伊瑪爾的“長波段”眼光

21CBR：迪拜最近股市很火爆，無論是迪拜金融市場(chǎng)指數(shù)（DFMGI）還是阿布扎比ADX指數(shù)上漲都非常搶眼。此時(shí)，伊瑪爾（Emaar）作為世界上第二大地產(chǎn)商，將自己的商業(yè)地產(chǎn)Emaar mall（包括世界上最大的Dubai Mall以及阿瑪尼酒店）分拆單獨(dú)上市，這也是迪拜近年來最大的IPO。你怎么看待伊瑪爾地產(chǎn)的分拆舉動(dòng)？

Robert Booth：我們一直在整個(gè)集團(tuán)層面實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)化和板塊化。我們?cè)O(shè)立集團(tuán)控股公司，創(chuàng)建了一系列業(yè)務(wù)單元，Emaar mall就是其中一項(xiàng)。

如果資本市場(chǎng)表現(xiàn)良好，我們就可以考慮將不同的業(yè)務(wù)分拆上市。Emaar mall首次公開募股是迪拜自2007年以來規(guī)模最大的IPO項(xiàng)目。我們近期還有一個(gè)打算，明年讓伊瑪爾地產(chǎn)的埃及業(yè)務(wù)板塊上市，因?yàn)槲覀冊(cè)诎＜暗臉I(yè)務(wù)也做得非常好，也就是說，一旦某個(gè)業(yè)務(wù)單元規(guī)模足夠大，我們就會(huì)將其分拆上市，然后通過控股公司的方式來“聯(lián)接”這些上市公司。

21CBR：迪拜股市好得是不是有點(diǎn)過頭了？原本我聽說Emaar mall是要去倫敦上市的，談了很久，但現(xiàn)在都轉(zhuǎn)到迪拜本土上市了。

Robert Booth：我們覺得迪拜金融的發(fā)展是健康的。Emaar mall首次公開募股登記總額超過460億美元，募集的資本總額為468億美元。這說明我們企業(yè)做得好，獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可。

21CBR：迪拜的經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷過大起大伏，比如2008年的金融危機(jī)。但這一輪迪拜的恢復(fù)給人感覺比較穩(wěn)健，地產(chǎn)、旅游、金融、港口是支柱，石油不重要。迪拜不是石油美元，是旅游美元。最近國際油價(jià)也在猛跌，跌到每桶80美元，這對(duì)迪拜影響不大，但是對(duì)迪拜的兄弟城市阿布扎比影響是很大的。因?yàn)榘⒉荚仍?jīng)在2008年迪拜最危險(xiǎn)的時(shí)候救了迪拜。你怎么看待石油下跌，阿布扎比和迪拜這種“經(jīng)濟(jì)兄弟關(guān)系”？

Robert Booth：如果將阿聯(lián)酋作為一個(gè)整體來看（迪拜和阿布扎比均為其中的酋長國），其國內(nèi)生產(chǎn)總值只有30%左右是石油經(jīng)濟(jì)。不僅是迪拜，其他一些酋長國的經(jīng)濟(jì)也開始多元化了。阿布扎比也不像過去那樣高度依靠石油，它也發(fā)展旅游和金融。迪拜是世界上人均固定資產(chǎn)最大的國家，無論是交通運(yùn)輸、旅游、金融、制造業(yè)和時(shí)尚設(shè)計(jì)，都有非常明顯的增長，所以，不要覺得還是像過去一樣。

21CBR：我們不久前專訪了世界上最大的地產(chǎn)商萬科，總裁郁亮說，現(xiàn)在房地產(chǎn)比較動(dòng)蕩，萬科很謹(jǐn)慎，會(huì)采取一種“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的模式，這是它擴(kuò)張或者國際化的一種策略。伊瑪爾的本性就是國際化，它業(yè)務(wù)也是遍及印度、約旦、埃及、黎巴嫩、沙特阿拉伯等等。我看到伊瑪爾的主席Mohamed Alabbar說過，伊瑪爾也要謹(jǐn)慎地運(yùn)作。那么，以后你們這種跨國業(yè)務(wù)會(huì)不會(huì)也采用“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的方式來做？

Robert Booth：我認(rèn)為謹(jǐn)慎的做法是對(duì)的。針對(duì)不同地區(qū)我們會(huì)采取不同的做法，因?yàn)槲覀償U(kuò)張和國際化的前提是，我們必須了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所需和整體業(yè)務(wù)環(huán)境，比如埃及。我們?cè)诎＜耙呀?jīng)是最大的地產(chǎn)商，我們很靈活地利用一切合適的方法來開拓我們的業(yè)務(wù)。

21CBR：伊瑪爾在迪拜的資產(chǎn)和它在海外的資產(chǎn)的比重是多少？

Robert Booth：我們的業(yè)務(wù)主要是辦公、住宅、零售和酒店這四個(gè)類型。20%的業(yè)務(wù)收入來自國外，不過這個(gè)比率正在不斷增長，這意味著我們國際化正在加速。按照可出售地產(chǎn)（比如住宅、出售的寫字樓）和出租地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)，比如出租的寫字樓、mall）來計(jì)算的話，大約是一半對(duì)一半。

21CBR：迪拜當(dāng)?shù)厝朔浅Ｉ伲连敔栭_發(fā)的很多樓盤主要是吸引外國人，希望讓很多外國人定居下來。但外國人流動(dòng)性會(huì)很大，這樣對(duì)地產(chǎn)按揭的穩(wěn)定性是否會(huì)有影響？

Robert Booth：迪拜是個(gè)國際化的都市，面對(duì)的是所有國家的人。10年前，這里總共人口只有100萬人，現(xiàn)在是220萬。迪拜當(dāng)?shù)厝丝诤苌?，但擁有迪拜籍的外國人越來越多，所以愿意成為迪拜人的人越來越多。迪拜是一個(gè)非常有吸引力的城市，坐4個(gè)小時(shí)飛機(jī)就能到迪拜的人口圈層大約為25億人，這意味著，有足夠多的富裕人口愿意來迪拜置業(yè)、有足夠多的商業(yè)公司愿意入駐迪拜。迪拜的吸引力使得人們?cè)敢庠诘习莅布?，在迪拜買房子作為旅游度假或者時(shí)尚購物的休憩之地。迪拜現(xiàn)在的房子不是多，而是少，是供不應(yīng)求。

21CBR：迪拜這兩年房價(jià)猛漲，漲了一倍多，在發(fā)達(dá)國家是罕見的，迪拜的房價(jià)是不是有泡沫？很多人覺得迪拜就算有泡沫，也會(huì)持續(xù)到2020年迪拜世博會(huì)才破，你覺得呢？

Robert Booth：迪拜吃過金融危機(jī)的苦頭，但從危機(jī)中恢復(fù)得很快。全世界很多國家都經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)周期的折磨，迪拜也不例外。但你們應(yīng)該注意到，這一次迪拜跟過去不一樣。達(dá)沃斯經(jīng)濟(jì)論壇近期報(bào)告顯示，阿聯(lián)酋居全球最具競(jìng)爭(zhēng)力第12位，基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量位居全球第一。至于2020年世博會(huì)，我們認(rèn)為那只是迪拜大事件中的其中一個(gè)。我們非常高興政府能夠舉辦世界級(jí)的活動(dòng)，告訴世界迪拜的狀況與地位。我始終堅(jiān)信，基礎(chǔ)設(shè)施投資將有助于迪拜的未來發(fā)展，具有可持續(xù)性的基礎(chǔ)設(shè)施投資也將反過來為迪拜創(chuàng)造價(jià)值。

我能理解人們對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度，這泡沫，那泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)一般7年蓬勃2年衰落。我認(rèn)為這不分地域，這是一個(gè)基本規(guī)律，時(shí)間會(huì)證明一切。我看好中國，我來自加拿大，那里中國人口眾多，我了解中國人對(duì)房子的熱衷。

在加入伊瑪爾之前，我在李嘉誠的地產(chǎn)公司工作。李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)在北美洲投入大量資金。我在該集團(tuán)工作了8年多，也在上海生活過，熟悉內(nèi)地和香港的房地產(chǎn)。從長遠(yuǎn)角度看，中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是不容忽視的，但短期未必。未來中國房地產(chǎn)投資還是比較具有吸引力的。中國現(xiàn)在是世界第二經(jīng)濟(jì)體，截至2030年如果70%的人住在城市，那么這個(gè)增幅將達(dá)到40%?，F(xiàn)在印度也正在城市化，中國和印度改變了全球行業(yè)模式，這是非常讓人激動(dòng)的。

21CBR：最近伊瑪爾和意大利版《時(shí)尚》雜志正在辦迪拜時(shí)尚盛典。

Robert Booth：對(duì)，這是第二屆“迪拜時(shí)尚盛典”活動(dòng)?；顒?dòng)為期3天。這一屆的活動(dòng)豐富性及影響力大大提升。我們舉辦的時(shí)尚對(duì)話就是一個(gè)不錯(cuò)的例子。我們邀請(qǐng)到了Franca（《服飾與美容》主編）和Suzy Menkes（著名的時(shí)尚編輯）同臺(tái)對(duì)話，這是時(shí)尚界的重要對(duì)話，以前從未有過。全球頂級(jí)設(shè)計(jì)師例如Roberto Cavali也參與了本次時(shí)尚對(duì)話活動(dòng)。本次活動(dòng)對(duì)外公開開放，免費(fèi)注冊(cè)參加，網(wǎng)上訂票僅在開放后一個(gè)小時(shí)以內(nèi)就被搶空。我們?yōu)闀r(shí)尚人才的發(fā)展與時(shí)尚作品的展示提供了平臺(tái)，為20位全新新銳設(shè)計(jì)師提供展示的平臺(tái)。實(shí)際上，時(shí)尚會(huì)讓人們對(duì)迪拜更感興趣。（采訪/費(fèi)戈）