棚改大賬本

面對新一輪棚改的政治任務(wù)，多地政府“壓力山大”。

2013年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，要求于2013-2017年完成各類棚戶區(qū)改造1000萬戶。

中央政治局還于2013年10月29日專門就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)，習(xí)近平強(qiáng)調(diào)，要努力把住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)辦成一項(xiàng)經(jīng)得起實(shí)踐、人民、歷史檢驗(yàn)的德政工程。

為完成前述棚改任務(wù)，《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者從有關(guān)專家處獲悉，據(jù)改造安置房、建安成本等估算，按一戶平均25萬元計(jì)，建設(shè)資金可能高達(dá)2.5萬億元。

目前明確的資金來源，僅包括中央財(cái)政補(bǔ)貼和國家開發(fā)銀行數(shù)千億元中長期貸款，其他資金尚無具體著落。

此外，多位受訪地方官員和有關(guān)人士還擔(dān)心，如此巨量的投資計(jì)劃，會否引發(fā)新一輪地方債務(wù)風(fēng)險。

據(jù)國家審計(jì)署日前公布的數(shù)據(jù)，截至2013年6月末，全國各級政府債務(wù)總量30.27萬億，其中全口徑地方政府性債務(wù)合計(jì)17.89萬億元。

當(dāng)下“政府平臺+土地財(cái)政”的傳統(tǒng)建設(shè)模式已顯現(xiàn)難以為繼之態(tài)，新的棚改則被寄望于成為撬動新型城鎮(zhèn)化的杠桿?！爸醒肫诖胤秸?、金融體系和市場機(jī)構(gòu)能給出不一樣的新東西?！眹议_發(fā)銀行行長鄭之杰對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示。

“這次應(yīng)該會有不同”

國開行董事長胡懷邦近期在《人民日報(bào)》上發(fā)表文章談到保障房建設(shè)必須解決好“人、地、錢”三個主要問題，即人到哪里去、土地怎么用、錢從哪里來。

國家發(fā)改委一位人士也對《財(cái)經(jīng)國家周刊》表示，新一輪棚改重任必然會伴隨巨量資金的下放、流轉(zhuǎn)，以及地方政府繼“四萬億”后，在錢的問題上再次掙扎和糾結(jié)。

有專家提出，2.5萬億的估算成本，中央財(cái)政補(bǔ)貼和地方財(cái)政應(yīng)該分別配套一部分。國開行則明確表示，未來五年每年不低于1000億元貸款支持，且其棚改總貸款中包括1000億元軟貸款回收再貸，用以補(bǔ)足地方政府資本金缺口。其他資金，部分寄望為帶動商業(yè)銀行貸款和發(fā)債，更多則需要引入社會投資。

權(quán)威部門要求，項(xiàng)目注冊資本金不得低于20%，國開行“軟貸款”在其中僅能有小部分占比，其余必須由地方政府掏出真金白銀。

安徽省住建廳住房保障處副處長徐春雨坦言，歷史上棚改大多由地方財(cái)政兜底，此次棚改計(jì)劃資金需求量巨大，地方財(cái)政能否比以往減壓多少，還很難說。

據(jù)她介紹，截至2013年6月底，安徽省的保障房建設(shè)，每戶建安成本和拆遷成本共約22萬元。

具體到安徽省銅陵市的棚改，“過去幾年的成本共約100億元，其中中央財(cái)政補(bǔ)貼占比較低。”銅陵市市長侯淅珉說。

河南省鶴壁市鶴山區(qū)副區(qū)長李水泉也估算，當(dāng)?shù)財(cái)?shù)年棚改，除中央和市級財(cái)政補(bǔ)貼一部分外，其余全靠區(qū)財(cái)政自籌。

據(jù)各地普遍反映，中央補(bǔ)貼的比重通常會根據(jù)資源枯竭型城市等各自現(xiàn)狀“因地制宜”，有多有少。

“這次應(yīng)該會有不同?！鼻笆鰧＜覝y算，在2013年下半年中央提出的新一輪棚改中，約2.5萬億元資金需求可能適量提升補(bǔ)貼力度，理論上中央財(cái)政補(bǔ)貼每套的比重有較大提升。

不僅如此，2013年12月，財(cái)政部下發(fā)的《關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定，對安置房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，對安置房經(jīng)營管理單位和開發(fā)商免征相關(guān)印花稅，對轉(zhuǎn)讓舊房作為安置房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。并且，對經(jīng)營管理單位回購安置房繼續(xù)作為安置房房源的，免征契稅。

2013年7月，財(cái)政部副部長王保安在全國棚改電視電話會議上，明確表示將落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，降低棚戶區(qū)改造成本。

其中有一關(guān)鍵，讓基層官員感到“如釋重負(fù)”，即對劃撥供應(yīng)的安置房用地免繳土地出讓金。此外，財(cái)政部還將棚改支出的所得稅稅前扣除政策，從國有企業(yè)適用擴(kuò)大到所有企業(yè)，“民資也終于能見到點(diǎn)‘葷腥’了”。

申報(bào)“擴(kuò)容”

按照財(cái)政部此前給出的棚改定義，棚戶區(qū)改造是指國有土地上集中連片簡易結(jié)構(gòu)房較多、建筑密度較大、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、建設(shè)年限較長、使用功能不全、安全隱患突出的居住區(qū)域。與公租房、廉租房同屬保障性住房體系。

但新一輪棚改中，因土地歸農(nóng)民集體所有的城中村也被包括進(jìn)來，因此“體量和資金上影響巨大”，徐春雨說。

根據(jù)安徽省住建廳統(tǒng)計(jì)，此前全省棚戶區(qū)數(shù)量為80萬戶。加大棚改力度并把城中村包括進(jìn)來后，該數(shù)據(jù)更新為150萬戶，其中城中村6萬戶。僅2014年，融資需求就高達(dá)466億元。

“翻番的地區(qū)確實(shí)存在?！鼻笆龅胤焦賳T說，即便加上城中村，各地?cái)?shù)量本來不至于翻番，原因就在于棚改概念前后有了變化，還有了新補(bǔ)貼方案，“有錢可以申請，急需建設(shè)資金的地方不可能不爭取?！?/p>

《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者為此在多省份進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)2013下半年以來，地方棚改積極性顯著提高，棚改目標(biāo)也紛紛“擴(kuò)容”，部分地級市擴(kuò)容至原統(tǒng)計(jì)數(shù)量的2-3倍，最高達(dá)3.8倍。

僅2014年的改造計(jì)劃，全國各地上報(bào)數(shù)量就為425萬套，是中央計(jì)劃的2.7倍。其中，河南省為上報(bào)規(guī)模最龐大的省份，達(dá)40多萬套。

記者獲悉，2013年12月，住建部和財(cái)政部在鄭州市召集11省市座談。參會的省市，或是上報(bào)規(guī)模較大，或是改造增量較大，包括河南、山東、湖北等省份。

與會人士透露，兩部委明示，隨意擴(kuò)容，新增中央補(bǔ)貼的希望渺茫，要求參會省市縮減改造計(jì)劃。但各省市負(fù)責(zé)人紛紛表示，寧可攤薄中央補(bǔ)助資金，也不愿縮減規(guī)模。

“這勢必超出地方承受力，會導(dǎo)致拆遷、補(bǔ)償、安置不到位等一系列問題?！迸c會人士說，兩部委并不希望攤薄補(bǔ)貼資金，而希望削減地方上報(bào)計(jì)劃中改擴(kuò)建的項(xiàng)目。

在侯淅珉看來，無論中央部門還是地方政府，有時各自的數(shù)據(jù)“拍腦門”成分均很大，可能缺乏對民眾真實(shí)需求的深入調(diào)查。大部分地方財(cái)政都負(fù)重前行，眼見中央補(bǔ)貼驟增，自然傾向于多報(bào)一些。

專家表示，當(dāng)然，各地大多還是據(jù)實(shí)擬定的棚改計(jì)劃并上報(bào)住建部，是否全部都為了爭取中央專項(xiàng)補(bǔ)貼，也不能一概而論。

資金缺口

“即便按照新一輪補(bǔ)貼，也很難將房子蓋起來?！眹_行評審三局局長孟亞平介紹，專家估算的棚改2.5萬億元未來需求，僅是針對房屋建設(shè)成本而言，并不包括前期的土地整理和后續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施配套。

他認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施配套占總投資規(guī)模的20%較為合理，目前，僅就2.5萬億的房屋建設(shè)成本中需要自籌的資本金，多地政府都難以籌到。

在河南開封，古城區(qū)內(nèi)的棚戶區(qū)，涉及520多萬平方米、4萬戶、13萬人，“僅征收成本就達(dá)210億元，目前能落實(shí)的上級支持不足6個億。”開封市“兩改一建”指揮部辦公室副主任孔祥成為此很苦惱。

由于古城保護(hù)規(guī)劃對再建房屋進(jìn)行了限高，新房五、六層層高已達(dá)極限，商業(yè)利潤微薄，民資進(jìn)入意愿不足。

“除去土地凈收益的10%為硬性約束外，市政府的其他收入來源極不穩(wěn)定?！遍_封市政府副秘書長牛彥斌說。

侯淅珉也告訴記者，銅陵棚戶區(qū)共7.1萬戶，多為住房和生活“雙困戶”，且棚戶區(qū)與工業(yè)區(qū)混雜，多屬礦山采空區(qū)，必須異地改造，原有地塊基本沒有商業(yè)價值，安置房建安成本約為4500元/平方米，市政府需要給每套貼補(bǔ)20萬元左右。

安徽合肥市瑤海區(qū)雙窯洞棚改項(xiàng)目，更是幾無其他資金來源，只得靠市政府直接投入資金2.9億元，才得以改造4.8萬平方米危舊房。

湖北省黃石市也做過測算，即便是一個效益最好的棚改項(xiàng)目，靠騰退土地獲得27億元收益，仍有55%的資金缺口。

國有老工礦地區(qū)面臨同樣的資金難題。

根據(jù)吉林省遼源市保障性住房管理中心主任李清測算，近幾年遼源棚改項(xiàng)目每年投入達(dá)20-30億元，目前21.8億元貸款已進(jìn)入還款期，2017年的棚改項(xiàng)目融資需求將過40億元，而目前當(dāng)?shù)啬曦?cái)政收入才30億。隨著新一輪棚改的掀起，剩下工礦棚戶區(qū)地點(diǎn)偏、區(qū)位差，幾乎沒有商業(yè)開發(fā)的價值。

“只能由政府主導(dǎo)，資金壓力更大?！崩钋灞硎荆瑧?yīng)當(dāng)進(jìn)一步明晰地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)，更多體現(xiàn)國家責(zé)任。

即便北京等一線城市，也繞不過錢的問題。

記者獲悉，2013年上半年，北京市政府梳理出527個中心城區(qū)棚改項(xiàng)目，計(jì)劃5年投入5000多億元。為解資金之困，北京市金融工作局、市發(fā)改委、市重大項(xiàng)目辦等數(shù)月前專門為棚改舉辦了項(xiàng)目融資對接會，讓區(qū)縣棚改項(xiàng)目牽頭部門、70余家項(xiàng)目承建主體和20余家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場對接。

北京市政府還明示，可將直管公房項(xiàng)目連人帶房一次性劃轉(zhuǎn)給國有實(shí)施主體，土地也可以通過協(xié)議方式出讓。對于缺乏立項(xiàng)、規(guī)劃手續(xù)的棚改項(xiàng)目，貸款時允許以金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可的相關(guān)文件代替。

“確實(shí)在住房保障問題上，政府必須‘補(bǔ)好位’。但地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)嚴(yán)重不對等，正負(fù)重前行?！鼻笆龅胤焦賳T指出，地方財(cái)力大多與真正的資金需求相距甚遠(yuǎn)。