豪賭與救贖

恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印熱衷豪賭，恒大也一直在賭，即便是面對上市前的危機(jī)，許家印也能毫不猶豫地押上全副身家，以瘋狂的舉動(dòng)進(jìn)行救贖，直至扭轉(zhuǎn)危機(jī)。

他數(shù)次以狂飆突進(jìn)式的圈地速度驚艷業(yè)內(nèi)，以超常規(guī)、跨越式發(fā)展來迎合市場出現(xiàn)的千載難逢的機(jī)會(huì)。

然而，在三四線“海闊憑魚躍”的恒大，卻似乎在一二線城市的大戰(zhàn)役中姍姍來遲。恒大在2012年才正式集中全力入主，在2013年才開始大規(guī)模在北京、上海等一線城市拿地，其凌厲之勢堪稱兇狠。

所謂不瘋魔不成活，這究竟是另一場瘋狂的救贖，還是恒大有自己不一樣的打法？

上市前的圈地

時(shí)間回溯到2003年。當(dāng)時(shí)，地產(chǎn)瘋狂大躍進(jìn)的5年開始到來，市場尚處于蠻荒時(shí)代，幾乎不需要多深厚的功力，就能拿地蓋樓，彼時(shí)，許家印已將恒大“短、平、快”模式發(fā)揮得淋漓盡致。

2004年，恒大首度躋身中國房地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)，并在廣州同步開發(fā)銷售金碧翡翠華庭、金碧灣等10多個(gè)樓盤。

即使如此，恒大仍然還是小得很。2004年至2006年間，其三年房地產(chǎn)開發(fā)總收入為47億元，尚不及廣東其他“四虎”2006年一年的銷售收入。

但也正是在那一年，恒大提出“二次創(chuàng)業(yè)”的號(hào)召，開始實(shí)施立足廣州、布局全國的戰(zhàn)略。可以說，那一年是恒大的一個(gè)轉(zhuǎn)折年。

按許家印自己的話說，恒大從2004年開始超前進(jìn)入了全國的二三線城市，說明恒大贏在戰(zhàn)略。那時(shí)在中國廣袤的三四線城市，幾乎是一片還沒有大地產(chǎn)商介入的真空區(qū)域。

直到2006年6月，恒大正式籌備上市，使得圈地速度大大加快。在香港，土地儲(chǔ)備一直是衡量房企的重要指標(biāo)，當(dāng)年碧桂園在資本市場上的主要賣點(diǎn)就是其1900萬平方米土地儲(chǔ)備，楊國強(qiáng)家族因上市而一舉成為中國內(nèi)地首富。

拿到9億美元資金的恒大，也將“寶”押在了“土地”上，開始了豪賭上市的“重組、融資、拿地、提升業(yè)績、上市”五部曲。

2006年底，恒大以8.29億元拿下武漢當(dāng)時(shí)的“地王”；2007年8月，恒大又開出25.3億元競得重慶科技學(xué)院項(xiàng)目，被市場稱為天價(jià)……短短一年半，恒大鐵蹄踏遍長三角、華北、中西部、東北等地20多個(gè)城市，擁有50多個(gè)項(xiàng)目。而萬科擴(kuò)展到29個(gè)城市，用了十年時(shí)間。

這個(gè)過去十年間累計(jì)銷售面積只有200萬平米，2006年土地儲(chǔ)備只有600萬平米的地產(chǎn)企業(yè)，竟在2008年將土地儲(chǔ)備升至4500多萬平米，暴漲6倍多，超越碧桂園成為土地儲(chǔ)備全國第一。

坊間傳言，2006年以來，恒大的“找地團(tuán)隊(duì)”一直維持在200人以上的規(guī)模。支持恒大瘋狂拿地的是美林、德銀、瑞信、淡馬錫們源源不斷提供的巨額私募，這些國際投資機(jī)構(gòu)看中的恰恰是恒大“吞吐”土地的能力。

“相比萬科圍繞三大經(jīng)濟(jì)圈以及省會(huì)中心城市進(jìn)行城市布局，恒大在三四線城市拿地上更為聰明?！豹?dú)立地產(chǎn)評論人黃太陽告訴記者，恒大進(jìn)入三線城市原則上控制距離市中心在3-4公里。項(xiàng)目位置優(yōu)越，土地成本低廉，保證了溢價(jià)空間。

有趣的是，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)流行的是到大城市去，做低密產(chǎn)品取得高溢價(jià)。在恒大剛開始到三四線城市賣房子時(shí)，很多評論頗為不屑。兩三年后，業(yè)內(nèi)才先后察覺到“事情正在起變化”。此后的金融危機(jī)和一輪又一輪的調(diào)控，讓更多開發(fā)商意識(shí)到三四線城市剛需市場的龐大與穩(wěn)定。

恒大地產(chǎn)赴港招股前，許家印曾頗為自豪地表示，恒大的土地儲(chǔ)備中相當(dāng)部分是2007年簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，但這些項(xiàng)目的商談時(shí)間從2004年就開始了，這些地塊往往以2004年前后的地價(jià)水平成交，土地成本非常低廉。

2008年3月，恒大地產(chǎn)啟動(dòng)了登陸港交所的路演。

上市危機(jī)與救贖

一場金融風(fēng)暴，讓這場醞釀已久的上市藍(lán)圖化為泡影。

受資本熱寵的“舉債囤地”模式的影響，在恒大上市之時(shí)關(guān)閉了機(jī)會(huì)之窗，金融危機(jī)讓人們驚慌失措。

2006年3月20日，不甘接受資產(chǎn)折價(jià)的許家印決定終止上市，恒大IPO失敗成為業(yè)界公認(rèn)的一個(gè)標(biāo)志性事件。就在恒大終止上市的第二天，SOHO中國董事長潘石屹拋出了著名的“百日劇變”論稱：“那些擴(kuò)張過快的公司將有死掉的危險(xiǎn)”，話外音不言而喻。

當(dāng)時(shí)，恒大向全國拓展的37個(gè)項(xiàng)目中，僅4個(gè)項(xiàng)目達(dá)到了開盤銷售的標(biāo)準(zhǔn)，資金缺口一度高達(dá)120億元以上。

在輿論渲染中，這成了當(dāng)年業(yè)界最悲壯的一幕，而雄心勃勃的許家印，也被形容為“野心膨脹者”、“順馳第二”，很多人等著恒大倒下，以印證“百日劇變”的預(yù)言。

實(shí)際上，類似恒大與順馳這樣的激進(jìn)發(fā)展模式也難辭其咎。易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，相比另一大“地主”——碧桂園，其在上市之前就已經(jīng)自我滾動(dòng)開發(fā)多年。

在自救中，許家印顯示出了非同尋常的交際能力。許家印奔赴香港搬救兵，市場津津樂道的是，在與新世界集團(tuán)主席鄭裕彤交往的三個(gè)月里，許家印每周都要和鄭裕彤吃一次飯，并去鄭家打牌，有時(shí)牌癮大還會(huì)玩至深夜。

苦心并沒有白費(fèi)，鄭裕彤成了幫助許家印渡過難關(guān)的關(guān)鍵人物。2008年6月，鄭裕彤聯(lián)手科威特投資局、德意志銀行和美林銀行等投資機(jī)構(gòu)，總共斥資5.06億美元入股恒大。

這場生死之賭充分體現(xiàn)了許家印“豪賭”的個(gè)性，他干脆押上了在恒大的全副身家。這份招股書，在上市時(shí)間和溢價(jià)上有著嚴(yán)苛的要求，許家印作為大股東，必須對最低回報(bào)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，如若上市發(fā)售價(jià)未能達(dá)到上市回報(bào)要求，許家印將向新投資者轉(zhuǎn)讓其持有的恒大部分股份，以保證該最低回報(bào)。

趴在賬上的5億美元，加上鄭裕彤力挺，使恒大負(fù)債率一舉降至65%，也讓許家印緩過一口氣。他隨即重新布置了全國37個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，重點(diǎn)突破其中18個(gè)項(xiàng)目。十一黃金周時(shí)，18個(gè)樓盤齊開，恒大以7.5折的“割肉價(jià)”銷售。短短兩個(gè)月內(nèi)，為恒大回籠資金近50億元，迅速盤活了其他急待資金輸血的在建項(xiàng)目。

其實(shí)，真正救恒大的還是宏觀政策轉(zhuǎn)向。2008年11月10日，國家推出了四萬億的救市計(jì)劃，同時(shí)為了提振經(jīng)濟(jì)放松了對樓市的高壓。恒大、富力這些激進(jìn)者意外結(jié)束冬天，萬科反落得個(gè)“踏空”的笑柄。2008年恒大銷售收入達(dá)到118億元，第一次躋身國內(nèi)房企的“百億俱樂部”，許家印終于涉險(xiǎn)過關(guān)。

可以說，在豪賭三四線城市的第一場棋局，許家印有驚無險(xiǎn)地贏了。在這場救贖中，許家印押上全副身家的陣勢，堪稱瘋狂。

三四線土地之王

當(dāng)時(shí)代的列車轟隆隆駛?cè)?009年，歷經(jīng)磨難雄心勃勃的許家印，終于迎來了全面大爆發(fā)的幾年。

隨著2009年市場轉(zhuǎn)暖，恒大上半年銷售額便突破了百億元，銷售面積位列全國前三，許家印借此一掃晦氣，重啟上市計(jì)劃。

2009年11月5日，面對地產(chǎn)股不景氣的年代，恒大以相較于凈資產(chǎn)40%左右的折讓，在港交所成功上市。

上市當(dāng)天恒大以705億港元市值成為在港上市的最大內(nèi)地非國有企業(yè)，而擁有恒大近七成股份的許家印，身家轉(zhuǎn)瞬升至480億港元，一舉超過同一天公布的2009年福布斯中國內(nèi)地首富王傳福。

11月19日，同為“三個(gè)火槍手”的龍湖地產(chǎn)也在香港聯(lián)交所掛牌上市。這兩家公司經(jīng)常被拿來對比，從市值看，恒大更賺足了吆喝。盡管2009年上半年龍湖的稅后凈利潤為恒大的3.2倍，在上市最初那段時(shí)間，龍湖市值不到恒大的80%，其根本原因就在于恒大“囤地”的規(guī)模3倍于龍湖。

上市之后，恒大的第二場賭局開啟了。大肆舉債——瘋狂囤地——快速上市——獲取資金——繼續(xù)開發(fā)，一樣的路子，不同的軌跡。在新一輪城鎮(zhèn)化的帶動(dòng)下，恒大再次抓住了機(jī)會(huì)。

2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應(yīng)規(guī)模大幅增長。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年?duì)I口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列，待開發(fā)量在3000萬-8000萬平方米之間。

2010年4月，國家開始樓市調(diào)控，受政策影響不大的三四線城市繼續(xù)繁榮。

接下來的兩年，恒大開始了圈地運(yùn)動(dòng)的大爆發(fā)。2010年，恒大新增土地5110萬平米，創(chuàng)下公司歷史上年購地量最高值，其中有超過一半的土地儲(chǔ)備位于三線城市；2011年，繼續(xù)新增4068萬平米。

兩年的跑馬圈地使得恒大地產(chǎn)一舉成為全國“地王”，截至2011年底恒大土地儲(chǔ)備近1.5億平方米，是如今萬達(dá)和碧桂園的兩倍，萬科的3倍，全部建造起來能夠供相當(dāng)于香港人口的住戶居住。

到2011年底，許家印公開表示，經(jīng)過兩年擴(kuò)張，公司規(guī)模已經(jīng)達(dá)到理想狀態(tài)，未來不會(huì)繼續(xù)大規(guī)模增持土地，而是量出為入，消耗多少補(bǔ)充多少。果不其然，2012年恒大在土地市場上開始放緩步伐。

依靠強(qiáng)大的土地儲(chǔ)備，恒大開始了銷售面積為王的時(shí)代。2010年，恒大地產(chǎn)銷售突破500億元，闖進(jìn)全國前五，并以831萬平方米的銷售面積位列第二，直逼萬科的841萬平方米；接下來的2011和2012年，恒大蟬聯(lián)銷售面積全國第一。布局三四線的第二場賭局，許家印仍然在贏。

押寶失誤？

讓許家印沒想到的是，接下來的第三場賭局，似乎并不好過。

在2010年中期業(yè)績會(huì)上，許家印仍坦言，在一線城市還沒有計(jì)劃拿地，下半年還未考慮進(jìn)入北京、上海兩個(gè)城市。可實(shí)際上，這并不是說許家印對北京沒有興趣，因?yàn)楫?dāng)年恒大首次現(xiàn)身北京中服地塊的拍賣會(huì)。

物極必反，三四線城市的需求不足很快蔓延，很多“鬼城”開始出現(xiàn)。新一輪城鎮(zhèn)化的陷阱中。在銀川、營口、貴陽等三四線城市，新盤不斷入市，供給嚴(yán)重過剩。

當(dāng)年在貴陽，僅建筑面積超千萬的超級(jí)大盤就有5個(gè)：花果園城市綜合體、中天假日方舟、中鐵生態(tài)城、大川白金城和西南商貿(mào)城，五個(gè)項(xiàng)目加起來建筑面積就高達(dá)7420萬平方米，足夠200萬人居住——而貴陽是一個(gè)常住人口僅為400萬的山城。

很多開發(fā)商為此折戟沉沙，一名熟悉恒大與萬科的業(yè)內(nèi)人士就曾告訴記者：“像萬科和恒大去的一些城市，一期能賣得很好，二期三期就難以為繼了，很多城市沒有這么大需求”。？

當(dāng)年不少媒體報(bào)道，恒大在營口亦遭遇了滑鐵盧，很長一段時(shí)間銷售套數(shù)只是“個(gè)位數(shù)”，還不如現(xiàn)場售樓員的數(shù)量多。更有央企房地產(chǎn)高管則稱，恒大在營口退了兩塊土地。

其低成本拿地、提高毛利率的模式難以持續(xù)。據(jù)恒大2012年報(bào)顯示，凈利潤同比2011年下降21.7%至91.8億元。

2012年10月，恒大曾在全國的168個(gè)項(xiàng)目減價(jià)10%至15%不等，以求快速地回籠資金。在此期間，恒大曾多次提到“三四線城市運(yùn)營困難”。

？“三四線項(xiàng)目的二期三期賣不動(dòng)，導(dǎo)致恒大的后續(xù)戰(zhàn)略無法持續(xù)實(shí)施，價(jià)格上不去，房子賣不快，只能通過更多項(xiàng)目的開盤，來保持規(guī)模持續(xù)的增長。”丁祖昱說，隨著這種復(fù)制風(fēng)險(xiǎn)的積累，恒大不得不把重點(diǎn)放回一二線城市，特別是北京、上海。

在黃太陽看來，恒大發(fā)展折射出了行業(yè)發(fā)展軌跡。第一階段是“跑馬圈地”，更多的是機(jī)會(huì)主義，在此期間恒大搭上了順風(fēng)車。隨著行業(yè)競爭加劇，房企開始追求“規(guī)?；l(fā)展”，恒大顯示出了規(guī)模的力量。如今進(jìn)入第三階段，房企逐步開始多元化發(fā)展，并在一二線城市拿地，恒大正是如此。

不管是許家印有意控制恒大發(fā)展速度，還是恒大本身在三四線城市增長乏力，恒大的速度確實(shí)慢了下來。過去兩年，三四線樓市庫存巨大，恒大的銷售額立即呈現(xiàn)了一條與之相吻合的清晰曲線。自2011年后，恒大一直引以為傲的銷售面積翻身向下，從最高50%的年增速跌至2013年的負(fù)增長。

2013年，恒大在銷售面積排名上被綠地、碧桂園超越，滑落至第三位。在銷售額上，恒大也只位列第七，千億房企中最遜色的一個(gè)。

第二場瘋狂救贖

一名中金分析師曾指出，如果一家房企在一線城市在售5個(gè)項(xiàng)目，重點(diǎn)10個(gè)二線城市3個(gè)項(xiàng)目情況下，就能實(shí)現(xiàn)超過400億元的銷售額。但如果項(xiàng)目主要在三四線城市，市場成交額則只相當(dāng)于二線城市的1/4-1/5，企業(yè)則需要約50個(gè)城市布局才能完成。后者的策略，顯然規(guī)模效率不高。

2012年，在十字路口中，恒大果斷選擇進(jìn)軍一線城市。當(dāng)年，萬科、保利、龍湖在一二線城市的拿地面積均呈增長態(tài)勢，佳兆業(yè)甚至新增土地的90%都在一二線城市，房企開始了轟轟烈烈的一輪回歸一二線城市發(fā)展的浪潮。

2013年半年報(bào)發(fā)布會(huì)上，恒大提出了“112”戰(zhàn)略，包括項(xiàng)目拓展向一二線城市適度傾斜，精選具有發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市項(xiàng)目。

遲到的恒大，在一二線城市救贖中，打法異常兇狠，其所裹挾的資金優(yōu)勢愈發(fā)明顯。2011年，恒大新增土地儲(chǔ)備有61%在三四線城市；但2012年該公司71%的新增土地儲(chǔ)備位于二線城市，三四線城市只有28%。

而2013年年報(bào)顯示，恒大全年新購入66幅地塊，新增土地儲(chǔ)備主要分布在天津、杭州、南京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的49個(gè)城市，其中8？幅位于北京、上海和廣州。2013年年末，恒大在北京和上海接連搶地。

尤其在血拼北京拿地時(shí)，恒大以天量的資金，顯示出志在必得的決心。自2013年7月首次進(jìn)京至今，不到10個(gè)月的時(shí)間里，恒大共耗資189.45億元斬獲5宗地塊。

“這個(gè)時(shí)候轉(zhuǎn)型，稍微晚了點(diǎn)，代價(jià)也可能要大一點(diǎn)?！倍∽骊耪f。恒大自己也承認(rèn)在布局上有些欠妥。夏海鈞在2013年業(yè)績會(huì)上表示，以往恒大的布局有些失衡，過去三線城市占比達(dá)到70%，未來恒大布局的目標(biāo)是一二線城市和三四線城市的布局比例是50：50。

在2013年業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場，許家印曾三次強(qiáng)調(diào)，三線城市市場不行的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，對于三線城市市場，恒大是最有發(fā)言權(quán)的，2013年恒大的銷售業(yè)績突破1000億元中有46%都是三四線城市貢獻(xiàn)的，不能用個(gè)別三線城市市場來代表整個(gè)三線城市的走勢。

“每個(gè)企業(yè)有每個(gè)企業(yè)的打法，你也很難說恒大是戰(zhàn)略上的失誤?！?？一直從事房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略研究的蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，過去恒大遲遲沒有進(jìn)京是決心不夠，因?yàn)槎木€城市能夠支撐恒大快速發(fā)展。

“不能光看銷售額和面積，股東最看重的兩個(gè)指標(biāo)，營收和凈利潤，恒大還是行業(yè)里較高的?！彼窝討c說，恒大的結(jié)算收入高，說明增長依然強(qiáng)勁。

宋延慶預(yù)測，由于銷售額一般推后兩年體現(xiàn)出來，在完成一二線城市結(jié)構(gòu)調(diào)整后，在2015年前后，恒大應(yīng)該還會(huì)有快速的增長。