嬰兒潮一代謝幕不會(huì)沖擊美國樓市

美國即將迎來嬰兒潮一代的退休高峰，這會(huì)不會(huì)導(dǎo)致下一次房地產(chǎn)危機(jī)的發(fā)生呢？

根據(jù)美國人口學(xué)家阿瑟·納爾遜的研究，大概在2020年左右，嬰兒潮一代將遠(yuǎn)離喧鬧的城市，回到偏遠(yuǎn)的郊區(qū)生活。因此，一些市場人士認(rèn)為，城市居民的老齡化會(huì)導(dǎo)致住房價(jià)格開始下調(diào)。

2014年6月1日，彭博社刊登了一篇名為《嬰兒潮一代退休房屋現(xiàn)金交易創(chuàng)紀(jì)錄》的文章，認(rèn)為嬰兒潮一代退休并不意味著房地產(chǎn)的末日。

文章認(rèn)為，房屋凈值的上升，會(huì)讓相當(dāng)一批非投資者可以以現(xiàn)金形式購買房屋。

據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的數(shù)據(jù)，自2012年年初美國房地產(chǎn)復(fù)蘇以來，由于業(yè)主所持住房價(jià)格上升，已上升了3.8萬億美元的價(jià)值，加上房屋凈值、股票、MBS等資產(chǎn)在2013年四季度創(chuàng)下了危機(jī)后的峰值，2014年第一季度，非投資購房者29%使用現(xiàn)金全款買入。根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，住房按揭在第一季度下跌至1150億美元，為三年來最低。

根據(jù)彭博社的數(shù)據(jù)，在2014年的前三個(gè)月，購房者毫不猶豫掏出了1051億美元購買地產(chǎn)，與上年同期相比增加847億美元。

而投資型購房者比例下降至2010年以來的最低水平，非投資需求購房人大幅增加的主要驅(qū)動(dòng)力是嬰兒潮一代開始退休。

《紐約時(shí)報(bào)》的一篇文章《重新思考傳統(tǒng)的退休社區(qū)》也認(rèn)為，資產(chǎn)價(jià)值上漲會(huì)大大削減嬰兒潮一代退休帶來的負(fù)面影響。

和其他購房者一樣，不少老年消費(fèi)者在金融危機(jī)期間推遲購買，而且55歲以上老人的確是率先重返房地產(chǎn)市場的人群，特別是那種年齡受到限制的房屋。這種住房非常類似于中國力推的共有產(chǎn)權(quán)房屋，其中80%的產(chǎn)權(quán)歸屬于個(gè)人，另外20%歸于政府，年齡在50歲或55歲以上才可以申請(qǐng)，而美國是55歲。如今嬰兒潮出生的一代美國人在購買年齡限制住房方面已經(jīng)越來越活躍。

近年來，年齡限制住房項(xiàng)目常常修建位于芝加哥、底特律、克利夫蘭和波士頓等大城市的周邊，因?yàn)橘徺I者希望住所更接近其醫(yī)生和家庭成員，而且大約50%的購房者仍然在繼續(xù)工作，至少是做兼職。

年齡限制住房市場雖小，但近年來增長迅速：根據(jù)美國房屋建設(shè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，2013年建成了21000套年齡限制住房，比2012年的13000套大幅增加。

彭博社的文章引述了一個(gè)有趣的現(xiàn)象， 2014年，美好家園和花園房地產(chǎn)對(duì)1000位年齡在49-67歲的成年人進(jìn)行了調(diào)查：“調(diào)查結(jié)果表明，70%的嬰兒潮美國人只有在退休后才能過上最好的生活，這種樂觀精神正是納爾遜認(rèn)為‘完全不現(xiàn)實(shí)的’現(xiàn)象。有趣的地方在于，很多人認(rèn)為他們?cè)趯?duì)抗傳統(tǒng)觀念，即嬰兒潮一代的舉動(dòng)將引發(fā)住房危機(jī)。”

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，43%在嬰兒潮時(shí)期出生的美國人都傾向于在目前的家中居住，所以很難說他們的舉動(dòng)會(huì)導(dǎo)致城市人口大規(guī)模外流，而39%計(jì)劃遷移到農(nóng)村地區(qū)，27%會(huì)搬到年齡限制住房之中，而26%會(huì)傾向于“城市社區(qū)”。

因此，大部分人傾向于維持目前的居住狀態(tài)。而且令人難以置信的是，在所有受訪者中，近25%的人表示他們計(jì)劃購買第二套房屋。

當(dāng)然，也有很多人理所當(dāng)然地懷疑調(diào)查是否偏向高收入階層。但總的來說，那些認(rèn)為嬰兒潮一代退休將觸發(fā)下一場房地產(chǎn)危機(jī)，且他們空出的城市房屋很少有人愿意買的人會(huì)失望，因?yàn)楫?dāng)前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)并非如此。年齡限制住房的爆發(fā)式增長將極大減緩這種沖擊，同時(shí)也對(duì)中國房地產(chǎn)市場起到了一定的借鑒作用。