地方“救市”

又是一個(gè)熱熱鬧鬧的話(huà)題，在諸多地方樓市量?jī)r(jià)齊降之時(shí)，地方政府開(kāi)始坐不住了，于是，傳謠與辟謠，試探與縮手，悄悄松綁與不堪重負(fù)……

今年4月以來(lái)，明確落地松綁政策的城市或地區(qū)已達(dá)到了7個(gè)，包括無(wú)錫、南寧、杭州、銅陵、鄭州等二三線(xiàn)城市，救市措施主要有放松限購(gòu)、鼓勵(lì)入戶(hù)、降低購(gòu)地保證金等各種方式。

此外，廣東佛山、廣州南沙、天津?yàn)I海及福建等地也紛紛出現(xiàn)了救市傳聞。

各顯神通

廣西南寧開(kāi)了“救市第一槍”，隨后無(wú)錫等地也紛紛加入。從各地的救市手段來(lái)看，南寧、無(wú)錫通過(guò)松綁限購(gòu)、下調(diào)購(gòu)房入戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)救市；杭州蕭山區(qū)則推出減少開(kāi)發(fā)商資金壓力措施。

至于安徽銅陵，并非限購(gòu)城市，卻由于救市力度較大引發(fā)公眾關(guān)注?！般~陵未限購(gòu)，所以用財(cái)稅、公積金等辦法刺激房地產(chǎn)需求。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)。

“從目前已出臺(tái)的地方新政來(lái)看，力度不算大，大部分政策是在購(gòu)房資格上做文章，信貸、稅收政策調(diào)整較小?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，對(duì)比2008年的地方救市中下調(diào)公積金貸款首付及放寬貸款年限等手段，此次還只是小打小鬧。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，在2013年政府對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)有出臺(tái)政策的情況下，此番市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于此前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、高庫(kù)存等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素積累，前期需求集中釋放后觀(guān)望情緒十分濃厚。而2008年的秋天，市場(chǎng)更多是受外圍金融危機(jī)影響，才使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成交一路下滑。

庫(kù)存壓頂?shù)膲毫o地方開(kāi)發(fā)商和政府都形成巨大壓力。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.5%，創(chuàng)下2010年以來(lái)的歷史新高。4月份購(gòu)房者觀(guān)望情緒濃重，房企跑量的希望落空。

實(shí)際上，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，出手調(diào)控也是無(wú)奈之舉。由于許多地方政府長(zhǎng)期依賴(lài)土地財(cái)政，如果樓市繼續(xù)下行，土地市場(chǎng)持續(xù)遇冷，土地抵押所形成的大多數(shù)債務(wù)，都將依賴(lài)地方政府的融資平臺(tái)來(lái)還債，壞賬將直接體現(xiàn)在銀行的貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)上。

多地或陸續(xù)跟風(fēng)

近日，佛山、廣州南沙、天津及福建等地也傳出各種樓市松綁措施，但隨后紛紛被否認(rèn)，截至記者發(fā)稿，上述城市尚未有正規(guī)文件出臺(tái)。

目前松綁樓市的尚無(wú)標(biāo)桿城市。在4月28日，天津?yàn)I海新區(qū)釋放濱海新區(qū)將實(shí)施差別化限購(gòu)政策和共有產(chǎn)權(quán)購(gòu)房模式，透露出放開(kāi)限購(gòu)信號(hào)之后，5月13日，網(wǎng)上有消息傳出天津?qū)⒎砰_(kāi)第三套限購(gòu)。如此消息屬實(shí)，天津?qū)⒊蔀槭讉€(gè)傳出限購(gòu)放松的直轄市。

5月16日，記者致電天津市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)便民熱線(xiàn)詢(xún)問(wèn)相關(guān)消息，工作人員稱(chēng)不在其職責(zé)范圍。隨后，記者多次致電天津國(guó)土資源和房屋管理局，均無(wú)人接聽(tīng)。但楊紅旭等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為直轄市的天津放開(kāi)限購(gòu)的可能性不大。

在佛山高明區(qū)試點(diǎn)松綁限購(gòu)的傳聞開(kāi)始熱傳后，佛山官方聲稱(chēng)并未研究過(guò)在高明試點(diǎn)開(kāi)放限購(gòu)的方法和措施，也未收到市政府的有關(guān)通知。

但此前當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，高明區(qū)多個(gè)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)，5月10日收到高明區(qū)房協(xié)通知，因客觀(guān)原因決定暫緩執(zhí)行“限購(gòu)放松政策”。

此外，廣州南沙將放開(kāi)港澳人士購(gòu)房限制的消息也在業(yè)界熱傳，但也被當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)否認(rèn)。地方政府對(duì)“救市”的提法也十分慎重。如鄭州原定于5月12日就新的管理辦法舉辦新聞發(fā)布會(huì)，也在離約定時(shí)間半小時(shí)之際臨時(shí)取消。

張大偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫的情況下，全國(guó)預(yù)計(jì)將有超過(guò)30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。其舉例稱(chēng)，如庫(kù)存消化周期超過(guò)一年的城市、第一季度成交面積大幅下滑的城市、購(gòu)地銷(xiāo)售比過(guò)高的城市、今年第一季度土地出讓金過(guò)低的城市等等，都有可能出現(xiàn)救市舉措。

而從目前地方政府所能采取的松綁調(diào)控方法來(lái)看，主要圍繞6個(gè)方面，如非戶(hù)籍資格審查放松、限購(gòu)范圍放松、調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)、限價(jià)政策放松、提供購(gòu)房落戶(hù)及優(yōu)惠等刺激性手段、公積金政策松動(dòng)等。

實(shí)際上，這場(chǎng)地方松綁目前尚未得到中央層面的認(rèn)可或者否認(rèn)。顧云昌認(rèn)為，兩會(huì)政府報(bào)告和住建部多次提及“分類(lèi)調(diào)控”，對(duì)一線(xiàn)城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

目前看來(lái)，中央所提的分類(lèi)調(diào)控正逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，地方政府根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行局部調(diào)整，開(kāi)始試探政策底線(xiàn)。

一個(gè)巴掌拍不響

無(wú)論是房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或是大規(guī)模救市，還遠(yuǎn)未到來(lái)。目前對(duì)樓市進(jìn)行松綁的城市只有少數(shù)幾個(gè)，從數(shù)量上來(lái)說(shuō)范圍仍然較少，所采取的松綁政策也并不明顯，且多處于試探階段，距離整體的樓市松綁為時(shí)尚早。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)近期就表示，目前情況下主要是放松限購(gòu)，效果是非常微小的，如果貸款不放松，再?zèng)]有別的刺激計(jì)劃，僅僅依靠房地產(chǎn)自己來(lái)救房地產(chǎn)，是不現(xiàn)實(shí)的。

實(shí)際上，地方政府在調(diào)控的政策層面權(quán)限并不大，能夠使用的手段只有放寬公積金貸款、縮小限購(gòu)范圍、下調(diào)入戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)等，而影響市場(chǎng)最關(guān)鍵的信貸和稅收手段都掌握在中央部門(mén)手中，只要中央部門(mén)不松綁，地方政府的政策調(diào)整影響有限。

從去年四季度始，銀行首套房的利率優(yōu)惠便逐漸消失，房貸市場(chǎng)資金趨緊，全國(guó)各地銀行首套房的利率都有不同程度的提高。但近期，央行和銀監(jiān)會(huì)舉辦座談會(huì)，被認(rèn)為是央行力挺樓市。

顧云昌認(rèn)為，央行此舉更多是側(cè)重保障民生，保障首套房貸。在利率市場(chǎng)化背景下，銀行資金成本上升，按揭業(yè)務(wù)不怎么賺錢(qián)，很多商業(yè)銀行雖名義上支持按揭，實(shí)際上已大幅收縮甚至?xí)和?，因此監(jiān)管層召開(kāi)了這次會(huì)議以表姿態(tài)，穩(wěn)定樓市。

楊紅旭也表示，目前的市場(chǎng)降溫只是部分地區(qū)，房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)拐點(diǎn)，還談不上大規(guī)模救市。

各城市“救市”政策推出時(shí)間表

2014.04.25南寧

【北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)5區(qū)不限購(gòu)】從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶(hù)籍居民家庭可參照南寧市戶(hù)籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。

2014.05.05銅陵

【首套房補(bǔ)貼契稅1%】

2014年5月1日至2014年12月31日，在安徽銅陵市（含銅陵縣和開(kāi)發(fā)區(qū)）購(gòu)買(mǎi)家庭唯一普通商品住房的，由同級(jí)財(cái)政按房?jī)r(jià)1%的比例給予契稅補(bǔ)貼。

2014.05.05寧波

2014.04.28杭州

【拆遷戶(hù)一年內(nèi)購(gòu)房補(bǔ)貼2%】杭州蕭山從原先的分房安置為主調(diào)整為鼓勵(lì)貨幣安置，不僅如此，拆遷后一年內(nèi)購(gòu)房者還可以獲得補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)房?jī)r(jià)的2%。

2014.04無(wú)錫

【購(gòu)房60平米以上即可落戶(hù)】2014年5月1日起，無(wú)錫市執(zhí)行統(tǒng)一的戶(hù)籍準(zhǔn)入登記規(guī)定，在本市購(gòu)買(mǎi)成套商品住宅（含二手房）、戶(hù)均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)錫落戶(hù)。

【房產(chǎn)審核由兩地核查改為一地核查】寧波市購(gòu)房者房產(chǎn)審核由戶(hù)籍所在地和擬購(gòu)房所在地兩地核查變?yōu)橐坏睾瞬椤Ｒ馕吨词官?gòu)房者在寧波市某區(qū)擁有多套房，但只要在其他區(qū)沒(méi)有房或者只有一套房，那么他還可以繼續(xù)購(gòu)房。

2014.05.07鄭州

【鄭州為置業(yè)提供機(jī)構(gòu)擔(dān)保】《鄭州市個(gè)人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，依法設(shè)立的住房置業(yè)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以作為保證人，為申請(qǐng)個(gè)人房貸的借款人提供保證，借款人未能履行房貸償還義務(wù)時(shí)，由擔(dān)保機(jī)構(gòu)償還房貸。

2014.05.04成都

【購(gòu)房90平米以上且買(mǎi)社保即可入戶(hù)】自6月1日起，成都市調(diào)整購(gòu)房入戶(hù)政策，規(guī)定購(gòu)房滿(mǎn)90平以上住房且繳納社保滿(mǎn)一年以上才能落戶(hù)。在此之前，規(guī)定為購(gòu)房滿(mǎn)70平米且繳保滿(mǎn)一年。

傳聞中限購(gòu)松綁的地區(qū)列表

傳佛山高明區(qū)放松限購(gòu)

網(wǎng)傳佛山將于5月10日起在高明部分區(qū)域試點(diǎn)放松限購(gòu)政策。過(guò)了兩日，一份來(lái)自佛山住建局的關(guān)于高明區(qū)限購(gòu)放松新政的最新回應(yīng)被爆出。佛山住建局承認(rèn)知曉高明區(qū)限購(gòu)政策進(jìn)行“探索”。但佛山住建局表示將對(duì)探索進(jìn)行認(rèn)真評(píng)估。這也是佛山住建局的首次回應(yīng)。

傳廣州南沙放松港澳居民購(gòu)買(mǎi)住宅限制

5月11日晚，方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志在微博爆料，傳廣州南沙已原則性通過(guò)放開(kāi)對(duì)香港、澳門(mén)居民購(gòu)買(mǎi)南沙住宅的限制，即未來(lái)港澳人士可在南沙置業(yè)。不過(guò)，南沙區(qū)國(guó)土局相關(guān)人士也表示，南沙區(qū)暫未有對(duì)限購(gòu)松綁的探討。

傳天津放開(kāi)限購(gòu)

4月28日，濱海新區(qū)房交會(huì)新聞發(fā)布會(huì)通知，為促進(jìn)濱海新區(qū)樓市發(fā)展，濱海將實(shí)施差別化限購(gòu)，只要濱海范圍內(nèi)無(wú)房即可在新區(qū)購(gòu)房；并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購(gòu)房政策，交一成首付就能先住房。5月13日晚，市場(chǎng)傳出消息稱(chēng)，天津放開(kāi)第三套限購(gòu)。