房地產(chǎn)信貸政策分化

興業(yè)銀行暫停部分房地產(chǎn)相關(guān)貸款，或許只是銀行業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)分化的一個縮影。

2月下旬，興業(yè)銀行年初調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)融資政策，一度引發(fā)市場震動。消息流出的第二天，滬深地產(chǎn)板塊下跌超過5%，市場普遍擔(dān)心，銀行信貸政策的改變可能繃緊房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，從而引發(fā)局部風(fēng)險甚至向外擴(kuò)散。

此次興業(yè)銀行暫停與房地產(chǎn)相關(guān)的供應(yīng)鏈融資和夾層融資，未涉及開發(fā)貸和個人按揭貸款。

為穩(wěn)定市場情緒，在監(jiān)管層的授意下包括五大國有銀行、招商銀行和民生銀行在內(nèi)的13家銀行于2月26日集體發(fā)表聲明，稱近期未調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。

興業(yè)銀行隨后正式公告，稱為了進(jìn)一步優(yōu)化授信投向，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，春節(jié)后要求各分支機(jī)構(gòu)做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場調(diào)研，并將在此基礎(chǔ)上于3月底前出臺新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策。在此之前，暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對該行經(jīng)營沒有實質(zhì)性影響。

但去年以來，一二線城市房價一路高歌猛進(jìn)，地王不斷涌現(xiàn)；三四線城市則交易清冷，冰火兩重天。房地產(chǎn)泡沫之聲再度誘發(fā)市場對風(fēng)險的隱憂。分裂的房地產(chǎn)表象，也迫使銀行在信貸政策上處于兩難，而普遍采取區(qū)別對待的策略。

興業(yè)信號

在國內(nèi)銀行中，興業(yè)銀行快人一步較早布局房地產(chǎn)，一直被看作該類業(yè)務(wù)的風(fēng)向標(biāo)。根據(jù)中金公司測算，該行截止2013年上半年所有表內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)融資規(guī)模高達(dá)5000億元，在股份制銀行中排名靠前。

除了總量可觀，興業(yè)銀行較為倚重同業(yè)市場開拓負(fù)債業(yè)務(wù)，相應(yīng)地在投資端房地產(chǎn)融資形式也更為多樣化，夾層融資、信托融資、同業(yè)業(yè)務(wù)項下的融資渠道發(fā)達(dá)。此類業(yè)務(wù)接觸的項目較之傳統(tǒng)表內(nèi)融資項目資質(zhì)有所降低，對風(fēng)險的感受也更為直接和敏感。因此市場對興業(yè)銀行的政策變動關(guān)注度頗高。

興業(yè)銀行新年伊始做出的房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整，究竟是出于何種原因？

一位興業(yè)銀行分行負(fù)責(zé)人解釋，類似的政策微調(diào)不定期都在執(zhí)行，只不過這次趕上政策敏感期所以引起了市場關(guān)注。對于為何要暫停一些房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，他表示“看不清路的時候，自然的反應(yīng)是要踩一點剎車”。

而根據(jù)興業(yè)總行發(fā)布的文件，此次政策調(diào)整的動機(jī)是認(rèn)為“在經(jīng)濟(jì)下行，資產(chǎn)價格泡沫過大，貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，風(fēng)險急劇上升，一旦發(fā)生風(fēng)險暴露，處置起來將十分困難”。介于股權(quán)和債券之間性質(zhì)的夾層融資，由于對應(yīng)項目資質(zhì)弱于傳統(tǒng)開發(fā)貸款，風(fēng)險更大，因此在此次調(diào)整中被暫停。

另外一層原因則來自監(jiān)管導(dǎo)向。2013年監(jiān)管層一直對銀行表外業(yè)務(wù)持規(guī)范和限制態(tài)度，資產(chǎn)配置靈活的興業(yè)銀行感受到更多的壓力。

“這次對夾層融資的調(diào)整，實際上是在等政策，未來政策明朗了，允許我們做就做，畢竟市場有需求。”上述人士稱。

至于興業(yè)銀行貿(mào)易融資項下的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資被暫停，內(nèi)部人士稱，涉及到的主要是房地產(chǎn)有關(guān)企業(yè)，諸如門窗、水管、水龍頭等供應(yīng)商。至于鋼鐵、水泥等一直以來的過剩行業(yè)，有專門的指導(dǎo)意見，一直是嚴(yán)格限制的政策。

此次房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資被暫停并非突然，興業(yè)銀行涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍廣，融資形式靈活，一些走得過快，觸及風(fēng)險較多的業(yè)務(wù)暫停甚至回縮都是可以預(yù)計的。上述人士稱，雖然這兩年房地產(chǎn)融資還在繼續(xù)擴(kuò)大，但是銀行對于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)大勢的判斷已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，而不同地域的風(fēng)險也在分化，三四線城市房產(chǎn)供大于求，銀行退出是正常的經(jīng)營決策。同行交流的信息是，各家銀行都會在不同的板塊有不同程度的退出，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的導(dǎo)向也會有明顯差別。

“目前的房地產(chǎn)大的信貸政策確實沒有變，但是分支行具體項目判斷和選擇上已經(jīng)表現(xiàn)出不同，只是不公開承認(rèn)罷了?！币晃粐写笮蟹中腥耸空f。

興業(yè)銀行此次調(diào)整，除了行業(yè)普遍的判斷，部分原因來自自身，其政策變化也不可過度解讀。

過去幾年興業(yè)銀行雖然一直受益于先知先覺的房地產(chǎn)戰(zhàn)略，但也一直受到各種輿論和監(jiān)管政策的困擾。銀監(jiān)會近年來持續(xù)警示信貸行業(yè)集中度風(fēng)險，興業(yè)銀行表內(nèi)表外融資中房地產(chǎn)行業(yè)比重明顯高于同業(yè)受壓最大。

“興業(yè)銀行一直以來被稱為半個地產(chǎn)股。”興業(yè)銀行一位地方分行負(fù)責(zé)人稱，對于房地產(chǎn)的資金配置要壓縮總量占比。他理解這次的政策調(diào)整是“微調(diào)”，而非對房地產(chǎn)業(yè)看衰的戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)折。

“未來房地產(chǎn)仍然是（興業(yè)）的重要業(yè)務(wù)，市場有這樣的需求，業(yè)務(wù)肯定要繼續(xù)做下去?！彼J(rèn)為。

目前，興業(yè)銀行各家分行正在向總行匯報相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，而最終的總行政策調(diào)整還存在很多變數(shù)。

據(jù)興業(yè)內(nèi)部人士分析，總行政策的調(diào)整動機(jī)部分來自資本、存款等資源的約束。網(wǎng)點較之同類銀行稀少的興業(yè)銀行，一直以來存款規(guī)模有限，資產(chǎn)配置方面對回報率要求相應(yīng)較高。

“從現(xiàn)有的情況看，我們的業(yè)務(wù)分布范圍太廣了?！迸d業(yè)銀行一位北方省分行副行長稱，新的思路就是怎么把錢投到更有效率的地方去。另外，“部分地區(qū)，特別是三四線城市是否存在操作違規(guī)等情況，也需要排查一下，明確政策?！?/p>

地區(qū)分化

據(jù)了解，目前多家銀行對于房地產(chǎn)區(qū)域選擇采取更謹(jǐn)慎態(tài)度，資源重點傾斜一二線城市，對于供大于求的三四線城市則盡量回避。

“部分銀行的退出力度會非常大，”一位股份制銀行公司部人士說，三四線城市的房產(chǎn)基本供大于求，退出是正常的。

在近期13家銀行集體否認(rèn)調(diào)整房地產(chǎn)政策的公告中，除了否認(rèn)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，稱房貸業(yè)務(wù)一直正常開展，沒有下發(fā)過額度收緊和暫停辦理的通知外，部分銀行也在強(qiáng)調(diào)“將根據(jù)市場變動采取有保有壓的房地產(chǎn)信貸政策”。激進(jìn)者如平安銀行仍在大舉拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其3月7日發(fā)布的2013年業(yè)績報告顯示，該年其房地產(chǎn)貸款規(guī)模近科翻倍。而保守者則有意識回避傳統(tǒng)房貸的風(fēng)險點。

中金公司對銀行業(yè)的相關(guān)調(diào)研結(jié)果為，2014年銀行將收緊“三四線城市住宅和一二線城市商業(yè)地產(chǎn)”兩塊業(yè)務(wù)。

一位近期考察了所在分行地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大行人士稱，“銀行自然的選擇就是看成交量?！币欢€城市房產(chǎn)交易的火爆對應(yīng)三四線城市的冷清，冰火兩重天。

根據(jù)中國指數(shù)研究院2月發(fā)布的《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》，2014 年1月監(jiān)測的43個城市成交量環(huán)比超九成下跌，其中蚌埠下跌幅度最大，為56.78%，其次是大連，下跌53.11%。反映在價格方面，報告顯示1月一二線城市價格穩(wěn)中有漲，三四線城市價格穩(wěn)中微降。

“成交量是金標(biāo)準(zhǔn)?！鄙鲜龃笮腥耸糠Q，“2013年房地產(chǎn)項目開工多，今年的供給增加，部分城市的房地產(chǎn)庫存壓力大，加上信貸政策比較緊抑制了需求，可能全年的成交量都會不振?！?/p>

這一判斷在銀行人士中較有代表性。另外一位在信貸管理和風(fēng)險部均有多年經(jīng)驗的大行人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)作為周期性行業(yè)黃金期已過，現(xiàn)在同時遭遇多重壓力，從國際資金回流到國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行和宏觀政策的收緊趨勢，以及居民收入增長狀況來看，都難以支撐房地產(chǎn)繼續(xù)快速上漲。

“但是房價本身并不是銀行做業(yè)務(wù)時最關(guān)鍵的判斷標(biāo)準(zhǔn)，還是要看成交量。”他認(rèn)為，這是今年房地產(chǎn)政策“有保有壓”的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。

部分房地產(chǎn)企業(yè)去年大舉進(jìn)行土地收購，因此未來一年財務(wù)杠桿可能進(jìn)一步上升，但受到國內(nèi)融資環(huán)境明顯收緊的影響，其銷售目標(biāo)是否能達(dá)到預(yù)期存在很大不確定性。從年初開始，多家銀行大幅壓縮個人住房按揭貸款新增額度，并采取利率上浮的策略。

中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，過去幾年房地產(chǎn)價格上漲的驅(qū)動力正在發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。城市化過程中，大城市在提供就業(yè)和發(fā)展機(jī)會方面存在很大優(yōu)勢，存在“跨越進(jìn)城”的現(xiàn)象，“一步來到大城市，而不是選擇小縣城一步一步來”。他認(rèn)為這會加劇房地產(chǎn)行業(yè)在地域上的分化。過去一年個別三四線城市房地產(chǎn)泡沫破裂就是開端。

風(fēng)險權(quán)衡

興業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資政策的調(diào)整，目前尚未引發(fā)其他銀行“一窩蜂跟進(jìn)”。目前銀行業(yè)人士以及監(jiān)管層普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)可能出現(xiàn)“局部風(fēng)險”。

銀監(jiān)會年初明確2014年銀行業(yè)監(jiān)管工作重點時強(qiáng)調(diào)，切實防范和化解金融風(fēng)險隱患。嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，高度關(guān)注重點企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險傳染。這是在2013年“加強(qiáng)名單制管理和壓力測試”之外，特別提出要重視“局部風(fēng)險”暴露。

根據(jù)銀監(jiān)會數(shù)據(jù)，2013年上半年銀行新增房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占24.55%，同比下降12個百分點；個人購房貸款占74.17%，同比上升13.1個百分點。

“開發(fā)貸本身總量有限?！辈苓h(yuǎn)征認(rèn)為，本身可能產(chǎn)生的風(fēng)險也是可控的，國際經(jīng)驗表明房地產(chǎn)風(fēng)險需要重點關(guān)注個人按揭貸款大量斷供的可能性，這會造成一系列的資金流動性問題，從而傳染和放大風(fēng)險。但是一直以來，國內(nèi)個人按揭貸款嚴(yán)格執(zhí)行30%甚至更高的首付比例，因此大批斷供的可能性大大降低。“總體看，系統(tǒng)性風(fēng)險發(fā)生的可能性很小?！?/p>

房地產(chǎn)相關(guān)貸款所產(chǎn)生的不良資產(chǎn)，目前未對銀行造成太大壓力。

“從去年下半年的情況來看，房地產(chǎn)相關(guān)貸款上漲速度較快，且資產(chǎn)質(zhì)量相比中小企業(yè)等貸款要好得多?！币晃淮笮腥耸糠Q。根據(jù)此前銀監(jiān)會發(fā)布的2012年數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款不良比率均低于行業(yè)平均，大行數(shù)據(jù)普遍低于1%。

盡管如此，銀行已經(jīng)開始考慮加筑“長城”，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委此前談到銀行應(yīng)對可能存在的房地產(chǎn)局部風(fēng)險時建議，除了“控制總量”，還要對不同品種和地區(qū)選擇做調(diào)整，不能簡單地追逐高利率。另外，在房地產(chǎn)走勢不明朗的情況下，要設(shè)置合適的抵押率，增強(qiáng)自我保護(hù)意識。

商業(yè)銀行最關(guān)心的房地產(chǎn)交易量如果持續(xù)下降，則可能帶來更大的資金流動性壓力。

曹遠(yuǎn)征提示，應(yīng)當(dāng)關(guān)注一個重要的深層次變化：去年召開的十八屆三中全會釋放信號，要加強(qiáng)市場在資源配置方面的決定性作用，這意味著分清政府和市場的關(guān)系將是長期的影響因素，政府負(fù)債投資的傳統(tǒng)模式正在遭到質(zhì)疑并發(fā)生深刻變化。中央對地方政府的考核指標(biāo)也在發(fā)生變化，淡化GDP指標(biāo)，強(qiáng)化任期內(nèi)舉債情況考核、審計和責(zé)任追究。

“政府的投資意愿和能力都充滿變數(shù)。這可能在根本上改變房地產(chǎn)的走勢?！辈苓h(yuǎn)征認(rèn)為，房地產(chǎn)預(yù)期如果發(fā)生轉(zhuǎn)向就可能進(jìn)入循環(huán)加速風(fēng)險暴露。

本刊記者王培成對此文亦有貢獻(xiàn)