舉牌地產股 險資新玩法

幾乎是在一夜之間，兩家地產龍頭被接連舉牌，而舉牌者是在業(yè)內默默無名的兩家“小字輩”保險公司。

4月28日晚間，股價連續(xù)大漲的金融街（000402.SZ）發(fā)布公告稱，由于最近兩個交易日公司股票漲幅偏離值累計達到20%，屬于股票交易異動波動情形，因此，公司股票將于4月29日開市起停牌，待公司完成相關核查工作并披露相關結果公告后復牌。

引發(fā)金融街大漲的直接原因來自于安邦保險的舉牌，正是這一信息導致金融街股價大幅上揚。

實際上，在此之前，另一家保險公司生命人壽早已經(jīng)對金地集團（600383.SZ）“下手”，其持股比例更是遠超20%。險資增持目的何在？為什么又會是地產股呢？

生命人壽上位金地大股東

4月24日，金地集團召開2014年第一次臨時股東大會，來自生命人壽的林勝德和來自安邦財險的姚大鋒順利成為董事會新成員，金地集團的董事會人數(shù)也由之前的12人擴充至14人。

為了這個董事會席位，一年多的時間里，生命人壽已經(jīng)付出了超過75億元的代價，如果算上安邦保險，那么兩家險資累計出資已經(jīng)遠超百億元。

金地集團的股權爭奪要追溯到2013年1月25日生命人壽第一次舉牌金地集團，生命人壽通過二級市場耗資近17億元購入金地集團5.41%的股份，隨后的幾個月里，生命人壽繼續(xù)在二級市場上不斷買入，截至11月1日，持股比例已經(jīng)超過原來的第一大股東深圳市福田投資發(fā)展公司（下稱“福田投資”）。

福田投資顯然不愿“束手就擒”，4天之后就宣布與自然人何大江成為一致行動人，合計持股比例至8.02%，暫時保住了第一大股東的位置；與此同時，生命人壽將所持2.15億股（占比為4.81%）授予福田投資行使表決權。福田投資的大股東地位暫時無虞，但這份協(xié)議在2014年6月30日就將到期。

已經(jīng)投入十幾億元的生命人壽隨后對金地集團掀起了“閃電戰(zhàn)”。2013年11月至2014年2月的4個月里，生命人壽投入超過20億元增持金地集團，2014年4月份再次耗資逾30億元成為持股24.82%的第一大股東，而福田投資早已經(jīng)沒有“還手”之力。

在生命人壽大肆搶購金地集團的同時，另一家險資安邦保險也在2013年12月和2014年4月，先后兩次累計耗資逾30億元舉牌金地集團，截至4月24日，安邦保險合計持有金地集團股份超過15%。在生命人壽咄咄逼人的氣勢下，安邦保險舉牌的意圖頗值得玩味。

如果安邦保險舉牌金地集團屬于跟隨戰(zhàn)略，那么公司舉牌金融街就屬于自己的“杰作”了。

4月28日，金融街發(fā)布公告稱，安邦保險旗下和諧健康保險股份有限公司（下稱“和諧健康”）于3月份和4月份累計動用資金7.77億元購買了1.51億股金融街，持股比例恰好超過5%。消息一經(jīng)公布，金融街股價放量漲停，隨后公司宣布停牌核查相關信息。

在公告安邦舉牌之前，金融街大股東似乎有所察覺。

就在之前一周的4月21日，金融街公告稱，公司股東北京金融街投資（集團）有限公司及其一致行動人增持公司股份4158.2萬股，占公司股份總數(shù)的1.37%，增持后持股比例提升至27.92%，同時不排除在未來12個月內繼續(xù)增持的可能性。

對于上市公司來說，一般情況下，舉牌者的目的無非是財務投資或者戰(zhàn)略合作，最讓上市公司無法接受的則是舉牌者謀求控股權并取而代之。

然而，險資舉牌的目標為什么是金地集團呢？

為什么是金地？

金地集團無疑是一個舉牌的好“獵物”。在以“招保萬金”為首的四大房企龍頭中，金地集團的股權比例最為分散，在生命人壽之前，原第一大股東福田投資從2009年起持股比例僅有7.85%，雖然萬科（000002.SZ）大股東華潤的持股比例達到17%，但萬科管理層對公司有著極強的控制權，華潤更多的是充當一個財務投資者的角色。

股權分散且管理層對公司的控制力遠不如萬科，對于手握上千億資產的險資來說，舉牌金地集團遇到的阻力會更小。

而且，金地集團本就是一線房地產龍頭，公司年收入超過300億元，控股金地意味著直接進入了行業(yè)一線，這對于追求規(guī)模效益的企業(yè)來說無疑有著巨大的誘惑。還有一點不得不提的是，與金地集團一樣，生命人壽同樣地處深圳，其對深圳國資改革的情況或許有著更清晰的了解。

事實也正是如此，福田投資幾乎毫無抵抗地就交出了金地集團的控股權，管理層也接受了這樣的事實，董事會中相應增加了兩名舉牌方的利益代言人，生命人壽的“偷襲”獲得成功。更為重要的一點是，金地集團的估值獲得了產業(yè)資本的認可。

申銀萬國分析師韓思怡認為，產業(yè)資本之所以密集增持地產股，首先是險資自身業(yè)務布局的需要。房地產業(yè)一直以來都是險資的重要配置標的，險資對地產投資的限制已經(jīng)逐漸松綁，投資比例已經(jīng)從零上升到13%；同時，泰康等部分保險公司也在大力布局養(yǎng)老業(yè)務，而養(yǎng)老業(yè)務的拓展需要地產強有力的資源支撐。

其次，韓思怡表示，保險公司選擇此時進行高調增持，與地產股的過度低估有很大關系。目前，重點地產公司的市盈率僅有7倍左右，全行業(yè)所有公司的平均估值水平也遠低于其他行業(yè)，風險較低且升值潛力較大。

但如果僅僅認為險資舉牌地產股是財務投資行為就有些過于短視，從生命人壽和安邦保險派駐代表進入金地董事會來看，他們的訴求絕非財務投資者那么簡單，即使不謀求對公司的控股權，其身份也已經(jīng)從財務投資者轉變?yōu)閼?zhàn)略投資者。

險資新玩法

在獲得金地集團第一大股東的地位之后，生命人壽4月底在金地集團發(fā)布的詳式權益變動報告書中表示，生命人壽董事會同意繼續(xù)增持金地集團，持股比例不超過總股本的30%。

“產業(yè)資本改變了原來直接投資房地產項目的方式，而是直接購買公司股權以爭取公司話語權，并通過提前參加項目獲取更高收益，其角色已經(jīng)明顯從財務投資者轉變?yōu)閼?zhàn)略投資者?！表n思怡表示。

一般情況下，保險公司通過二級市場購買的股票計入交易性金融資產和可供出售金融資產。以短期持有為目的的交易性金融資產影響當期損益，而可供出售金融資產的變動則只會影響資本公積的變化，對當期凈利潤則無法提供幫助。

然而，如果對被投資單位具有重大影響（占股權的20%-50%），長期股權投資就可以按照權益法入賬。采用權益法時，投資單位取得投資時應該將成本與所享份額進行比較，即在投資持有期間，根據(jù)投資企業(yè)享有被投資單位所有者權益份額的變動對投資的賬面價值進行調整。

顯然，按照這樣的處理方式，被投資方的損益變動也會給投資方帶來當期相應的投資損益。對于處于急速擴張的生命人壽來說，與華潤作為萬科的第一大股東但并不參與公司的具體經(jīng)營類似，生命人壽舉牌金地集團不謀求控股權，但可以獲取長期穩(wěn)定的收益。區(qū)別在于，生命人壽派駐代表進入董事會，可以表達自己的訴求，因此，這更像是一次戰(zhàn)略投資行為。

中信證券分析師陳聰就認為，從純財務投資的角度來看，長線資金似乎應該平均布局于低估值的地產龍頭。然而，長線資金此次舉牌金地集團，應該是一種財務投資和戰(zhàn)略投資兼顧的行為。

他表示，如果股市向好，則這一投資將為投資者帶來豐厚的股價利得；如果股市偏弱，則這一投資帶來的上市房企和保險公司之間的業(yè)務協(xié)同，依然能保證這項投資有吸引力。在股價沒有顯著高估的前提下，特定產業(yè)思維的長線投資者會選擇集中持股，以保證投資的安全性。

從被舉牌方來說，在自身價值被低估，而大股東又是國資改革的背景下，這種資源的整合或許才剛剛開始。

海通證券房地產分析師涂力磊認為，上市地產公司被產業(yè)資本看重而不斷被增持或收購的首要因素是，其估值處于歷史底部，其次則是國資改革背景下的整合趨勢。

他表示，一方面，國資改革、治理激勵機制優(yōu)化要求資本結構的持續(xù)改善，這為保險等產業(yè)資金增持和進入上市地產公司打下了基礎；另一方面，很多低估值的上市地產公司質優(yōu)價廉，產業(yè)資本的進入甚至控股可以促進其存量資產的經(jīng)營效率提升和價值兌現(xiàn)。

“由產業(yè)資本驅動的地產行業(yè)整合才剛剛開始，企業(yè)選擇堅守戰(zhàn)線還是主動擁抱將成為市場長期話題?！蓖苛诒硎?。