黃其森的中國(guó)功夫

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森是和他的“院子”一起出名的。

4月27日午后，中國(guó)院子，舞榭歌臺(tái)、飛瀑流泉，備受關(guān)注的泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森出現(xiàn)在眾人面前，成龍與王剛隨之共同亮相助陣，在這一天，“運(yùn)河岸上的院子”正式更名為“中國(guó)院子”，意味著中國(guó)院子這個(gè)開山之作將成為全國(guó)院子系產(chǎn)品的制高點(diǎn)。

從2013年開始在群雄爭(zhēng)霸的北京、上海等地，數(shù)次上演“虎口奪食”的拿地大戲，黃其森引發(fā)無(wú)限關(guān)注自然也備受質(zhì)疑。

歷來(lái)重劍無(wú)鋒，大巧不工，卻足以恃之橫行天下。而修為至高者，更是可以四肢七竅并用，渾身無(wú)一處不是武器。在樓市由黃金期步入下半場(chǎng)之際，黃其森以其獨(dú)特的中國(guó)功夫，以激流勇進(jìn)之勢(shì)釋放攻城略地的狼性。

眼明手辣

泰禾兇猛拿地，給人的印象仿佛闖進(jìn)瓷器店的公牛，空有蠻力與速度，然而回顧泰禾一路滾雪球的歷史，會(huì)發(fā)現(xiàn)黃其森確實(shí)靠敏銳的眼光、靈活的手腕，才造就了今天越滾越大的雪球。

1996年，31歲的黃其森辭去中國(guó)建設(shè)銀行福建分行的工作，創(chuàng)立泰禾。經(jīng)過(guò)數(shù)年打拼，泰禾的地產(chǎn)項(xiàng)目除了覆蓋福州、廈門、泉州等活躍城市外，甚至將觸角深入到長(zhǎng)樂(lè)、閩侯等縣市。

以后的幾件重大事件中，可以看出黃其森獨(dú)到的眼光。2003年，黃其森率領(lǐng)泰禾團(tuán)隊(duì)從福州毅然進(jìn)京拿地，開始了通州“運(yùn)河岸上的院子”的操盤。

泰禾的增長(zhǎng)爆發(fā)點(diǎn)發(fā)生在2005年，當(dāng)時(shí)大本營(yíng)福州市的房地產(chǎn)前景不甚樂(lè)觀，黃其森反其道而行之，在福州的烏龍江邊以1000元/平米的低價(jià)拿下近2000畝地，儲(chǔ)足了彈藥。

在2006、2007年的房地產(chǎn)大爆發(fā)中，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)爆炸式增長(zhǎng)，福州樓面價(jià)直沖萬(wàn)元大關(guān)，早已料到的黃其森順勢(shì)推出泰禾·紅樹林和泰禾·紅峪，兩月五次開盤，銷售近13億元。

別人“貪婪”時(shí)，黃其森開始“恐懼”。按照黃其森的話說(shuō)，2007年到2009年，泰禾沒(méi)有搶奪一塊高價(jià)住宅用地。2008年，金融危機(jī)來(lái)襲，急于擴(kuò)張拿地的開發(fā)商深陷泥潭，而泰禾卻穩(wěn)住陣腳。

沒(méi)搶高價(jià)地的黃其森，將重心移到資本市場(chǎng)的戰(zhàn)略構(gòu)建，著力重組福建三農(nóng)，計(jì)劃借殼上市。三年多后，2010年9月30日，泰禾借殼成功，成為當(dāng)年國(guó)內(nèi)唯一上市的地產(chǎn)股，也是十年來(lái)福建極少數(shù)成功上市的房企之一。

黃其森還孜孜不倦地構(gòu)筑自己的金融圈。2009年，福州商業(yè)銀行正式改名福建海峽銀行，很多股東退出，他卻不斷增持，成為第二大股東，還戰(zhàn)略注資東興證券和福建農(nóng)商銀行。

接下來(lái)，完成上市的黃其森通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新一輪爆發(fā)，其連摘得福州兩個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2012年后，商業(yè)地產(chǎn)由于“不限購(gòu)”迎來(lái)春天。2012年，福州五四北泰禾廣場(chǎng)開盤，當(dāng)年總銷售額達(dá)到48億元，泰禾更以總銷售額62億元雄踞福州樓市年度銷售冠軍，遠(yuǎn)超第二名10億元以上，將福州各大房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在身后。

下盤過(guò)硬

習(xí)武之人，如沒(méi)有蹲上三五年馬步，就難有過(guò)硬的下盤，過(guò)招時(shí)容易一撂就倒，面對(duì)各路豪杰，泰禾造就了過(guò)硬的下盤——那就是高周轉(zhuǎn)和高杠桿。

福建房企歷來(lái)擅長(zhǎng)使用金融工具，泰禾更把財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用到了極致。泰禾一位負(fù)責(zé)投資的高管曾對(duì)外透露，目前在泰禾的融資機(jī)構(gòu)比例中，銀行開發(fā)貸占比在30%-35%，房地產(chǎn)基金大概在30%，信托為30%。

在泰禾的拿地歷史記錄上，幾乎離不開金融機(jī)構(gòu)的支撐。4月10日，泰禾斥資51.7億元拿下的大興黃村地塊，甚至在拿地之前就與金融機(jī)構(gòu)談好了合作。曾有某業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)泰禾“大量地使用信托，將每個(gè)抵押物的含金量都?jí)赫ジ蓛?，手段之登峰造極業(yè)內(nèi)只有目瞪口呆的份?！?/p>

蘭德咨詢總裁宋延慶稱，這除了和黃其森有金融業(yè)從業(yè)經(jīng)歷外，也和當(dāng)?shù)刭Y金相對(duì)充裕，投資大量流入地產(chǎn)有關(guān)。這樣的操作手法支撐了泰禾快速拿地，據(jù)年報(bào)披露，2013年公司的短期借款增長(zhǎng)了十多個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率從2012年底的83.13%上升至2013年的85.74%。

在采訪中，黃其森并不回避此類問(wèn)題，他透露，泰禾目前綜合融資成本在12%左右，今年計(jì)劃要將其降低至10%，“其實(shí)我們跟很多機(jī)構(gòu)的分析人士交流了很多，大家之所以認(rèn)為泰禾安全，還是在于我們布局的這些城市市場(chǎng)情況相對(duì)安全?！?/p>

高財(cái)務(wù)杠桿逼迫泰禾必須高速周轉(zhuǎn)，快進(jìn)快出，以保證順利還款，再進(jìn)行新的項(xiàng)目運(yùn)作。在福州、廈門、泉州，泰禾的項(xiàng)目，從拿地到開盤，一般不超過(guò)7個(gè)月，去年10月在福州永泰紅峪，10月拿地，6月開盤，中間還包括春節(jié)假期，幾乎是當(dāng)?shù)亻_盤最快的紀(jì)錄。

在北京，扣除限價(jià)取證的影響，泰禾的項(xiàng)目進(jìn)度也只需要七八個(gè)月。2014年開春以來(lái)，泰禾各項(xiàng)目馬不停蹄地推進(jìn)，在北京，除了“北京院子”、“1號(hào)街區(qū)”在加推以外，全新項(xiàng)目或新組團(tuán)如泰禾長(zhǎng)安中心、拾景園、1號(hào)公館正在熱推，于4月19日和20日兩天密集亮相，拿地不久的豐臺(tái)西局項(xiàng)目也即將開工建設(shè)并有望于年底亮相。

內(nèi)功深厚

對(duì)形勢(shì)敏銳的判斷，強(qiáng)大的融資手腕和回籠現(xiàn)金的能力，這些還不足以支撐泰禾大肆拿地。又或者說(shuō)，如今業(yè)內(nèi)談及泰禾，總是冠之以“拿地兇猛”之類的稱謂，極少人提及，黃其森是一個(gè)執(zhí)著于品質(zhì)的人。

黃其森不止一次地提及產(chǎn)品，認(rèn)為很多人覺(jué)得“阿貓阿狗都可以做房地產(chǎn)”，而泰禾其實(shí)是“地產(chǎn)行業(yè)里執(zhí)著的一份子”，要在專業(yè)化水平和品質(zhì)上做到出類拔萃。

萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖就認(rèn)為黃其森執(zhí)迷于細(xì)節(jié)，樂(lè)于創(chuàng)新，“他也是個(gè)追求理想，順便賺錢的人”。廣為人知的一個(gè)段子是，曾只因?yàn)橐晃粯I(yè)主說(shuō)了一句“路燈偏暗”，泰禾就花了幾十萬(wàn)元把社區(qū)的路燈全換了。

這一對(duì)品質(zhì)的追求貫穿泰禾十幾年的發(fā)展歷程。上世紀(jì)90年代，在福州的大多數(shù)樓盤還都以本地設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)為主的時(shí)候，泰禾花天價(jià)1500萬(wàn)元從上海請(qǐng)來(lái)國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)師量身定制。

1998年，天元山莊一上市，便引發(fā)轟動(dòng)。住宅依山而建，隨地勢(shì)起伏自然錯(cuò)落，其間茂林、修竹、溪流、疊泉、花園等景致沿著山坡地蜿蜒分布，營(yíng)造出中國(guó)山水畫卷的獨(dú)特空間感受。

這種開發(fā)方式開啟了福州建筑界坡地建筑之先河，泰禾也通過(guò)開發(fā)了一系列高品質(zhì)的“天元”樓盤，在福州立穩(wěn)了腳跟。后來(lái)到北京開發(fā)運(yùn)河岸上的院子就借鑒了天元項(xiàng)目中的諸多經(jīng)驗(yàn)，比如原先的綠植完全保持原生態(tài)等。

“院子”必殺技

武林高手自有一技逐鹿天下，如洪七公的降龍十八掌，一燈大師的一陽(yáng)指，楊過(guò)的黯然銷魂掌。多年歷練之后，“院子”在歐式產(chǎn)品當(dāng)?shù)赖谋尘跋?，進(jìn)行差異化制勝，成為泰禾逐鹿天下的必殺技。

黃其森最常提到一句話：“別讓羅馬小鎮(zhèn)擠走中國(guó)鄉(xiāng)愁”。熱衷傳統(tǒng)文化的黃其森，將靈感傾注于福州三坊七巷，并糅合了皇城院落文化和現(xiàn)代人居理念，形成了獨(dú)特的院子產(chǎn)品。

在北京通州，800米運(yùn)河靜謐流淌，81000平米原生林堤間，林木蒼翠，院子的獨(dú)棟大院隱秘分布在七巷子中，靜街深巷和四米青磚高墻私密圍合，4畝以上獨(dú)門獨(dú)院，青石階、抱鼓石、影壁浮雕、柚木門、紫銅平坊、燈籠精工雕琢，迎合著追求禮儀尺度和顯赫門風(fēng)的一些人。

黃其森極為擅長(zhǎng)造勢(shì)，近年來(lái)，章子怡、范冰冰、馮小剛等多名大咖都曾亮相泰禾。去年底，馮小剛就導(dǎo)演文化宣傳片——《院子里的中國(guó)》，為之站臺(tái)，并稱泰禾的院子顯示出對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化的自信。

“你很難想象在美國(guó)、法國(guó)會(huì)有一個(gè)名字叫通州、昌平的住宅項(xiàng)目，但是在北京卻到處可以看見(jiàn)像托斯卡納、加州水岸、格拉斯小鎮(zhèn)這樣的地產(chǎn)項(xiàng)目”，馮小剛說(shuō)。

廣為認(rèn)知的院子也并非一夜造就。2004年，“運(yùn)河岸上的院子”是泰禾集團(tuán)在北京市場(chǎng)的唯一項(xiàng)目，單價(jià)未足萬(wàn)元。當(dāng)項(xiàng)目營(yíng)銷主管向黃其森匯報(bào)項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展時(shí)，他決定立刻封盤，全面提升品質(zhì)。2009年，院子以新中式別墅的姿態(tài)嶄新亮相，隨后單價(jià)漲至10萬(wàn)元。

2013年初，院子中面積2000平米的獨(dú)棟精裝樓王別墅以標(biāo)價(jià)3億元出售，惹來(lái)一片質(zhì)疑和驚嘆。黃其森決定繼續(xù)對(duì)另外七八套中式獨(dú)棟樓王進(jìn)行定制精裝，單套新增投資預(yù)算高達(dá)3000-5000萬(wàn)元。

如今，中國(guó)院子十二棟墅王市場(chǎng)價(jià)已達(dá)每棟3億-5億元之巨。2013年9月，《亞洲10大超級(jí)豪宅》排行榜在香港揭曉，“運(yùn)河岸上的院子”名列第七，是北京唯一入選的豪宅及中國(guó)唯一入選的中式豪宅。但因?yàn)榭們r(jià)之高，該項(xiàng)目也屢次被質(zhì)疑賣不動(dòng)。

攻勢(shì)凌厲

武功既成，泰禾旋風(fēng)頻頻來(lái)襲，“太激進(jìn)”的質(zhì)疑聲同樣接踵而至，任志強(qiáng)甚至評(píng)價(jià)：“黃總有點(diǎn)瘋”。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌曾在反思順馳的遭遇時(shí)說(shuō)，當(dāng)你的成功來(lái)得太快，并且一而再，再而三地成功的時(shí)候，你會(huì)漸漸地失去一些在大多數(shù)人看來(lái)只是常識(shí)的判斷。

黃其森是失去常識(shí)還是能量驚人？今年以來(lái)，泰禾分別在福建、上海、北京等地拿下多宗地塊。光北京拿地金額突破百億，全國(guó)拿地超140億元。

早在去年1月，泰禾斥資18.5億元奪得朝陽(yáng)區(qū)孫河一宗地，引起業(yè)界關(guān)注，此后接連不斷的拿地之舉令業(yè)界驚呼。泰禾年報(bào)披露，去年，共斬獲12幅地塊，耗資195.3億元，為其2012年拿地資金的5倍，其中北京耗資63.35億元。

“那些地（去年所拿的地），如果是去年年底再拿，可能要花四百億元”，黃其森說(shuō)，拿地的價(jià)值不在于金額大小，而在于含金量。“我們拿地的含金量就在于率先起步，以比較便宜的價(jià)格拿到了京滬地區(qū)的一些稀缺地塊?！?/p>

黃其森說(shuō)這番話的同時(shí)，坐在一旁的泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男補(bǔ)充說(shuō)，剛剛（4月18日）住總在大興生物醫(yī)藥集團(tuán)拿到一塊地，折合樓面價(jià)比泰禾在大興黃村拿到的那塊地每平米貴了一萬(wàn)多，“你看，就隔了不到兩個(gè)禮拜，手中的土地價(jià)值就快翻了一番。”

“我們不是在傻拼，是對(duì)市場(chǎng)準(zhǔn)確判斷后，才堅(jiān)定去拿”，黃其森說(shuō)自己從來(lái)都不是一個(gè)激進(jìn)的人，十年銀行的從業(yè)經(jīng)歷，培養(yǎng)了對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的高度警覺(jué)。

而泰禾土地布局基本圍繞著“扎根福建本土、深耕一線城市”的戰(zhàn)略執(zhí)行，房?jī)r(jià)太低或庫(kù)存太大的地方都不去。

泰禾集團(tuán)基本放棄了在中西部城市的布局。泰禾也一度曾考慮要不要在杭州拿地，后來(lái)黃其森一看杭州的土地供應(yīng)堪稱天量，便決定不去湊熱鬧了。

黃其森曾對(duì)外吐露，在精品高端方面佩服綠城和星河灣。但星河灣后來(lái)因擴(kuò)張?zhí)欤钕荻鯛柖嗨?，綠城當(dāng)年也盲目拿地要趕超萬(wàn)科，如果當(dāng)時(shí)“地不買那么多，只做五百億、六百億，一定是沒(méi)問(wèn)題的”，因此泰禾不會(huì)盲目鋪攤子。

決戰(zhàn)一線

有趣的是，與項(xiàng)目高調(diào)和拿地強(qiáng)悍不同的是，黃其森一點(diǎn)都不張揚(yáng)。在接受采訪過(guò)程中，標(biāo)志性板寸頭的黃其森語(yǔ)速平緩，十分平和與冷靜。即使在回答尖銳問(wèn)題時(shí)，黃其森臉上始終掛著溫和的微笑，絲毫沒(méi)有當(dāng)年孫宏斌或許家印在爆發(fā)年代的凌厲之氣。

除了對(duì)事業(yè)和理想的執(zhí)著，黃其森對(duì)興趣愛(ài)好也一以貫之，他有兩個(gè)鐵打不動(dòng)的生活愛(ài)好：打高爾夫和喝茶。工作之余，打高爾夫就成了黃其森最主要的一種休閑運(yùn)動(dòng)。據(jù)說(shuō)，他一周能打上兩三次球，偶爾還會(huì)約上三五好友出國(guó)打場(chǎng)球。

相比高爾夫，喝茶在黃其森的生活和工作中占據(jù)了更特殊的地位。每次上北京，黃其森都會(huì)帶上一批上好巖茶和鐵觀音，饋贈(zèng)當(dāng)?shù)氐囊恍┖糜?。這兩項(xiàng)愛(ài)好似乎也透露出黃其森平和的性格。在其看來(lái)，泰禾是有一定時(shí)間沉淀的公司，在北京蟄伏十年已有一個(gè)積蓄資金、經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程。而泰禾旗下，院子系列是獨(dú)一無(wú)二的，泰禾廣場(chǎng)涵蓋住宅與商業(yè)，“應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的手段就比萬(wàn)科豐富的多，也比萬(wàn)達(dá)要豐富”。

2014年，泰禾將銷售目標(biāo)定為250億元，這與去年124.44億元的銷售合同金額相比，增長(zhǎng)100%。

泰禾的核心產(chǎn)品——院子系列，開始從北向南鋪向全國(guó)，中國(guó)院子，北京院子，廈門院子，福州院子，江陰院子，以及最新的南京秦淮院子，規(guī)模初成。

與此同時(shí)，泰禾在商業(yè)上仍然高舉高打。在去年年報(bào)里，泰禾稱，在未來(lái)3至5年內(nèi)打造15個(gè)到20個(gè)個(gè)性化、高品質(zhì)的地標(biāo)級(jí)、超大型城市綜合體，同時(shí)積極探索與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的旅游文化、醫(yī)療養(yǎng)老等市場(chǎng)機(jī)會(huì)。此外，泰禾至今涉足氟化工、礦業(yè)、金融證券、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了多元化經(jīng)營(yíng)。

如果天遂人愿，泰禾將會(huì)在年底迅速逼近300億元，同時(shí)坐望500億元。按照去年的排行榜，這意味著泰禾可能從全國(guó)房企銷售額50名之外，直接飆入前30。而僅在北京市場(chǎng)，泰禾如能完成今年百億的銷售目標(biāo)，也將有望競(jìng)爭(zhēng)北京前三名。

“很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為黃金十年已經(jīng)過(guò)了，就我個(gè)人來(lái)看，真正的黃金十年才剛剛開始?！秉S其森此前說(shuō)的一番話意味深長(zhǎng)：“過(guò)去十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅僅是解決了溫飽問(wèn)題，泰禾正處在最好的時(shí)機(jī)?！?/p>

北京一名媒體人評(píng)價(jià)說(shuō)，陽(yáng)光城與泰禾是順周期趨勢(shì)下的順馳翻版，至少在賭性上是類似的，“它們很可能非常成功，也可能下場(chǎng)悲慘，這取決于將所有房子都賣出之前，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)給出足夠的時(shí)間與空間?！?/p>