碧桂園搬“救兵”

4月2日，碧桂園宣布新任CFO人選，原中海地產(chǎn)執(zhí)行董事兼財務(wù)總監(jiān)吳建斌接替4月30日辭任的伍綺琴，出任公司執(zhí)行董事、首席財務(wù)官，基本年薪500萬元并享有其他附加福利。至此，從2010年至今，“中建系”先后三位高管加盟碧桂園。

一直以來，碧桂園過于依賴三四線城市郊區(qū)大盤銷售的模式被普遍看空。突然爆發(fā)式、跳躍式的銷售增長，令管理、風(fēng)控、團(tuán)隊、資本等方面缺乏準(zhǔn)備，全民營銷、一次性開發(fā)導(dǎo)致后勁乏力，為長期發(fā)展埋下了地雷。擁有中海背景的吳建斌入住碧桂園，被視作碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)自救并坐穩(wěn)千億寶座的第一步棋。

吳建斌救場

今年3月19日，碧桂園公告首席財務(wù)官伍綺琴因私人理由辭職，于今年4月30日起生效。盡管碧桂園透露，集團(tuán)已開展招募及內(nèi)部甄選程序，盡快落實首席財務(wù)官一職。依然引起資本市場反彈，當(dāng)天受此消息影響，碧桂園股價急速下挫，收盤大跌12.037%，報2.85港元，為2012年10月以來最低。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，處于規(guī)模擴(kuò)張期的碧桂園，最大的苦惱莫過于如何在實現(xiàn)規(guī)模增長的同時，確保盈利能力提升。在此背景下，碧桂園500萬年薪急聘吳建斌上任救場。

“吳建斌有著深厚的財務(wù)和工商管理背景，且在中海擔(dān)任過要職，他的加入進(jìn)一步增強(qiáng)公司在境內(nèi)境外的財務(wù)和資金管理能力和風(fēng)險控制能力，進(jìn)一步增進(jìn)公司與投資者的交流，與高管團(tuán)隊一起，帶領(lǐng)公司邁向新的高度。”碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人在給本刊記者的書面回復(fù)中，如此表達(dá)對吳建斌的厚望。

現(xiàn)年52歲的吳建斌，曾長期供職于被譽(yù)為地產(chǎn)界“黃埔軍?！钡闹泻＜瘓F(tuán)，曾任中海集團(tuán)董事兼財務(wù)總監(jiān)、副主席，長期負(fù)責(zé)中海集團(tuán)的財務(wù)管理，為“中建系”兩家子公司中海外、中國建筑的成功上市立下了汗馬功勞，并被視為中海高速發(fā)展的功臣。

此外，吳建斌曾親歷1987年、1997年、2008年三次金融危機(jī)，參與了后兩次的公司危機(jī)處理。他曾在一篇文章中稱，“香港資本市場能用的融資工具，自己都用過一遍”。上市、收購、發(fā)債、股權(quán)融資、債務(wù)融資、增發(fā)……十八般兵器，吳建斌樣樣精通。

“強(qiáng)大的融資能力是中海系統(tǒng)最引以為傲的資本，其融資成本也是所有內(nèi)地房企中最低的，這也是中海盈利能力一直被業(yè)內(nèi)所稱道的重要原因之一?！鼻熬巴顿Y（亞洲）有限公司、重慶前景投資有限公司高級經(jīng)理周楊認(rèn)為，有三十多年中海工作背景的吳建斌，憑借其在資本市場的人脈和經(jīng)驗，有望提升碧桂園的海外融資能力，為公司帶來更低成本的資金渠道，持續(xù)優(yōu)化碧桂園的資本結(jié)構(gòu)。

在吳建斌加盟碧桂園后，碧桂園的股價曾迎來一波強(qiáng)勢反彈，股價應(yīng)聲大漲5.523%，充分顯示了投資機(jī)構(gòu)和資本市場對碧桂園和吳建斌的信心。

4月28日早間，碧桂園發(fā)布公告稱，公司建議發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，用作其它公司現(xiàn)有債務(wù)的再融資及作一般公司用途。這是吳建斌到任后的第一個動作，備受業(yè)界關(guān)注。

有意思的是，目前碧桂園的高管層中，楊國強(qiáng)的左膀右臂總裁莫斌和聯(lián)席總裁朱榮斌都是來自中建系。隨著吳建斌的加盟，碧桂園的核心管理層將坐擁三名中建、中海背景的人才。

會戰(zhàn)利潤短板

請到經(jīng)驗老到的資本運作與財務(wù)管理高手吳建斌，吳能否“妙手回春”，改善碧桂園利潤率下滑的短板還面臨很多難題。

碧桂園2013年年報顯示，公司凈利潤率為13.6%，同比下降2.8%；毛利率同比下滑6.3個百分點至30.3%；負(fù)債率從2012年的53.9%上升為67.3%。

數(shù)字一出，投行券商紛紛高呼低于預(yù)期，股價也隨之下跌。在3月12日至14日的短短三個交易日，股票市值縮水高達(dá)24%。

利潤率的下降以及資本市場的過度反應(yīng)并不奇怪，雖然“馬航事件”起到了推波助瀾的作用，但碧桂園主要布局三四線城市（相比一二線城市風(fēng)險更大），“割韭菜”式的開發(fā)模式（注：每個城市最多是一兩波的大盤開發(fā)營銷做法，做完馬上要換城市，否則只能降價）也不無關(guān)系。另一方面，為了快速周轉(zhuǎn)而實行的低價大盤模式，以及進(jìn)入新區(qū)域時相對較低的定價，都會對利潤水平造成沖擊。“全民營銷”這種模式也一定會使各類費用激增，直接體現(xiàn)為利潤上的“交學(xué)費”。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴分析稱，以2013年為例，雖然房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力下滑，但中國海外仍保持了28%的凈利潤率，在千億級別的企業(yè)中是最高的。企業(yè)通過嚴(yán)格的成本控制，使得三費（管理、財務(wù)和銷售費用）費用率在行業(yè)中最低，僅為3.8%。在資金層面，中海的現(xiàn)金流最為充裕，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)于其他千億企業(yè)。

碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言，中海等競爭對手有許多值得學(xué)習(xí)借鑒的地方，今年的重點工作之一是成本和費用的管控。2013年利潤率的下滑，一方面由于2013年開發(fā)成本上升，其與營業(yè)收入的比值較2012年上升了7個百分點；另一方面，2013年中高層洋房結(jié)算比重上升，相比低層連排別墅，其利潤率要低，加上廣東省外項目銷售貢獻(xiàn)率大幅提升，導(dǎo)致利潤率結(jié)構(gòu)性下降。67.3%的負(fù)債率確實比去年有所上升，但處于可控的健康水平。

相比利潤率，碧桂園表示更看重利潤總額的增長?！肮就顿Y項目的一個基本要求是土地獲取后1年內(nèi)要實現(xiàn)凈現(xiàn)金流為正。我們除了測算內(nèi)部收益率，利潤率等指標(biāo)，還要測算年化自有資金投入的獲利倍數(shù)（利潤總額/年化自有資金投入），所以，對于期初投入低或開發(fā)速度快的項目，公司對利潤率的要求較低，而對于期初投入高或開發(fā)速度較慢的項目，公司對利潤率的要求較高。而反映在財務(wù)報表上的利潤率取決于不同利潤率項目的組合。預(yù)計2014年土地增值稅撥備后的毛利潤率對比2013年下半年將保持穩(wěn)定，維持在25%左右。”

“碧桂園現(xiàn)階段的目標(biāo)是提升產(chǎn)品質(zhì)量和盈利能力，這正是吳建斌等中海、中建系人才的強(qiáng)項，莫斌、朱榮斌、吳建斌齊聚碧桂園，將加強(qiáng)碧桂園在境內(nèi)外的財務(wù)和資金管理能力和風(fēng)險控制能力，也有助于其海外市場的擴(kuò)張?！碧m德咨詢總裁宋延慶表示。

千億模式待考

吳建斌進(jìn)入碧桂園，另一個需要解決的難題是，碧桂園大盤模式所帶來的風(fēng)險。

宋延慶認(rèn)為，碧桂園與星河灣、合生創(chuàng)展等華南房企路子相似，走的都是大盤滾動開發(fā)高溢價模式。早期時候，國內(nèi)土地市場不是很緊張，還處于協(xié)議出讓階段，地價比較便宜，這些企業(yè)通過收購和關(guān)聯(lián)交易獲得了大量地塊，土地成本較低。但是土地招拍掛以后，土地越來越緊張，其它企業(yè)發(fā)展也越來越快，碧桂園獲取土地資源的優(yōu)勢逐漸消失。

在大盤模式的基礎(chǔ)上，碧桂園堅持高溢價模式，消化速度比較慢，這導(dǎo)致的問題就是每年的資金成本很高?！半m然公司的銷售利潤額上去了，但是每年的高額負(fù)債所導(dǎo)致的利息支出，會吃掉它大量的凈利潤，導(dǎo)致一種惡性循環(huán)，發(fā)展更慢?！痹谒窝討c看來，合生創(chuàng)展正是因此跌出華南五虎之外，碧桂園不可不警惕。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為，碧桂園的明星項目大多處在三、四線城市，但是三、四線城市需求已經(jīng)出現(xiàn)疲軟。此外，一些非明星產(chǎn)品面臨去化，需要耗費大量的資源和團(tuán)隊，再加上海外擴(kuò)張加速，這些無疑將對負(fù)債比率已達(dá)到67.3%的碧桂園資金面帶來更大壓力。

目前，以長三角為代表的東部三、四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了各類危機(jī)，興潤置業(yè)的崩盤甚至引發(fā)全球關(guān)注。一旦三、四線城市出現(xiàn)實質(zhì)性危機(jī)，對碧桂園的銷售和利潤都會形成重大打擊。

2013年一整年，主流房企的一個主題就是回歸一、二線城市，而對于絕大部分土地儲備都在三、四線城市的碧桂園而言，如何進(jìn)行布局調(diào)整是個非常艱難的選擇。

協(xié)縱國際創(chuàng)始合伙人黃立沖表示，碧桂園“低成本拿地，快速開發(fā)，低價開盤”的模式，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險，首當(dāng)其沖受沖擊的就是這種模式。另外，碧桂園在海外的拓展項目中，不少是東南亞等匯率風(fēng)險比較高的地方，房地產(chǎn)行業(yè)對匯率風(fēng)險是最敏感的。

顯然，楊國強(qiáng)和莫斌已意識到這種潛在的危機(jī)。碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，2014年1280億元的銷售目標(biāo)絕不是保守，而是結(jié)合自身發(fā)展與外部環(huán)境，經(jīng)過審慎的考慮而最終確定的。

雖然碧桂園稱“三斌”加盟后，公司的開發(fā)模式和發(fā)展戰(zhàn)略不會因為個人而改變。但顯而易見的變化是，碧桂園三四線城市低價拿地，低價大盤的銷售模式在逐漸改變。3月26日，碧桂園以20.64億元斬獲廣州增城的三宗地塊，并且有一宗地的樓面價在增城區(qū)域首破四千元。而3月25日碧桂園在大本營佛山以9.339億元競得順德大良蘇崗海邊圍地塊，樓面價8128.8元/平方米，打破了2010年萬科競拍天傲灣地塊6846元/平方米的地價，成為新地王。

這或許是碧桂園模式轉(zhuǎn)變的開始?！叭蟆奔用撕?，碧桂園能走多遠(yuǎn)，我們將拭目以待。