盈科中心易主

在東三環(huán)長(zhǎng)虹橋西，從1998年至今16年間，見(jiàn)證著北京CBD的崛起和發(fā)展過(guò)程的北京盈科中心，正在經(jīng)歷一場(chǎng)震動(dòng)業(yè)界的交易。

“小超人”李澤楷掌舵的盈大地產(chǎn)以9.28億美元的打包價(jià)（折合約72.01億港元），將其出售給海外房地產(chǎn)私募基金基匯資本。

如果這筆交易順利達(dá)成，將成為海外私募基金在中國(guó)最大的單項(xiàng)物業(yè)收購(gòu)案。伴隨著盈科中心的易主，李澤楷在內(nèi)地物業(yè)已經(jīng)全部清空。同時(shí)，這也不得不讓人將其和李嘉誠(chéng)家族頻繁出售中國(guó)內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)關(guān)聯(lián)起來(lái)。

72億港元天價(jià)售出

4月28日盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱盈大地產(chǎn)或盈大）發(fā)布公告稱，已經(jīng)與基匯資本管理的房地產(chǎn)私募基金持有的Vinter Star Limited（買方）達(dá)成有條件協(xié)議，同意向其出售所持北京盈科中心的全部權(quán)益，初步總代價(jià)為9.28億美元（相當(dāng)于約72.01億港元）。

盈科中心物業(yè)包括1座商業(yè)及住宅綜合體、2座辦公大樓、2座服務(wù)式公寓及1個(gè)購(gòu)物中心，是一個(gè)總體量超過(guò)21萬(wàn)平米的“龐然大物”。這一總值高達(dá)72億港元的收購(gòu)案一旦完成，將成為海外私募基金在中國(guó)最大的單項(xiàng)物業(yè)收購(gòu)案。

資料顯示，接盤一方的基匯資本是泰緬華僑吳繼煒、吳繼泰兩兄弟成立的專門投資地產(chǎn)的私募基金公司，其在亞太地區(qū)參與總值逾500億元的投資，并曾于2007年和太古地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)北京三里屯項(xiàng)目。

盈大地產(chǎn)副主席及行政總裁李智康先生表示：“我們很高興與買方達(dá)成協(xié)議。這項(xiàng)交易是釋放北京盈科中心價(jià)值的良機(jī)，讓盈大在財(cái)務(wù)上更靈活，有利長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展及保持盈利能力。作為環(huán)球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，中國(guó)仍然是盈大地產(chǎn)的重點(diǎn)商業(yè)投資地區(qū)。”

其實(shí)盈大地產(chǎn)尋求出售盈科中心，已經(jīng)不是一日兩日了，早在2008年以后，盈科中心就數(shù)度傳出出售消息，但最終都未坐實(shí)。2008年4月，盈大地產(chǎn)曾發(fā)出通告稱，擬出售該項(xiàng)物業(yè)，叫價(jià)41.03億港元。當(dāng)時(shí)有消息稱，多家財(cái)團(tuán)曾就收購(gòu)事項(xiàng)接觸盈大，包括華潤(rùn)、SOHO中國(guó)等，但最終交易沒(méi)有達(dá)成。

到了2011年2月，又有港媒爆出李澤楷欲40億元人民幣出售盈科中心，最終不了了之。到了今年1、2月，出售傳聞更加密集，最終在4月份“塵埃落定”， 基匯資本的接盤總價(jià)高達(dá)72億港元。

作為曾經(jīng)參與開(kāi)發(fā)三里屯項(xiàng)目的私募基金，基匯資本入主同樣位于三里屯區(qū)域盈科中心，被業(yè)內(nèi)普遍看好?；鶇R資本的總裁和聯(lián)合創(chuàng)辦人吳繼泰對(duì)媒體表示：“這是個(gè)難能可貴的機(jī)會(huì)，在北京無(wú)法復(fù)制的精華地段收購(gòu)到如此大型、可生產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目。盈科中心來(lái)自零售、辦公樓和服務(wù)型公寓多樣化的現(xiàn)金流，是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的天然屏障。我們相信此類型的資產(chǎn)將繼續(xù)提供出色的回報(bào)?！?/p>

盈科中心北京經(jīng)營(yíng)考

作為北京東三環(huán)上的地標(biāo)性建筑群，盈科中心曾是三里屯商圈最早的集百貨商場(chǎng)、寫字樓、公寓為一體的大型綜合體項(xiàng)目。然而，早在出售消息之前數(shù)年的時(shí)間，這個(gè)曾經(jīng)輝煌的盈科中心，就已經(jīng)經(jīng)歷了購(gòu)物中心空置、高端租戶遷出、租金下滑等諸多困境。

盈科中心提供北京市場(chǎng)上品質(zhì)最高的甲級(jí)寫字樓，一度是國(guó)際巨頭企業(yè)在華總部的重要選址地。資料顯示，在2008年左右，盈科中心的寫字樓內(nèi)聚集著IBM、強(qiáng)生、波音、諾基亞、西安楊森等巨頭企業(yè)，項(xiàng)目出租率一度高達(dá)90%。

同時(shí)，由于其占位優(yōu)勢(shì)，周邊有外交公寓、使館區(qū)，以及三里屯酒吧街等國(guó)際化的娛樂(lè)休閑設(shè)施，盈科中心是在京外籍人士頻繁出入的高檔場(chǎng)所。

然而世易時(shí)移，隨著CBD核心區(qū)不斷建成發(fā)展，處于CBD邊緣位置的三里屯區(qū)域進(jìn)一步被邊緣，加之區(qū)域周邊有大面積的居民區(qū)、批發(fā)城、中低端零售餐飲業(yè)，盈科中心所在區(qū)域的高檔寫字樓氣氛逐漸減淡。在2010年前后，IBM、強(qiáng)生等重要客戶陸續(xù)遷出盈科中心。

此外，盈科中心內(nèi)的太平洋百貨商場(chǎng)也經(jīng)歷了一場(chǎng)從輝煌到失落的演變。2001年入市的太平洋百貨，一度成為北京東部最具高端國(guó)際氣質(zhì)的購(gòu)物中心，在巔峰的2007年其盈利收入達(dá)到1284萬(wàn)元。然而，隨著三里屯Village的建成，整個(gè)三里屯區(qū)域的商業(yè)氣氛被打造成青春、時(shí)尚風(fēng)格，和太平洋百貨有些格格不入。這個(gè)購(gòu)物中心的人氣逐漸下滑，頹勢(shì)難掩，最終在2011年撤離盈科中心。

事實(shí)上，在太平洋百貨離場(chǎng)后至今，合計(jì)3萬(wàn)多平米的購(gòu)物中心商業(yè)面積一直空置，無(wú)人補(bǔ)位。如今，在盈科中心門前一直有施工圍擋遮蔽，這里曾經(jīng)是太平洋百貨的入口。在朝北的外墻上懸掛有“俏江南”標(biāo)志性的京劇臉譜商標(biāo)，然而，和其他高端餐飲店一樣，俏江南離開(kāi)盈科中心已經(jīng)有很長(zhǎng)時(shí)間了。

盡管如此，受益于2013年以來(lái)北京寫字樓租金大幅攀升，盈科中心的租金收入依然非常可觀。據(jù)盈大地產(chǎn)歷年年報(bào)顯示，盈科中心在2012年租金收入總額約為2.39億港元， 2013年半年報(bào)顯示，租金收入總額約為1.19億港元，與上年基本持平。此外，由于盈科中心是甲級(jí)寫字樓，在整個(gè)區(qū)域內(nèi)屬于最優(yōu)質(zhì)的寫字樓，其寫字樓的租金在12元/平米/天左右，而周邊的中宇大廈、三里屯SOHO則低許多。

超人家族“唱多做空”？

盈科中心的出售，標(biāo)志著盈大地產(chǎn)在內(nèi)地的物業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)全部沽清，此次出售動(dòng)作也被視作是李嘉誠(chéng)家族在繼續(xù)做空內(nèi)地物業(yè)。

值得注意的是，盈科中心轉(zhuǎn)手的消息證實(shí)之后，盈大地產(chǎn)的股價(jià)出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)。據(jù)香港媒體報(bào)道，有股東指責(zé)李澤楷出售盈科中心的全部權(quán)益但不派息的行為。為此，李澤楷在5月香港舉行的股東會(huì)上表示，盈科中心的出售資產(chǎn)，將用于償還大部分債務(wù)及可換股債券，同時(shí)保證公司之后有足夠財(cái)力發(fā)展。他同時(shí)表示，暫時(shí)不考慮減持盈大，亦不會(huì)出售或私有化盈大地產(chǎn)。

自去年下半年開(kāi)始，李嘉誠(chéng)家族旗下公司在內(nèi)地大手筆拋售物業(yè)，包括上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、南京國(guó)際金融中心大廈等多個(gè)項(xiàng)目，總價(jià)值已經(jīng)超過(guò)200億元。同時(shí)李氏家族進(jìn)一步加碼海外地產(chǎn)，其在英國(guó)的“抄底”也從電力、交通等公共設(shè)施領(lǐng)域，逐漸轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

今年4月初，李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔獲批在倫敦發(fā)展涉及達(dá)10億英鎊的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。這被外界解讀為李嘉誠(chéng)看好歐洲的復(fù)蘇，而看空內(nèi)地的地產(chǎn)。

因此，隨著李嘉誠(chéng)次子李澤楷旗下的北京盈科中心進(jìn)入出清名單，李氏家族對(duì)于內(nèi)地物業(yè)“唱多做空”的揣測(cè)聲浪再次出現(xiàn)。其實(shí)對(duì)于“做空”傳言，李嘉誠(chéng)已經(jīng)多次澄清表態(tài)，他認(rèn)為“做生意，有買有賣再正常不過(guò)”， 他多次否認(rèn)“撤資”說(shuō)法，并力撐內(nèi)地樓市，認(rèn)為媒體和外界對(duì)他們的動(dòng)作過(guò)分解讀。

似乎也是為了回應(yīng)“撤資”、“做空”，盈科中心的出讓公告中還特別提及：盈大地產(chǎn)認(rèn)為盈科中心的交易令公司有更大的財(cái)務(wù)靈活性，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)及盈利能力有裨益，同時(shí)中國(guó)作為區(qū)內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，是公司的首要長(zhǎng)期投資目標(biāo)，會(huì)繼續(xù)以中國(guó)作為優(yōu)先的投資區(qū)域，并對(duì)中國(guó)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)持審慎樂(lè)觀的態(tài)度。