買房≠移民

“豪擲千金”、“推高房?jī)r(jià)”，是近年來(lái)媒體描述中國(guó)富人赴美購(gòu)房的常用表達(dá)。

到底有多少中國(guó)人在美國(guó)買房子？2014年，中國(guó)與全球化智庫(kù)（CCG）及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《國(guó)際人才藍(lán)皮書：中國(guó)國(guó)際移民報(bào)告（2014）》指出，目前中國(guó)已成為美國(guó)第二大海外房地產(chǎn)買家。2013年3月底之前的一年里，中國(guó)人在美購(gòu)房總價(jià)值達(dá)123億美元，占當(dāng)年外國(guó)人在美購(gòu)房總額的1/8。

目前，中國(guó)人赴美購(gòu)房熱潮未減。在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)是包括土地在內(nèi)的永久產(chǎn)權(quán)，但持有、維修成本比國(guó)內(nèi)高，美國(guó)各州稅收也不一樣，精打細(xì)算，挑選好地，比單純看售價(jià)更重要。

購(gòu)房資格無(wú)限制，貸款較難

與國(guó)內(nèi)限購(gòu)不同，美國(guó)并不限制外國(guó)人在美購(gòu)置房產(chǎn)，且無(wú)套數(shù)限制。

北京瑞鴻天宇投資咨詢有限公司資深咨詢顧問(wèn)李歡告訴記者，美國(guó)是一個(gè)移民國(guó)家，歡迎外國(guó)人在美國(guó)投資或購(gòu)置房產(chǎn)，在買房方面幾乎沒(méi)有任何限制。中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)房，也可以像絕大多數(shù)美國(guó)人一樣使用貸款，但條件苛刻。

銀行是最常見的提供置業(yè)貸款機(jī)構(gòu)，每家銀行的貸款條件會(huì)有不同，許多華資在美的銀行都會(huì)向中國(guó)人提供借款，如國(guó)泰銀行、匯豐銀行、華美銀行等。其次，也可以選擇向美國(guó)的放貸機(jī)構(gòu)貸款。

不論是選擇美國(guó)還是中國(guó)的放貸機(jī)構(gòu)，最重要的是要找專門提供國(guó)外置產(chǎn)貸款（特別是美國(guó)）的公司，了解借款人需要提供的包括借款數(shù)目、按照房產(chǎn)價(jià)值相應(yīng)的貸款額度以及身份證件等方面的規(guī)定。因?yàn)楦髦菀约安煌瑱C(jī)構(gòu)之間的規(guī)定大相徑庭，甚至許多細(xì)微之處都可能存在差異，因此，聘請(qǐng)一位具有合法資質(zhì)的專營(yíng)國(guó)際買主業(yè)務(wù)的專業(yè)人員十分必要。

“一般來(lái)說(shuō)，外國(guó)人在美國(guó)沒(méi)有信貸歷史，美國(guó)銀行能貸的是一種非常規(guī)性貸款，這是一種銀行內(nèi)部資金信貸，因?yàn)殂y行無(wú)法售出給公開市場(chǎng)上的投資者，所以銀行一般收取更高利息以補(bǔ)償它的風(fēng)險(xiǎn)，其利息比常規(guī)貸款要高0.5%-0.75%。 除了利息上的差別，外國(guó)人需出具工資證明，銀行儲(chǔ)蓄證明，中國(guó)房產(chǎn)證等文件，這些文件需由有關(guān)機(jī)構(gòu)翻成英文?！痹诿绹?guó)夏威夷有過(guò)購(gòu)房經(jīng)歷的梅女士告訴記者，總的來(lái)說(shuō)，通過(guò)低利息貸款買房能夠更好地運(yùn)用資金，但是購(gòu)房所需的準(zhǔn)備材料也更繁瑣些。

當(dāng)房子有多個(gè)買家時(shí)，賣家往往傾向于全現(xiàn)金買家。

在美國(guó)，貸款期限范圍很寬。最常見的是30年，其它有5年、7 年、10年、15年、20年不等，甚至也有選擇40年的，絕大部分是選擇固定利率，貸款期限一般為十五年和三十年。

美國(guó)的貸款也有浮動(dòng)利率，但用的人很少，因?yàn)橘J款人要自己承擔(dān)利率上升的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)不論你用什么方式貸款，都可以在貸款到期之前，重新貸款。除非是房?jī)r(jià)貶值，你的房?jī)r(jià)還不了銀行的貸款，需要補(bǔ)足差額時(shí)，銀行不會(huì)予以重新貸款。而在中國(guó)貸款采用的是浮動(dòng)利率，按照市場(chǎng)的變化，購(gòu)房者需自己承擔(dān)利率變化的風(fēng)險(xiǎn)。

精打細(xì)算持有成本

與國(guó)內(nèi)另一大不同的是，美國(guó)是私有財(cái)產(chǎn)制，房屋的買賣包括土地，即你買房的同時(shí)也買下了蓋房子的那塊地，且美國(guó)的產(chǎn)權(quán)是永久性的。

而在中國(guó)，住宅產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)是70年，美國(guó)的永久性產(chǎn)權(quán)，也成為中國(guó)人之間津津樂(lè)道的一大利好。但同時(shí)，美國(guó)關(guān)于房子持有層面的稅收，也比中國(guó)要多。

據(jù)嘉德移民顧問(wèn)總監(jiān)陳浩然介紹，資本利得稅與產(chǎn)權(quán)持有成本、住房貸款利率一起構(gòu)成了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的稅收政策。外國(guó)人出售美國(guó)房產(chǎn)與本地人一樣，同樣需要繳納“資本利得稅”。美國(guó)人出售房產(chǎn)時(shí)，獲利的部分需納稅，盡管有一定的免稅額度，稅率也可能高達(dá)25%，外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置房地產(chǎn)之后出售獲利的部分也需納稅。

與本地人不同的是，外國(guó)人出售房產(chǎn)時(shí)需要“預(yù)扣”資本利得稅。具體的操作辦法是：外國(guó)人在出售房地產(chǎn)的時(shí)候，買方必須將賣主所得的總額預(yù)先扣留10%，并且填寫8288和8288A兩份表格（注：向出售不動(dòng)產(chǎn)的外籍賣主扣繳預(yù)提稅的退稅表格），在成交后的20天內(nèi)與預(yù)扣款項(xiàng)一并上交國(guó)稅局。這項(xiàng)代征稅務(wù)通常由履約保證中介公司負(fù)責(zé)辦理。買方如果沒(méi)有依法預(yù)扣這筆稅款，可能面臨1萬(wàn)美元的罰款。

“在美國(guó)，只要你擁有房子，每年都需要交納房地產(chǎn)稅，通常為1%-3%，加州差不多在1.2%-2.0%之間，各州都有自己不同的標(biāo)準(zhǔn)。這是擁有財(cái)產(chǎn)的持有成本?！蓖驳禺a(chǎn)美國(guó)置業(yè)投資顧問(wèn)Vernie表示，房地產(chǎn)稅使得美國(guó)房屋的空置率降低，相對(duì)抑制了投機(jī)者的炒房行為。

相對(duì)而言，一般大城市交通便利、好學(xué)區(qū)的房子，房地產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)都很高。比如位于曼哈頓的一套200萬(wàn)美元的公寓，每月的物業(yè)費(fèi)加房地產(chǎn)稅大約2500美元（約合1.5萬(wàn)元人民幣）至3000美元（約合1.8萬(wàn)元人民幣）之間，一套60萬(wàn)美元的小公寓，每月在1000美元（約合6094元人民幣）至2000美元（約合1.2萬(wàn)元人民幣）之間。新澤西、長(zhǎng)島等地一棟200平方米左右?guī)≡旱莫?dú)立住宅，房地產(chǎn)稅每月1000美元左右。

美國(guó)對(duì)二手房出售的管控十分嚴(yán)格，如果達(dá)不到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，就難以被批準(zhǔn)出售?！霸趥蚪鹕希c國(guó)內(nèi)買方承擔(dān)傭金不同，在美國(guó)，傭金一律由賣方負(fù)擔(dān)。”李歡提醒到，屋主在委托經(jīng)紀(jì)人出售房屋時(shí)，就訂立了合同，傭金一般在6%左右。當(dāng)買主由別的經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)來(lái)買房時(shí)，賣主經(jīng)紀(jì)人需分一半的傭金給買方經(jīng)紀(jì)人。

所以購(gòu)房者如果要投資美國(guó)房產(chǎn)，需要將后續(xù)的持有費(fèi)用計(jì)算進(jìn)去。

要會(huì)挑選位置

那么，如何選擇買房區(qū)域，挑選房源呢？

加寶移民資深咨詢總監(jiān)Josh提醒，在美買房時(shí)，要明確購(gòu)房的目的性。“買房目的不同，挑選房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)也不同。如果是自住，需要慎重考察房產(chǎn)的現(xiàn)有狀況，包括所處社區(qū)、周圍環(huán)境、配套設(shè)施等問(wèn)題；如果是投資，更多考慮的是未來(lái)升值。盡量選擇一個(gè)性價(jià)比高、投資成本小、未來(lái)發(fā)展前景良好并且便于出租的房產(chǎn)?！?/p>

其次要鎖定購(gòu)買范圍和區(qū)域。在中國(guó)，無(wú)論從生活環(huán)境還是資源配套看，城市和鄉(xiāng)村是截然不同的。城市是一個(gè)資源豐富、生活配套齊全、商業(yè)相對(duì)集中的地方，吃飯、購(gòu)物、工作、娛樂(lè)、看病、學(xué)習(xí)都很方便。而鄉(xiāng)村在衣食住行各方面均無(wú)法與城市相提并論。所以在中國(guó)，人們更愿選擇在城市買房，居住舒適又保值。

而在美國(guó)，不管是紐約還是洛杉磯，都沒(méi)有絕對(duì)的城市和鄉(xiāng)村之分，只有城中心這個(gè)相對(duì)集中的地方，其他都是像衛(wèi)星一樣輻射出去的區(qū)域，每一個(gè)區(qū)域都有自己自成體系的配套，如商店、飯館、醫(yī)院、學(xué)校，為居住在該區(qū)域的人提供了很大方便。人們不需要擠在市中心，在鄉(xiāng)村購(gòu)房也可以滿足生活需求。

因此，重要的是看房產(chǎn)所在的社區(qū)情況。同一片區(qū)域也會(huì)有不同的社區(qū)，可能只有一條街的間隔，房?jī)r(jià)卻有相差幾十萬(wàn)美元的情況。

“在購(gòu)房前，不妨要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為你介紹社區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)，有條件的話去社區(qū)走一走，能夠更加直觀地了解?！盝osh提醒道，美國(guó)房產(chǎn)房源系統(tǒng)是共通的，經(jīng)紀(jì)人可以在系統(tǒng)中查看所有房源信息，再加上美國(guó)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有嚴(yán)格的法律約束，很少會(huì)出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象。買家只需通過(guò)國(guó)內(nèi)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者去當(dāng)?shù)卣业揭粋€(gè)交流無(wú)障礙的經(jīng)紀(jì)人即可。

需購(gòu)房屋保險(xiǎn)

目前，大多數(shù)在美國(guó)買房的中國(guó)客戶選擇現(xiàn)金全款支付房款，這也是國(guó)內(nèi)投資者在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的優(yōu)勢(shì)。房屋的維修成本是持有美國(guó)房產(chǎn)的重要開支之一，如果購(gòu)買二手房，在簽訂購(gòu)房合同后，一定要請(qǐng)專業(yè)的房屋檢查機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，并且出具房屋檢測(cè)報(bào)告。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可以與賣家協(xié)商解決，要求賣家負(fù)責(zé)維修或降低房款等。如果發(fā)現(xiàn)特別嚴(yán)重的房屋問(wèn)題，買家可選擇取消房屋交易。

在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)，一般都會(huì)同時(shí)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。如果是貸款買房，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求買方在過(guò)戶之前購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。

房屋保險(xiǎn)大概有八種。比如基本險(xiǎn)保賠由于火災(zāi)、雷擊、風(fēng)災(zāi)、冰雹、偷竊等對(duì)房屋造成的損害。除此外還保賠人體受傷，損壞他人財(cái)產(chǎn)，律師費(fèi)，室內(nèi)個(gè)人財(cái)產(chǎn)，房屋損壞后的住房花費(fèi)等。

除了基本的保險(xiǎn)項(xiàng)目，在自然災(zāi)害頻發(fā)的地區(qū)，還需要投保一份自然災(zāi)害險(xiǎn)，例如美國(guó)南部地區(qū)要加保颶風(fēng)險(xiǎn)，加州要加保地震險(xiǎn)等。

買地移民不靠譜

和上期我們采寫過(guò)的韓國(guó)濟(jì)州島“買房即可移民”不同，在美國(guó)買房買地，可以！通過(guò)買地移民，不靠譜！

根據(jù)美國(guó)投資移民法法案規(guī)定，買房只是個(gè)人的投資行為，它跟獲得美國(guó)綠卡是兩碼事，目前中國(guó)人移民美國(guó)的最主要途徑是EB-5投資移民，此移民類別的特色是“全家移民”，即投資人、其配偶和未滿21歲之未婚子女均可以同時(shí)申請(qǐng)移民。

美國(guó)的投資移民EB-5簽證類型，確切翻譯是就業(yè)優(yōu)先投資移民。經(jīng)過(guò)政府審批的EB-5區(qū)域中心，可以招募投資人，投資50萬(wàn)美元，創(chuàng)立一個(gè)項(xiàng)目，只要產(chǎn)生了政府規(guī)定的就業(yè)人數(shù)并運(yùn)作正常兩年以上，就能申請(qǐng)無(wú)條件綠卡。但這與直接購(gòu)買美國(guó)房地產(chǎn)是兩碼事，美國(guó)沒(méi)有任何法律說(shuō)購(gòu)買房地產(chǎn)就可以移民。

具體的流程是申請(qǐng)美國(guó)投資移民后，首先拿到有條件性綠卡，21個(gè)月之后申請(qǐng)解除條件，主要考察的就是投資的項(xiàng)目，有沒(méi)有產(chǎn)生10個(gè)就業(yè)名額。申請(qǐng)通過(guò)之后發(fā)放的就是無(wú)條件綠卡了，即永久綠卡。通過(guò)不了審批則綠卡會(huì)被取消。

據(jù)亨瑞移民專家介紹，美國(guó)EB-5簽證被稱為美國(guó)移民綠色通道，目前大量的EB-5投資項(xiàng)目紛紛涌入中國(guó)，而且良莠不齊，移民美國(guó)成敗的關(guān)鍵在于項(xiàng)目的選擇。

市場(chǎng)還未穩(wěn)定復(fù)蘇

眾所周知，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年時(shí)經(jīng)歷了“次貸危機(jī)”，經(jīng)過(guò)七年的發(fā)展，市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，美國(guó)政府不斷出臺(tái)諸多政策“救市”，因此赴美買房還要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向、政策調(diào)整等。

來(lái)自高盛機(jī)構(gòu)的報(bào)告認(rèn)為，在某種程度上，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年一季度經(jīng)歷了一場(chǎng)完美風(fēng)暴。首先，美國(guó)許多地區(qū)1-2月都經(jīng)歷了暴風(fēng)雪的襲擊；第二，抵押貸款利率相對(duì)于一年前上升了100個(gè)基點(diǎn)；第三、抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)仍然非常嚴(yán)格。

對(duì)美國(guó)住房市場(chǎng)而言，春季是購(gòu)房的高峰期，二手房的銷售則在整體住房銷售中占到90%以上。雖然美國(guó)樓市整體出現(xiàn)降溫跡象，但個(gè)別熱門地區(qū)的房?jī)r(jià)卻仍在大步向前，比如紐約。

根據(jù)紐約房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（REBNY）的數(shù)據(jù)表明，今年第一季度紐約市五大區(qū)一共有1.04萬(wàn)套房屋完成過(guò)戶，總成交額達(dá)83億美元。

其中曼哈頓住宅成交額45.7億美元，當(dāng)?shù)毓⑹蹆r(jià)均價(jià)為1452美元/平方英尺，折合每平米9.72萬(wàn)元人民幣，同比增長(zhǎng)12.04%。此外，中國(guó)買家對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的青睞不減，成為曼哈頓、舊金山等地高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要海外買家。

為了解決房地產(chǎn)的疲軟，5月13日，抵押貸款機(jī)構(gòu)（房利美和房貸美的監(jiān)管者）聯(lián)邦住房金融局（FHFA）發(fā)布了方便美國(guó)民眾獲得抵押貸款的最新政策。暫不減少“兩房”可購(gòu)買的抵押貸款規(guī)模，這可能有助于金融機(jī)構(gòu)放松信貸閥門。

進(jìn)入4月以來(lái)，多家美國(guó)銀行開始放松房貸標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)30年期固定抵押貸款利率創(chuàng)下2013年11月以來(lái)的低位。

高盛機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著天氣回歸正常以及按揭利率上升的拖累消退，預(yù)計(jì)二三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸改善。