一線城市房價仍是漲

近期，樓市限購松綁、政府“救市”傳聞不斷。

住建部的相關(guān)回應(yīng)被解讀為“國家層面上，影響全國房地產(chǎn)市場的限購政策即將淡出”。

而廣東省全面放開落戶政策則是從執(zhí)行層面上回應(yīng)不同城市“分類調(diào)控”的思想。樓市調(diào)控政策之所以分類對待一線城市與其他城市，主要原因在于不同城市間所擁有的市場形態(tài)不盡相同。

一線城市受政策傾斜影響，經(jīng)濟、社會資源基礎(chǔ)雄厚。

從教育、醫(yī)療、交通方面來看，一線城市占據(jù)了全國112所211工程高校的34.8%，僅北京就擁有26所。此外，北京擁有教育部公布的100強中學(xué)中的35個。廣州擁有三甲醫(yī)院數(shù)量占廣東全省總量的56.3%。而截至2013年5月，一線城市的地鐵里程數(shù)達(dá)1470千米，占到全國總里程數(shù)的53.34%。

人口持續(xù)凈流入為一線城市積累了龐大的需求基礎(chǔ)。六普數(shù)據(jù)顯示，2010年當(dāng)年全國總遷移人口為2.61億，其中18.8%進入北上廣深。相反，部分二三線城市受人口遷出影響正面臨日益嚴(yán)峻的需求萎縮。監(jiān)測城市人口數(shù)據(jù)顯示，揚州、南通、南充等城市2000年及以后的13年時間內(nèi)人口持續(xù)凈流出，其中四川南充年均凈流出為2萬人/年。因此，全國“一刀切”的 “需求抑制”手段顯然不適合市場需求不足的城市。數(shù)據(jù)顯示，部分城市由于需求不足、供應(yīng)激增，使得庫存量持續(xù)攀升，按近6個月的平均銷售速度計算，天津（商品房）、寧波（商品房）存量面積大概需要35個月才能完全消化，丹東去化周期高達(dá)77個月，而鄂爾多斯更幾近“鬼城”代名詞。

世界各國城鎮(zhèn)化模式具有顯著的一般規(guī)律。

如果說農(nóng)民的市民化為城鎮(zhèn)化前半程，則城鎮(zhèn)化的后半程人口的流動主要是中小城市向大城市匯聚，特大城市的集聚經(jīng)濟效應(yīng)更為明顯，經(jīng)濟地理學(xué)稱此類城市為“極點”，對應(yīng)中國即為以北上廣等為代表的一線城市。

以美國為例，1940年-1970年30年間城市化率從56.5%提升至73.6%，以紐約都市圈為代表的三大都市圈格局確立。數(shù)據(jù)顯示，2001年紐約都市圈以占全美7.39%的人口貢獻了全美8.54%的GDP。2013年大紐約市（包括郊區(qū)）GDP為8100億美元，占全美總量4.89%。

同樣，日本在城市化率由1955年的56%升至1970年72.2%的15年間，東京、大阪和名古屋三大都市圈基本形成，其中東京一極集中凸顯。據(jù)測算，2009年東京都市圈以約占日本27%的城市人口創(chuàng)造了日本全國近三分之一的GDP，而2013年，僅東京就貢獻了全日本16.47%的GDP。

目前，中國的城鎮(zhèn)化率僅為52.57%，截至2013年，北京、上海僅占全國總?cè)丝?.5%、1.7%，廣、深未及1%，而GDP占比來看，北京、上海僅為總量的3.4%、3.8%，均低于紐約、東京同等指標(biāo)數(shù)量。所以，未來一線城市將極有可能遵循特大城市的普適規(guī)律，人口將更為集中，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)持續(xù)變強。

對于一線城市來說，“強者愈強”的“馬太效應(yīng)”優(yōu)勢累計將會吸引更多優(yōu)勢資源導(dǎo)入，優(yōu)勢富集的循環(huán)往復(fù)將一線城市與其他城市差距拉大。反映在房地產(chǎn)市場上，一線城市房價與其他城市的差距也在擴大。根據(jù)監(jiān)測的全國樣本城市（含縣級市）數(shù)據(jù)測算：2012年商品房均價，一線：二線：三線=3.12：1.62：1；而2014年4月商品房均價，一線：二線：三線=3.29：1.65：1，一、二線城市均價比值擴大7個百分點。

首先，一線城市占據(jù)優(yōu)勢資源稟賦，“馬太效應(yīng)”會強化這種優(yōu)勢。房屋除自帶居住屬性外，附帶有對周邊資源的占有屬性。一線城市擁有良好的醫(yī)療保障，先進的教育資源優(yōu)勢，豐富的文化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其城市顯性價值提升了坐落于此房屋的隱性價值。

其次，“馬太效應(yīng)”的優(yōu)勢集聚為需求提供持續(xù)不斷的保障。一線城市擁有更先進的制度安排，更優(yōu)越的人力資本，更高效率的資金利用率，這些經(jīng)濟要素的集聚帶來更多的就業(yè)機會，吸引更多優(yōu)秀人才，強化城市人口的正流入。未來一線城市有限的供給承載日益龐大的需求，從中長期來看，一線城市房價增長趨勢不會逆轉(zhuǎn)。