北京市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響因素的實(shí)證分析

耿源

[摘要]以北京市為例，對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行剖析，并通過(guò)實(shí)證分析國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、消費(fèi)物價(jià)指數(shù)、常住人口數(shù)量、居民可支配收入等變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響。驗(yàn)證結(jié)果表明，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和居民的可支配收入是影響房?jī)r(jià)的Granger原因。

[關(guān)鍵詞]房?jī)r(jià)；房?jī)r(jià)變動(dòng)；經(jīng)濟(jì)基本面；實(shí)證分析

[中圖分類號(hào)]F2933[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）26-0016-04

1引言

我國(guó)自1998年取消住房分配制度后，北京市政府采取了一系列重大政策措施來(lái)建立和完善住房體系，使北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在接下來(lái)的幾年得以穩(wěn)定發(fā)展。但是從2004年開(kāi)始，北京市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了加速上漲的趨勢(shì)，與此同時(shí)全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲一片，對(duì)此國(guó)內(nèi)學(xué)者所持觀點(diǎn)不一，有人認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越大，也有人認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)升量增，屬于健康發(fā)展。但政府已經(jīng)開(kāi)始采取措施，2005年被喻為中國(guó)樓市的政策年。自此之后，國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，以期引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

在房?jī)r(jià)迅速上漲的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)也在迅猛發(fā)展，北京市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和人均可支配收入也大幅增加。由于北京的地理位置優(yōu)越性，外來(lái)人口不斷涌入。據(jù)北京市2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示：2013年北京市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值195006億元，比上年增長(zhǎng)77%，其中房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為69%，達(dá)13395億元。年末全市常住人口21148萬(wàn)人，比上年年末增加455萬(wàn)人。其中，常住外來(lái)人口8027萬(wàn)人，占常住人口的比重為38%。居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲33%，漲幅與上年持平。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到40321元，比上年增長(zhǎng)106%；扣除價(jià)格因素后，實(shí)際增長(zhǎng)71%。這些因素中到底有哪些在影響著房?jī)r(jià)的變動(dòng)。本文通過(guò)實(shí)證來(lái)分析經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

2文獻(xiàn)綜述

早期的研究者在分析宏觀經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系時(shí)，使用的是一些簡(jiǎn)單指標(biāo)或者復(fù)合指標(biāo)。如Gottlieb（1976）認(rèn)為從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看房地產(chǎn)價(jià)格的變化與總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是同步的。Charles（2003）研究表明，即使人口是零增長(zhǎng)，由于GDP持續(xù)不斷地增長(zhǎng)，也會(huì)引起住宅價(jià)格的增長(zhǎng)。

國(guó)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的研究主要集中在對(duì)影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的基本面因素的分析。較普遍的研究方法是采用房?jī)r(jià)與反映宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面的時(shí)間序列進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)及構(gòu)建誤差修正模型，從而研究房?jī)r(jià)與基本面因素之間的長(zhǎng)期和短期均衡關(guān)系，考察經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響。沈悅（2004）利用1995—2002年14個(gè)城市的中房住宅價(jià)格指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)變量的平行數(shù)據(jù)，運(yùn)用混合樣本回歸以及添加城市、年度啞變量等分析方法，對(duì)住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。研究結(jié)果表明，14個(gè)城市經(jīng)濟(jì)基本面的當(dāng)前信息或歷史信息都可以部分解釋住宅價(jià)格水平或者變化率，我國(guó)的住宅市場(chǎng)并不符合有效市場(chǎng)假說(shuō)。1998年經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)住宅價(jià)格的解釋能力發(fā)生了顯著的變化，即近年來(lái)各城市住宅價(jià)格的增長(zhǎng)已經(jīng)無(wú)法很好地用經(jīng)濟(jì)基本面和住宅價(jià)格的歷史信息來(lái)解釋。高宇波（2005）認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)幾年來(lái)持續(xù)快速的增長(zhǎng)是住房市場(chǎng)活躍、住宅價(jià)格上漲的重要因素。同時(shí)，城市化進(jìn)程的加快，引發(fā)城市人口的增多，對(duì)住房的需求量增加。張紅（2001）運(yùn)用住宅價(jià)格回歸模型和二次曲線趨勢(shì)模型對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)及影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析。結(jié)果表明，北京市商品住宅的價(jià)格以較快的速度上升，卻沒(méi)有明顯的周期性。影響住宅實(shí)際價(jià)格的因素主要是住宅實(shí)際建造成本和實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。

3實(shí)證分析

經(jīng)濟(jì)基本面，一般指宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)狀況等。主要使用的是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口統(tǒng)計(jì)相關(guān)指標(biāo)（包括人口數(shù)和家庭結(jié)構(gòu)）、收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、建筑成本或持有成本、失業(yè)率以及利率等。

1檢驗(yàn)方法

由于本文各變量的時(shí)間序列可能具有非平穩(wěn)性，因此，先對(duì)變量進(jìn)行單位根平穩(wěn)性檢驗(yàn)，若為平穩(wěn)，將采用Johansen協(xié)整分析方法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，如果它們之間有協(xié)整關(guān)系，則對(duì)變量進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，分析經(jīng)濟(jì)基本面各個(gè)因素以及其與北京市商品房?jī)r(jià)格的因果關(guān)系，并進(jìn)行脈沖分析，分析其對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

2模型構(gòu)建

PRICE=F（BJCPI，BJGDP，PEOPLE，YD，X）

其中PRICE表示北京市商品房?jī)r(jià)格，BJCPI表示北京的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，BJGDP表示北京市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，PEOPLE表示北京市常住人口數(shù)量，YD表示北京市居民的人均可支配收入，X表示其他外生變量。