了城里的房子，全款買了海梓府一套115平米的房子，幾乎是我們老兩口一輩子積蓄，就希望退休后住在南海子公園邊，環(huán)境好一些，舒心一些。誰想到一夜之間，50萬的錢就沒有了。氣得睡不著覺。”

據(jù)了解，這個名為“百團大戰(zhàn)”的城建海梓府的促銷活動仍然在進行，將持續(xù)到6月底，參與活動的是項目13#-16#的花園洋房。也就是去年底開盤推出的一期樓棟的尾房?！拔卜壳宸?，戶型產(chǎn)品都不太一樣，價格當(dāng)然不能直接相比?！表椖夸N售人員如此解釋。

在北京住建委官方網(wǎng)站上，記者查到目前城建海梓府364套獲批預(yù)售的房源，完成銷售的僅70余套，這也就意味著在長達(dá)半年的銷售期后，項目的去化率仍然不足20%。而據(jù)項目銷售人員介紹，在“百團大戰(zhàn)”之后，項目的人氣旺了，到訪量和成家量都在提升。

開發(fā)商：“不想談降價”

“不想談降價，也不想談海梓府?！碑?dāng)前亦莊板塊之內(nèi)，“降價”成為開發(fā)商人員都避談的敏感話題。在他們看來，這個價格大幅跳水的項目，給整個區(qū)域帶來很大的價格下行壓力。

“其實整盤未見松動，只是個別項目的情況，也是一些‘特價房源’的情況?！币晃徊辉敢饩呙拈_發(fā)商人士認(rèn)為，“降價”的話題正在被過度熱炒，這樣的輿論會進一步導(dǎo)致預(yù)期的悲觀惡化。

其實，這樣的熱炒和半年之前的亦莊“地王”熱炒一樣?！暗貎r已經(jīng)上了3萬，不賣5萬就虧了，周邊上4萬也不是沒有可能吧？”半年之前，亦莊項目似乎都揣著這樣的心思。然而，攜手“奔四”的好愿景，終成鏡花水月。價格同盟已經(jīng)打破，降價的項目，和不降價的項目，正進一步分化陣營。

除了城建海梓府之外，亦莊還有幾個項目也出現(xiàn)了“類似降價”的現(xiàn)象。在降價項目的名單上，有的是價格暗降求跑量，有的是通過精裝修價格做文章，有的是炒作營銷以刺激市場。

4月26日開盤的金第萬科·金域東郡二期，推出一棟有222套住宅房源的樓棟，火爆售罄?！叭展狻钡谋澈螅沁@個曾經(jīng)成交均價達(dá)到3.4萬元/平米的樓盤，如今最低價格線已經(jīng)跌破3萬元/平米。這個項目在河西區(qū)內(nèi)的區(qū)位不算上佳，距離南海子公園和亦莊地鐵線都有一定距離，被打造成區(qū)域內(nèi)并不多見的剛需項目，主打70平米兩居和90平米三居戶型。

“因為產(chǎn)品不同，這期銷售的樓棟在整個社區(qū)中位置不是最好，而且上期是花園洋房，這期是高層產(chǎn)品?！表椖夸N售介紹了“降價”的原因。

而上述亦莊業(yè)內(nèi)人士告訴記者，雖然金域東郡最低房源總價已經(jīng)低至200萬元左右，但和大興天宮院、房山長陽的樓盤，以及自住房等相比，剛需定位的項目在亦莊并不好賣，蓄客情況也一度非常嚴(yán)峻。

此外，位于亦莊核心區(qū)的多年大盤林肯公園當(dāng)期報價是3.2萬元/平米，包含了6000元/平米的精裝修價格，“相當(dāng)于2.8萬元/平米毛坯”的醒目廣告牌樹立在項目周邊，昭示這個曾經(jīng)最高報價達(dá)到3.6萬元/平米的商住大盤，也加入了降價陣營?！耙驗楸P子大，不能簡單數(shù)字相比，我們A區(qū)在售產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)是期轉(zhuǎn)現(xiàn)，期房時候賣2.8萬，現(xiàn)在3.2萬，價格還是上行的?！表椖咳藛T如此解釋。

更早之前的三月，馬駒橋板塊內(nèi)已有商住項目率先選擇“平價出貨”的銷售方式，珠江四季悅城預(yù)期報價在2.5萬元/平米，最終以2.1萬-2.2萬元/平米價格入市，和上期成交線基本持平。

二手房：降價也賣不動

新房市場人心惶惶，二手房市場也跌入了谷底?！艾F(xiàn)在亦莊二手房市場，真的很差”，和居地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王建彬無奈地告訴記者，他所經(jīng)營的亦莊二手房門店，正在經(jīng)歷近幾年來很困難的時期之一。記者在去年8月見到他時，他得意地展示著電腦中成交單子的上漲曲線，“一夜提價20萬，照樣能成交?！痹谒磥?，始自于去年第二季度的“追漲”氣氛，在亦莊彌漫幾個月后，最終演變成如今“降價也賣不動”的局面。

在一份由中原地產(chǎn)提供的分析報告中，使用了“量價齊跌、頹勢顯著”這樣的字眼來概括當(dāng)前的二手房市場。市場數(shù)據(jù)和實際感受，都支持這樣的描述。

去年“地王”拍出的一個月后，王建彬所在門店的成交單數(shù)達(dá)到70單，直線拉升了手下經(jīng)紀(jì)人的傭金收入。而最近這幾個月來，月均成交只有六七單，相比往年正常數(shù)值也是“腰斬”。“如果這樣的行情繼續(xù)低迷，很多門店都會出現(xiàn)裁員甚至關(guān)店的情況?！?/p>

中原數(shù)據(jù)顯示，4月全市平均成交量環(huán)比下滑接近15%，成交萎靡態(tài)勢明顯。業(yè)主報價指數(shù)也下降了13%，連續(xù)兩個月走低。在通州、亦莊等區(qū)域，降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城區(qū)，情況更為嚴(yán)峻。中原分析師認(rèn)為，亦莊區(qū)域二手房價下降，主要是受到同區(qū)域新建住宅供應(yīng)較大，且普遍打出降價促銷的招牌，影響到二手房業(yè)主對未來預(yù)期以及購房者的購買信心。

在一些中介人員看來，現(xiàn)在最擔(dān)心的情況是，前期成交的客戶“心理上過不去”?！耙嗲f買房人基本上都還是投資型和有實力的改善型客戶，素質(zhì)還比較好，并沒有出現(xiàn)大規(guī)模砸售樓處、鬧門店的情況。但是如果價格下跌，就不好說了?！?/p>

“客戶有很多原因不愿意出手，換房難、貸款難、戶型不滿意等等，其實最主要的原因就是在‘候跌’，都想等價格再往下走一些”。 在王建彬看來，降價，還是死扛的問題很簡單，“現(xiàn)在不是你降不降價的問題，而是降多少的問題?！币嗲f二手房市場所呈現(xiàn)的情況是，只有當(dāng)報價明顯低于均價線，成交才會變得容易。

看孫宏斌怎么賣

和許多誕生過“地王”的新興板塊類似，亦莊前期漲價的主要支撐來自地價飆升，“地王”成為整個區(qū)域的興奮劑。亦莊曾經(jīng)憑借融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體在此拿下的“地王”，自信將成為最具漲價潛力的板塊。如今，當(dāng)降價風(fēng)潮席卷著這些曾經(jīng)希望“就勢而上”的其他項目后，“地王”應(yīng)該怎么辦？

“現(xiàn)在的市場，跟去年市場的基本面完全一樣?！苯衲?月，融創(chuàng)董事長孫宏斌在被問及如何看待降價潮時如此回應(yīng)，他說：“基本面沒有改變，但是客戶的預(yù)期，購買心理發(fā)生變化的時候，這個市場可能就發(fā)生很大的變化了?！北M管如此，他依然強調(diào)融創(chuàng)堅持做高端的路線，他認(rèn)為只要打造最好的產(chǎn)品，就一定能吸引并留住最有實力的客戶。

“亦莊現(xiàn)在在售項目已經(jīng)不少，未來兩年內(nèi)估計能有7個項目入市，產(chǎn)品類型還會更多，比如融創(chuàng)地塊的別墅?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，競品扎堆的壓力將成為亦莊未來的常態(tài)，這給地王項目很大的挑戰(zhàn)。在目前的局勢之下，融創(chuàng)葛洲壩的項目不太可能在近期有新的動作。

“在北京做城市別墅，我還是特別有信心，賣多少錢我都有信心。高端的，就做最高端的?！睂O宏斌認(rèn)為，即使北京市場近期出現(xiàn)波動，并不影響在他對“在高價地上打造高價產(chǎn)品”這種方式的認(rèn)同和堅持。

孫宏斌的判斷似乎得到了證實。5月10日，融創(chuàng)在亦莊的另一項目楓丹壹號二期開盤，該項目是融創(chuàng)和保利在河西區(qū)聯(lián)合開發(fā)的樓盤，當(dāng)期推出95-145平米的兩、三居。據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，200多套房源，取得了180套的開盤認(rèn)購，實現(xiàn)認(rèn)購金額約8億元。融創(chuàng)中國北京營銷中心總經(jīng)理樓艷青對媒體表示，這個項目打破了亦莊“滯銷”的傳言，“當(dāng)市場不好時，不同項目亦會有不同的市場表現(xiàn)，產(chǎn)品力和項目品質(zhì)就尤為關(guān)鍵?！?/p>