房屋“壽命”延長法

隨著塌樓事件持續(xù)發(fā)生，人們對短命房屋的擔(dān)憂也日益加重，未來該如何保障房屋安全質(zhì)量，防患于未然？給與房子更長的壽命，路還有很遠(yuǎn)。

分門別類設(shè)立管理法

目前，我國建筑法律法規(guī)更多是驗(yàn)收環(huán)節(jié)，而沒有建設(shè)及后期使用的規(guī)范。費(fèi)麟指出，目前的“建筑法”實(shí)際上是營造法，實(shí)際上施工應(yīng)有施工操作規(guī)程，不能只有施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。因此，應(yīng)該分門別類設(shè)管理法，不能籠統(tǒng)設(shè)建筑管理法。

中國特許一級注冊建筑師費(fèi)麟表示，目前注冊建筑師已有終身責(zé)任制，接下來，開發(fā)商和承包商也應(yīng)有終身責(zé)任制。建筑設(shè)計(jì)或施工方應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)責(zé)任意識，對于建筑物的質(zhì)量跟蹤負(fù)責(zé)。

費(fèi)麟建議，應(yīng)該在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、材料、設(shè)備安裝，尤其是在后期的物業(yè)管理、住戶使用上推行相應(yīng)的管理法。還要明確諸如多長時(shí)間應(yīng)該檢查、鑒定，明確各方責(zé)任并進(jìn)行制度性設(shè)計(jì)，嚴(yán)格界定政府、社區(qū)和個(gè)人之間關(guān)系。

近年來比比皆是的 “海外來函”顯示了國外對于工程設(shè)計(jì)的重視。2007年，上海市政工程管理局收到英國一家工程設(shè)計(jì)公司的信函，信中說，外白渡橋的“橋梁設(shè)計(jì)使用年限為100年，現(xiàn)在已到期，請對該橋注意維修”，同時(shí)還重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“建議檢修水下木樁基礎(chǔ)混凝土橋臺和混凝土空心薄板橋墩?！?/p>

目前，住建部已經(jīng)在全國開展老樓危樓安全排查，業(yè)內(nèi)人士建議，今后要建立全面而完善的房屋質(zhì)量檔案。

各類所有制房屋的分布、數(shù)量、建設(shè)年代、使用信息、完損信息、樓宇信息、防災(zāi)抗災(zāi)情況等應(yīng)詳細(xì)記載，并建立公開的數(shù)據(jù)庫。

“國外的房子盡管年代挺久遠(yuǎn)了，但看起來都很整潔，也很新，就是因?yàn)楫?dāng)?shù)赜幸惶淄暾姆课輽n案，政府會定期按照年份給房子做檢查、維修，業(yè)主也十分重視?！崩媳本┤送跸壬f。

放權(quán)機(jī)構(gòu)管理權(quán)

久為人們詬病的是，房屋建設(shè)領(lǐng)域幾乎沒有什么技術(shù)難題，唯一的難題就是在監(jiān)督和管理環(huán)節(jié)。從建設(shè)單位到施工單位，從住建部門到房管部門，從表面上看，建筑建設(shè)的監(jiān)管環(huán)節(jié)眾多，部門數(shù)量不少，然而大都是“紙上程序”，程序性把關(guān)的多，實(shí)質(zhì)把關(guān)的少。

出了事后，國內(nèi)追責(zé)力度也較輕，如“保修期”的問題，國家規(guī)定最低保修期除主體結(jié)構(gòu)外，防水保修期5年，其他一般是兩年。但由于追責(zé)主體、追責(zé)細(xì)節(jié)等并不明確，并未很好落實(shí)。

“總體來講，中國的法制十分健全，什么問題都可以找到法律規(guī)范，但執(zhí)行起來非常困難?！痹〗ú孔≌a(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放認(rèn)為，拿追責(zé)來說，如臺灣等地地震之后房子倒了，就十分嚴(yán)厲追責(zé)，但內(nèi)地卻罕見嚴(yán)厲的追責(zé)行為，說到底還是相關(guān)部門不作為。

在孫克放看來，必須加強(qiáng)監(jiān)管，除了加強(qiáng)政府的監(jiān)管之外，要加強(qiáng)行業(yè)機(jī)構(gòu)監(jiān)管，“但現(xiàn)在的行業(yè)機(jī)構(gòu)幾乎沒有管理權(quán)，也沒有行業(yè)規(guī)定，除了講講行業(yè)形勢幾乎沒什么作用了?！?/p>

“真正對質(zhì)量進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收并出具結(jié)論的，往往是建筑公司雇來的監(jiān)理公司?！睂O克放說，在國外，監(jiān)理公司非常嚴(yán)格，但在國內(nèi)，監(jiān)理公司管理環(huán)節(jié)十分薄弱和粗糙，而且由于是甲方給錢，所以容易渾水摸魚。

此外，大承包商不斷往外承包，最終無法控制底下的承包商，導(dǎo)致質(zhì)量無法把控。只有加強(qiáng)監(jiān)理公司的作用，杜絕層層外包的現(xiàn)象，才能從質(zhì)量本身進(jìn)行源頭控制。

探索市場化的“補(bǔ)償機(jī)制”

在實(shí)際操作中，仍有不少房屋建筑領(lǐng)域的追責(zé)面臨著各種不確定性的挑戰(zhàn)。如在浙江奉化的居民樓坍塌事故中，開發(fā)商目前處于“吊銷未注銷”狀態(tài)，施工單位也經(jīng)過拆分，主要責(zé)任主體均處于難以尋覓的“消失”狀態(tài)。

“如果維修加固甚至坍塌后的追責(zé)賠償都找不到責(zé)任主體的話，那么政府應(yīng)當(dāng)出面承擔(dān)更多責(zé)任，包括尋找責(zé)任主體、妥善安置居民、協(xié)調(diào)解決維修賠償?shù)??！北本┚┢铰蓭熓聞?wù)所合伙人庫建輝認(rèn)為。

“80后”“90后”房屋未來很可能進(jìn)入問題集中暴露期，而責(zé)任主體“消失”的現(xiàn)象也不會鮮見。庫建輝表示，政府不可能無限制地承擔(dān)一切維修、賠償工作，應(yīng)當(dāng)探索通過市場化的方式建立“補(bǔ)償機(jī)制”。

業(yè)內(nèi)人士建議，可以參照國際上的成熟做法，比如對這些老舊房屋的安全狀況、責(zé)任主體現(xiàn)狀進(jìn)行排查后，從現(xiàn)在起就由業(yè)主、開發(fā)商、政府通過加購房屋保險(xiǎn)的方式，為可能出現(xiàn)的問題構(gòu)筑最后一道防線。

引入保險(xiǎn)制度

我國法律規(guī)定，建筑物的主體結(jié)構(gòu)實(shí)行終身保修制度，但這一制度在很多地方落實(shí)不了。為了保證終身負(fù)責(zé)，各個(gè)國家做法不一。更為通行的做法，是引入保險(xiǎn)制度，即推行房屋安全質(zhì)量保險(xiǎn)制度。

“比如法國，開發(fā)商開發(fā)了這個(gè)樓，就必須交一筆錢保留在這里，以后這個(gè)樓出問題了，這個(gè)錢就可以拿出來維修?！睂O克放說。法國的建筑法規(guī)《建筑職責(zé)與保險(xiǎn)》的規(guī)定：凡從事工程建設(shè)活動的單位，包括業(yè)主、總承包商、設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量檢查等單位，均須向保險(xiǎn)公司投保。

讓費(fèi)麟擔(dān)憂的是，中國還沒有建立《房屋安全質(zhì)量保險(xiǎn)制度》，承包商和開發(fā)商沒有終身責(zé)任制，很難根據(jù)責(zé)任購買強(qiáng)制保險(xiǎn)。雖然有《物權(quán)法》和《侵權(quán)責(zé)任法》，但是還缺乏操作細(xì)則，在執(zhí)行中互踢皮球，很難分清責(zé)任。總之缺乏立法、執(zhí)法與司法。

因此在業(yè)內(nèi)人士看來，只有先在立法上有所推進(jìn)，然后才能要求房屋在驗(yàn)收前必須上保險(xiǎn)。這樣，保險(xiǎn)公司就會來跟蹤房屋質(zhì)量，預(yù)先把好房屋的質(zhì)量關(guān)，日后一旦出現(xiàn)問題，可由保險(xiǎn)公司先承擔(dān)相關(guān)的檢測、換及賠償費(fèi)用，再追償相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。這樣就可以通過發(fā)揮市場機(jī)制的力量，來約束施工過程中出現(xiàn)的偷工減料等的問題。

實(shí)際上，不只是解決增量房屋的問題，在存量房屋問題上，其實(shí)也可以推行這樣的制度，比如由政府、開發(fā)商和居民三方共同出資購買保險(xiǎn)，一旦那些“80后”、“90后”建筑再發(fā)生事故，政府和居民就可以多一個(gè)追責(zé)的渠道。