油田礦區(qū)物業(yè)管理工作的研究與分析

車征

引言：物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著油田礦區(qū)的發(fā)展而產(chǎn)生的，物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)和市場化運作的運行機制，適應(yīng)了集團公司對礦區(qū)工作定位的需要。分析目前的物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，對于完善物業(yè)管理以及提升物業(yè)管理水平均具有現(xiàn)實意義。

隨著油田礦區(qū)建設(shè)蓬勃發(fā)展和職工群眾生活水平的不斷提高，油田礦區(qū)的城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)。為適應(yīng)發(fā)展需要，集團公司成立了統(tǒng)一的礦區(qū)服務(wù)事業(yè)系統(tǒng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步發(fā)展成為一個油田新生版塊。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對策進(jìn)行分析。

一、油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

遼河油田礦區(qū)物業(yè)管理從1996年開始運行，2006年成立礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部。多年的時間里，物業(yè)管理這個行業(yè)一直奏響發(fā)展的主旋律，在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到職工群眾的認(rèn)同和業(yè)主的接受與歡迎。目前油田物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營能力、服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)涵都在不斷提高和增強，物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)建既符合法規(guī)規(guī)定，又適合企業(yè)特點的物業(yè)管理模式，同時油田物業(yè)管理仍存在許多問題。

（一）物業(yè)管理制度相對滯后，理論體系不夠健全

物業(yè)管理工作在油田業(yè)務(wù)版塊中處于相對勞動密集型，必須要有一個具有強制性、權(quán)威性更強的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合油田的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個很重要問題。

（二）物業(yè)管理市場競爭機制尚未形成

物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是由礦區(qū)主管部門下達(dá)管理通知，分區(qū)域進(jìn)行管理，未形成市場競爭機制。

（三）物業(yè)管理收費難且不規(guī)范

物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，伴隨著收費專業(yè)化重組，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個問題是：―是收費難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)收費缺少相關(guān)政策支持，影響行業(yè)發(fā)展。

（四）物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡

油田不同地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展較快，運作也比較正常；而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業(yè)管理服務(wù)。這就造成了油田物業(yè)管理發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，不利于油田物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

（五）物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專業(yè)人才

目前，油田物業(yè)管理從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對物管企業(yè)來說至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

二、油田物業(yè)管理發(fā)展的若干對策

1、要求礦區(qū)管理部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護(hù)各方利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大。

2、加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場化進(jìn)度，嚴(yán)格實施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價相符服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性竟?fàn)巵硖岣咝袠I(yè)的整體水平。

3、著重加強邊遠(yuǎn)落后地區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)，廣泛宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識，提高社會各界對物業(yè)管理的認(rèn)識。運用廣播、電視、報紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對物業(yè)管理的認(rèn)識，才能更好地促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。

4、提升人員素質(zhì)，做好人才儲備。物業(yè)管理不僅涉及面廣，而且專業(yè)性強，需要多方面的專業(yè)人才，并具備相應(yīng)的專業(yè)知識、專業(yè)技能和現(xiàn)代化管理手段。人才是企業(yè)發(fā)展的動脈血，要適應(yīng)市場的需要，就必須在人員培訓(xùn)上下功夫，制訂切實可行的培訓(xùn)計劃，堅持理論和實踐相結(jié)合的原則，進(jìn)行定向培訓(xùn)、專業(yè)培養(yǎng)，提升隊伍素質(zhì)，以適應(yīng)物業(yè)管理市場的需求。

三、油田物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

針對目前油田物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著油田經(jīng)濟的高速發(fā)展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。

（一）物業(yè)管理的社會化

物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強的部分服務(wù)項目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。比如正在推進(jìn)的供暖社會化、托幼社會化、保潔社會化工作，就已經(jīng)取得了一定成效。物業(yè)服務(wù)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創(chuàng)造更多的財富。

（二）物業(yè)管理的專業(yè)化

物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

（三）物業(yè)管理的智能化與信息化

物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實現(xiàn)了規(guī)模化、節(jié)約化經(jīng)營模式，把競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。

總之，隨著油田礦區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務(wù)質(zhì)量急需提升，否則難以適應(yīng)油田礦區(qū)系統(tǒng)持續(xù)發(fā)展的形勢。

（作者單位：遼河石油勘探局振興公用事業(yè)公司）