呼和浩特市保障性住房建設面臨的問題及對策研究

李雪敏 武振國

[摘 要] 保障性住房是一項民生工程，直接關系到城鎮(zhèn)中低收入人群的住房問題，體現(xiàn)了政府對民生問題的關注，全國各個地區(qū)的保障性住房建設工作正在逐步完善，但在建設過程中仍有許多問題亟待解決。本文以呼和浩特市為例，通過分析呼和浩特市保障性住房建設的現(xiàn)狀，總結其現(xiàn)有住房制度存在的問題，并針對問題提出了一些切實可行的建設保障性住房體系的對策。

[關鍵詞] 保障性住房；問題；對策；呼和浩特

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 11. 053

[中圖分類號] F293.3；D632.1 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）11- 0083- 03

1 引 言

隨著我國住房制度改革的不斷推進，經濟的加速發(fā)展，房價也在快速上漲，中低收入家庭住房問題日益凸顯。國家為了解決中低收入家庭住房困難，于1998年推出經濟適用房，2007年推出廉租房。2010年由住建部等七部門聯(lián)合制定的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》發(fā)布，針對不同收入群體，分層次實施的住房保障體系正逐步建立起來。

呼和浩特市位于我國北部邊疆，社會經濟發(fā)展水平落后于東南沿海城市，保障性住房建設的實施較晚，尤其各縣基礎工作薄弱，一定程度上影響了保障性住房建設的整體進程。但近幾年來，市政府及相關部門不斷完善保障性住房的政策體系，加大保障性住房的投資力度，把建設工作提到前所未有的高度，盡管如此，仍不可避免地存在一些問題。本文根據(jù)呼和浩特市保障性住房發(fā)展的現(xiàn)狀，對其存在的問題進行深入分析，提出一些切實可行的政策，以促進呼和浩特保障性住房建設的健康發(fā)展。

2 呼和浩特市保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀

呼市現(xiàn)有保障性住房體系主要包括廉租房、經濟適用房、公共租賃住房和城市棚戶區(qū)（城中村）改造，其建設工作的總體思路是以加快建立健全廉租房制度為重點，以建設一定規(guī)模經濟適用住房為輔，逐步形成多渠道解決低收入家庭住房困難的結構體系。

2.1 呼和浩特市保障性住房建設情況

根據(jù)內蒙古自治區(qū)與呼和浩特市簽訂的《2012年保障性安居工程建設工作目標責任書》，呼和浩特市2012年建設各類保障性住房共計37 993套，約315.8萬平方米，計劃總投資約127億元。

按照呼和浩特市住房保障中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，至2012年10月，各類保障性住房建設已開工40 890套。其中，公共租賃住房建設任務10 000套，建設面積60萬平方米，實際開工建設9 390套，開工率為94%；新建廉租房項目7個，共計1 059套，建設面積5.3萬平方米，已全部開工，進度為主體建設；經濟適用房建設任務1 934套，建筑面積13萬平方米，實際開工1 812套，開工率為94%；城市棚戶區(qū)改造任務為25 000戶，拆遷改造510萬平方米，截至2012年10月已簽訂房屋征收補償協(xié)議戶數(shù)為17 099戶，共計完成建設面積685.63萬平方米，回遷安置房建設任務25 000套，建筑面積為237.5萬平方米，已竣工1 711套，開工28 537套。

2.2 呼和浩特市保障性住房供需分析

2.2.1 保障性住房供給分析

根據(jù)呼和浩特市政府公布的數(shù)據(jù)，各類保障性住房建設計劃見表1。

2.2.2 保障性住房需求分析

呼和浩特市廉租房的保障對象是具有本市非農業(yè)常住戶口的最低收入家庭和符合政策規(guī)定條件的低收入家庭，從2009年起，將人均住房面積不足15平方米的城市低收入困難家庭也納入廉租住房保障范圍；經濟適用房的保障對象是中低收入家庭；公租房的保障對象為城鎮(zhèn)中等偏下住房困難家庭、剛畢業(yè)的大中專畢業(yè)生、新就業(yè)職工和長期在本市務工的外來人員，對申請對象無戶籍要求，只對工資收入設置了門檻，具體工資收入限制標準為：申請人及家庭成員人均月收入不高于城市居民最低生活保障標準的7倍（2012年呼市低保標準為430元）。

住房保障對象的家庭人均收入標準及住房面積為：（1）低保：家庭人均月收入230元以下，人均建筑面積13平方米以下；（2）其他低收入（夾心層）：家庭人均月收入580元以下，人均建筑面積15平方米以下；（3）低收入：家庭人均月收入930元以下，人均建筑面積21平方米以下。

根據(jù)2012年呼和浩特市住房狀況抽樣調查數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特市低收入住房家庭月均收入930元以下、人均建筑面積21平方米以下的總戶數(shù)為14.94萬戶，總人口37.35萬人。廉租房保障需求的家庭為3.45萬戶，經濟適用房保障需求家庭為11.49萬戶，公共租賃住房需求人數(shù)超過15萬人。按戶均3人、人均使用面積20平方米計算，需求共計約1 196萬平方米。

根據(jù)呼市2012年保障性住房建設計劃，共建設315.8萬平方米保障性住房，只占需求總量的26.4%，難以滿足低收入者對保障性住房的需求。

3 呼和浩特市保障性住房建設過程中面臨的問題

3.1 保障性住房工作體制機制不健全

呼和浩特市保障性住房工作體制相對滯后，各部門各行其是，政策監(jiān)督不到位，協(xié)調管理機制不健全，使得保障性住房的實施缺乏公平性和透明性。一方面，尚未建立嚴格的退出機制，使得已經獲批廉租房和經濟適用房的租用者或購買者，在一定年限后隨著家庭收入的不斷提高，已經不再符合申請資格，但這些家庭仍然在使用或占用這些住房，導致大量低收入無住房的家庭在排隊等候。另一方面，經調查，呼市有些經濟適用房銷售商承諾先買房后代辦準購證，使得已有準購證的居民仍然存在買房困難的問題，而且在呼市某些經濟適用房小區(qū)出現(xiàn)中高收入，甚至高收入家庭的住戶等。因此，由于體制不健全，監(jiān)督管理不到位等因素導致這類現(xiàn)象普遍發(fā)生，違背了政府實施保障性住房制度的初衷。

3.2 信貸支持不足導致棄購現(xiàn)象嚴重

保障性住房建設作為一項民生工程，需要全社會同心協(xié)力來完成，然而眾多銀行機構認為保障性建設的主體應該是政府，包括住房項目的立項、融資和建設等都應由政府來操辦，正因為認識上的偏差導致呼和浩特市普遍存在購買經濟適用住房貸款難的問題，銀行不愿意承擔風險，使得在實際運作中，許多已經取得購買資格的低收入人群因為無法獲得銀行貸款支持而只能放棄購房。但是，開發(fā)商又必須要獲取利益，最終只能將經濟適用房以商品房價格出售給高收入家庭，而大部分高收入家庭買房并不是為了居住，只是為了投資，導致許多小區(qū)的房屋空置率較高。

3.3 建設資金匱乏

由于缺乏資金支持，呼市經濟適用住房建設規(guī)模嚴重供不應求。一方面，資金不足導致保障性住房選址位置較偏遠，交通不方便，社區(qū)公共服務及配套設施不完善，存在容積率高、綠化率低、居住環(huán)境惡劣等問題；另一方面，資金不足使得保障性住房與周邊普通商品房相比在建筑質量上有較大差距，物業(yè)管理也較差，入住的用戶多有怨言，引發(fā)很多社會矛盾。

3.4 土地報批手續(xù)較難辦理

從報建手續(xù)情況來看，主要受到農業(yè)用地轉為非農用地指標的影響，土地報批手續(xù)較難辦理，在廉租房建設程序審批過程中，國土部門的相關單位如果不能優(yōu)先辦理手續(xù)，將影響申報廉租房建設的補助資金。

4 建設呼和浩特市住房保障體系的對策

4.1 繼續(xù)完善保障性住房體制

雖然近幾年呼市在努力逐步建立保障性住房體制，但還處于起步階段，并未形成健全的體系，政府和各個行業(yè)主管部門應協(xié)同配合，協(xié)調管理，統(tǒng)一部署，加強宣傳政府主導、開發(fā)商主體、銀行支持、全社會參與的保障性住房運作機制，不斷贏得全社會的廣泛支持，加快完善體制機制的建設。除此之外，應健全相關的法律法規(guī)，兼顧公平與效率，加強住房監(jiān)督管理，完善家庭成員收入情況和居住情況的調查制度，規(guī)定本市居民收入超過保障住房的申請條件時，其保障措施也應相應發(fā)生變化，建立科學嚴格的住房保障進入和退出機制；除了注重房屋建設的質量問題，更要注重保障性住房的配套服務和后期管理，緩解社會矛盾，使住房保障工作順利進行。

4.2 大力發(fā)展建設廉租住房

經濟適用住房的價格受市場因素的影響較為明顯，通過市場化的方式不能解決所有人的住房問題，低收入家庭的問題必須依靠公共住房來解決，應充分重視租賃型保障住房的作用，政府對住房市場的適當干預對解決全民住房問題起到了積極的作用。而呼和浩特的外來務工人員超過45萬人，相對于經濟適用房，廉租住房是解決低收入居民住房問題行之有效的辦法，要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源，多渠道籌措資金來加大廉租住房的建設力度，提高廉租住房的比例。

4.3 積極探索切實可行的住房保障資金來源體系

住房保障資金應以公共財政為主，多渠道籌集。一是“取之于民，用之于民”，財政撥款。二是“取之于房，用之于房”，爭取部分政策性資金的增值收益。通過擴大住房公積金參與面，運用住房公積金、其他住房基金的部分增值收益及直管公房出售后的部分凈歸集資金建設、維修廉租房，維修保養(yǎng)公房。三是積極鼓勵銀行，給予經濟適用房建設資金貸款和個人購房貸款支持。四是爭取政府適當安排一定比例的土地出讓金，用于彌補保障性住房建設資金的不足。五是可以從社會福利彩票、企業(yè)捐贈等社會捐贈渠道籌集資金。六是在退出機制中加大房地產增長收益的資金回收。特別是對于經濟適用房，應繼續(xù)堅持5年內不準上市，如遇特殊原因需要上市的，應將屆時同地段普通商品房與經濟適用房差價全額上繳國家，而不是執(zhí)行當前規(guī)定的“按一定比例上繳”，并將此差價全額納入政府保障性住房建設的滾動資金。對于廉租房，要嚴格限制、打擊其轉租行為，除全額沒收其非法所得外，還應處以罰款并追究相應的責任。七是成立專門的資金管理機構，對籌集的資金進行統(tǒng)籌管理。

4.4 加大保障性住房土地政策的支持力度

保障性住房是一項重大的民生工程，要全面解決影響和制約保障性住房建設的土地緊缺問題，優(yōu)先保障保障性住房土地的審批，應對保障性住房用地實行單批單報，開啟土地審批“綠色通道”，及時辦理工地手續(xù)，核發(fā)國有建設用地劃撥決定書，簡化土地報批供應流程，提高辦事效率，為保障性住房建設各項手續(xù)的辦理提供便捷的服務，并出臺相關土地優(yōu)惠扶持政策，強化保障性住房用地的年度計劃管理，加強保障性住房用地的供應力度，各部門協(xié)調配合提高保障性住房用地建設的審批效率，創(chuàng)新機制體制破解土地市場存在的突出問題，切實執(zhí)行調控政策以加強土地市場管理。

對保障性住房用地占住房建設用地供應總量達不到70%的，限制其普通商品住房用地的審批，加強保障性住房用地監(jiān)管，嚴肅查處擅自改變保障性住房用地的性質搞商品房開發(fā)的行為，依法沒收違法所得土地，收回土地受讓金，依法處置閑置土地，促進保障性住房用地依法依規(guī)開發(fā)利用，提高土地利用率。

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