淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的改進(jìn)

舒景玫

【摘 要】近幾年隨著房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的激增，越來(lái)越多的企業(yè)紛紛涉足此行業(yè)。但眾多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，成本控制出現(xiàn)了一些誤區(qū)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)土地取得成本、建筑安裝成本、利息資本化、稅收籌劃等方面對(duì)成本控制進(jìn)行了分析，以提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；土地成本；建筑安裝成本；期間費(fèi)用；稅收籌劃

房地產(chǎn)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)、貸款費(fèi)用及利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、及各種不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用。其中土地取得成本、工程建設(shè)安裝成本及期間費(fèi)用、利息資本化、稅收籌劃容易出現(xiàn)一些誤區(qū)，本文對(duì)以上成本控制存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并進(jìn)一步提出改進(jìn)的方法。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的誤區(qū)

1.不重視土地的取得成本

房地產(chǎn)成本中，土地成本占有非常重的比例，是非常重要的構(gòu)成部分。不同的取得方式，成本代價(jià)也不同。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)取得土地一般有以下六種方式：

（1）從土地交易一級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得國(guó)家土地使用權(quán)。

（2）從土地交易二級(jí)市場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

（3）投資入股方式。

（4）收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹绞健?/p>

（5）城中村改造，牽涉到政府規(guī)劃和拆遷補(bǔ)償。

（6）代建，土地過(guò)戶(hù)給房地產(chǎn)公司，由房地產(chǎn)公司定向開(kāi)發(fā)。

在取得土地的過(guò)程中，容易存在以下誤區(qū)：

由于房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性，及整個(gè)行業(yè)的盈利水平，引得眾多企業(yè)和個(gè)人紛紛涉足此行業(yè)，其中有些企業(yè)沒(méi)有從事此行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和人力資源，匆匆投入房地產(chǎn)行業(yè)想分得一杯羹。在以上六種取得土地成本的方式中，各種取得方式，成本不同，一些企業(yè)認(rèn)為從二級(jí)市場(chǎng)取得，和投資入股的方式取得，比起直接從一級(jí)市場(chǎng)招拍掛取得，是可以降低取得成本的方法，急于拿到土地進(jìn)行研究開(kāi)發(fā)，對(duì)于合作方的實(shí)力和信譽(yù)沒(méi)有進(jìn)行充分的調(diào)查和分析判斷，在合作之后，出現(xiàn)各種意想不到的情況，潛在的風(fēng)險(xiǎn)在開(kāi)發(fā)階段、施工階段紛紛出現(xiàn)。

一些開(kāi)發(fā)商在匆忙取得土地之前，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的定位，土地的地質(zhì)條件、環(huán)境、周邊配套及整個(gè)地塊的綜合條件等等，沒(méi)有進(jìn)行充足的調(diào)研，在一級(jí)市場(chǎng)花了高價(jià)取得土地之后，使得整個(gè)項(xiàng)目的成本無(wú)謂的上升。僅這一步就壓縮了許多的利潤(rùn)空間。許多開(kāi)發(fā)商只好通過(guò)壓縮建筑成本及縮減后繼的公共投入，來(lái)平衡整個(gè)項(xiàng)目成本，這樣做，大大降低了項(xiàng)目的品位及層次，為后期的銷(xiāo)售留下了很多的遺憾，為后期物業(yè)公司的管理也留下了許多潛在的隱患。

2.不重視項(xiàng)目前期組織規(guī)劃

對(duì)于前期的初步的建筑設(shè)計(jì)及規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)的方案，沒(méi)有成熟的思路，在項(xiàng)目進(jìn)行期間，忽左忽右不斷的變更設(shè)計(jì)、沒(méi)有將設(shè)計(jì)不合理的現(xiàn)象消滅在施工之前，后期引起設(shè)計(jì)變更，增多了簽證費(fèi)用。耗費(fèi)了較多的人力、物力、浪費(fèi)了大量的建設(shè)時(shí)間。比如在戶(hù)型方案及配比方面，應(yīng)力求設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)、合理、富于創(chuàng)新。

3.建設(shè)成本的控制沒(méi)有力度

首先要選取優(yōu)秀、成熟、有實(shí)力的建設(shè)方，這一點(diǎn)是對(duì)建設(shè)成本控制的首要保證。因?yàn)槿绻麤](méi)有合適的施工隊(duì)伍、有經(jīng)驗(yàn)的管理人員、專(zhuān)門(mén)的建設(shè)隊(duì)伍，對(duì)工程的前期預(yù)測(cè)程度不夠，對(duì)工程建設(shè)的流程沒(méi)有極度的熟悉，對(duì)將要發(fā)生的成本控制失控，在建設(shè)過(guò)程中，因?yàn)楣芾砣藛T的疏忽，工程人員的大意馬虎，和對(duì)施工圖紙的誤讀，建設(shè)工程中出現(xiàn)返工或是拆除重建現(xiàn)象，有時(shí)為了節(jié)約成本，偷工減料，加急進(jìn)度，被監(jiān)管部門(mén)發(fā)現(xiàn)后，不但要將偷工減料部分砸掉重來(lái)，還要接受相應(yīng)的罰款，如果沒(méi)有很好的安全管理觀念，做不好安全措施，安全意識(shí)不足夠，安全設(shè)施更新投入不夠，安全管理形同虛設(shè)，意外的發(fā)生也會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本大大的增加。成熟的建設(shè)方，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)成本會(huì)有個(gè)超前的目標(biāo)成本，在項(xiàng)目建設(shè)中，會(huì)根據(jù)合同，對(duì)單項(xiàng)工程進(jìn)行跟蹤核算，這一點(diǎn)做好，項(xiàng)目的建設(shè)成本不會(huì)出現(xiàn)大的偏差。

4.沒(méi)有重視對(duì)新工藝、新流程、新材料的使用

企業(yè)觀念傳統(tǒng)， 對(duì)市場(chǎng)上新事物的出現(xiàn)，不敏感。在各個(gè)項(xiàng)目上，都一味使用老舊的工藝、多少個(gè)項(xiàng)目下來(lái)，還是舊的流程，對(duì)新材料不敢使用，拒絕承擔(dān)嘗試的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)新材料不過(guò)問(wèn)，不派人參觀學(xué)習(xí)，不到市場(chǎng)上了解?？梢怨?jié)約成本的環(huán)節(jié)被白白的錯(cuò)過(guò)。

5.沒(méi)有重視建設(shè)材料的選擇

建設(shè)材料直接關(guān)到建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量，對(duì)建設(shè)材料的選擇至關(guān)重要，忽略這方面的選擇，選用了材料之后，才發(fā)現(xiàn)跟設(shè)計(jì)配套不符，材料的價(jià)格超出目標(biāo)成本。

6.沒(méi)有重視資金成本

資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是至關(guān)重要的一環(huán)，合理的融資能使企業(yè)減少不必要的利息支出。企業(yè)為了施工的順利，想盡量多的取得資金，不分來(lái)源和途徑的，對(duì)要進(jìn)入的資金來(lái)者不拒，沒(méi)有分階段測(cè)算需要的資金量。對(duì)融資規(guī)模沒(méi)有規(guī)劃，無(wú)謂的加大了資金成本。

7.沒(méi)有重視對(duì)期間費(fèi)用的控制

主要包括房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。相比起規(guī)劃和建筑成本，期間費(fèi)用所占比較小，靈活性比較高，管理人員容易忽略了這方面的控制。

8.忽略了稅收事項(xiàng)的事前籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著較重的稅收，房?jī)r(jià)的較重比例是用于稅收。需要承擔(dān)土地增值稅，所得稅，營(yíng)業(yè)稅，及各項(xiàng)稅收附加。合理的稅收籌劃，能為企業(yè)的利潤(rùn)爭(zhēng)取更大的空間，但是這一項(xiàng)內(nèi)容，不是僅僅依靠財(cái)務(wù)人員事后核算就可以做到最大稅收優(yōu)惠的，需要在事前籌劃，過(guò)程中總結(jié)。

9.財(cái)務(wù)以外部門(mén)對(duì)成本管理的忽視

認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)部門(mén)的事項(xiàng)。財(cái)務(wù)以外的部門(mén)回避成本管理的職能。目前，許多工程項(xiàng)目成本管理是由財(cái)務(wù)部門(mén)實(shí)施，減少了其他部門(mén)對(duì)成本管理的要求。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的措施建議

為改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理存在的上述問(wèn)題，應(yīng)從以下幾個(gè)方面改進(jìn)和加強(qiáng)項(xiàng)目的成本管理工作：

1.加強(qiáng)對(duì)土地取得成本的重視，對(duì)立項(xiàng)成本進(jìn)行控制

確定開(kāi)發(fā)形式，是買(mǎi)斷項(xiàng)目，還是合作項(xiàng)目，還是一級(jí)市場(chǎng)取得。不能僅僅盲目參加招拍掛，頭腦發(fā)熱參加一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)地的競(jìng)爭(zhēng)，避免高價(jià)超自身能力取得土地?？梢远喾绞占畔?，加強(qiáng)與一些企業(yè)的資金或是技術(shù)及資源的合作。企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視這方面的信息，在事前做大量的調(diào)研，盡量以較低的土地成本拿到開(kāi)發(fā)的土地。加強(qiáng)與有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作。注重開(kāi)發(fā)形式，明確規(guī)劃，合理提高容積率，降低土地成本。其次，對(duì)市政費(fèi)用，自建部分按公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理。再次，對(duì)拆遷安置費(fèi)用，房產(chǎn)權(quán)明確后，辦理拆遷安置費(fèi)用。最后.對(duì)征地費(fèi)用，少交或晚交，辦爭(zhēng)減免。

2.對(duì)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制加大力度

這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重比最大，是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵?？梢宰畲笙薅鹊臏p少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。但是這個(gè)環(huán)節(jié)控制內(nèi)容比較復(fù)雜，牽涉到的面較廣，包括擴(kuò)初設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、材料設(shè)備、設(shè)計(jì)變更、招投標(biāo)環(huán)節(jié)等。首先要周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。對(duì)規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)成果，方案評(píng)審，投資估算，都要相關(guān)部門(mén)進(jìn)行配合，需要有較專(zhuān)業(yè)人員完成。

3.在施工環(huán)節(jié)對(duì)成本控制

主要是因施工計(jì)劃和施工內(nèi)容變更所產(chǎn)生的費(fèi)用，另一方面是材料款，工程款支付的控制。設(shè)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)施工所用的各項(xiàng)材料的選項(xiàng)是否應(yīng)在招標(biāo)前確定。編制材料計(jì)劃，對(duì)施工所用的各項(xiàng)材料選型應(yīng)在招標(biāo)前確定，對(duì)供應(yīng)方也要通過(guò)招標(biāo)確定費(fèi)用。對(duì)材料供應(yīng)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，要預(yù)先有所考慮，減少材料供應(yīng)不及時(shí)引起的損失，避免因材料供應(yīng)出現(xiàn)加大施工成本事項(xiàng)。對(duì)工程款的控制，按工程進(jìn)度、按合同約定，額外的開(kāi)支堅(jiān)決控制。

4.加強(qiáng)使用新工藝、新流程，推廣使用新材料，以達(dá)到節(jié)約成本的目標(biāo)

對(duì)于市場(chǎng)上較成熟的新工藝可以在項(xiàng)目中推廣使用，而且也可以收集資料，為以后項(xiàng)目的使用積累經(jīng)驗(yàn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)要鼓勵(lì)工程人員、技術(shù)人員參加各種新工藝的認(rèn)識(shí)，到先進(jìn)企業(yè)參觀學(xué)習(xí)，并根據(jù)自己企業(yè)的實(shí)際情況，有選擇的采用，推陳出新。

5.加強(qiáng)對(duì)建設(shè)材料的選擇管理

對(duì)需要使用的材料，規(guī)格、檔次、品種、材料限價(jià)，都要跟設(shè)計(jì)配套，跟蹤材料的驗(yàn)收、使用情況，避免因?yàn)楣?yīng)不及時(shí)，影響工程進(jìn)度，避免因?yàn)椴牧喜缓细瘢鸢踩唾|(zhì)量的事故。避免因?yàn)椴牧系膬r(jià)格超出目標(biāo)成本，引起整個(gè)工程造價(jià)的成本偏高。

6.加強(qiáng)資金成本的管理

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在重視規(guī)劃、施工過(guò)程，同時(shí)注重資金成本的計(jì)劃。財(cái)務(wù)人員要對(duì)這一項(xiàng)內(nèi)容嚴(yán)格管理，認(rèn)真核算，計(jì)算出合理的融資規(guī)模，保證企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債水平在安全范圍內(nèi)，同進(jìn)還要保證資金鏈的良性循環(huán)。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。對(duì)貸款額度的控制， 通過(guò)編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃， 在滿足項(xiàng)目需求的前提下， 盡量壓縮存量資金， 分階段控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、縮短開(kāi)發(fā)周期、降低資金占用時(shí)間，減少貸款總額， 縮短貸款期限。對(duì)資金占用期限的控制， 主要通過(guò)縮短工期， 同時(shí)加快銷(xiāo)售、加速資金的回收來(lái)實(shí)現(xiàn)。要科學(xué)確定貸款投入和償還時(shí)間， 努力降低資金成本。對(duì)貸款利率， 要積極爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠。

7.建立合理的、完善的各項(xiàng)費(fèi)用管理制度

重要的是按制度執(zhí)行，避免隨心所欲的開(kāi)支。制定管理費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出嚴(yán)格控制。銷(xiāo)售費(fèi)用一要及早制定銷(xiāo)售策略， 及時(shí)啟動(dòng)預(yù)售； 二要實(shí)行銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的激勵(lì)制度， 促進(jìn)銷(xiāo)售收入的快速實(shí)現(xiàn)； 三要監(jiān)控售房款的及時(shí)回收， 以便及時(shí)歸還銀行貸款， 減少資金成本。對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用的控制，在選擇外包公司時(shí)，主要是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)公司、營(yíng)銷(xiāo)人員的選擇，也至關(guān)重要，要有長(zhǎng)線考慮，對(duì)銷(xiāo)售人數(shù)，銷(xiāo)售進(jìn)度控制，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用、媒體擇由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，專(zhuān)人審核監(jiān)督。

8.合理進(jìn)行稅收籌劃

在實(shí)際工作中，往往受到當(dāng)?shù)囟愂罩贫鹊挠绊?、稅?wù)人員的水平，及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員稅收籌劃的水平影響，事前的籌措相當(dāng)重要。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在此方面，在項(xiàng)目之初，就要安排人員跟當(dāng)?shù)囟悇?wù)人員溝通，花較多的人力來(lái)學(xué)習(xí)和操作，以便在項(xiàng)目進(jìn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)，及時(shí)跟進(jìn)，進(jìn)行合理的避稅，減少稅收成本。

9.樹(shù)立全員成本意識(shí)

成本控制是一個(gè)整體系統(tǒng)，工程部門(mén)、安全管理部門(mén)、物資管理部門(mén)都需要參與，成本管理是全體職工的職責(zé)，一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要領(lǐng)導(dǎo)及各層管理人員重視，全員參與，在開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程參與。每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)效益要從職工做起，落實(shí)成本管理責(zé)任制，編制各層次的成本預(yù)算，按照層次和管理環(huán)節(jié)，分解成本指標(biāo)，明確責(zé)任人，并提出完成的標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間等要求。部門(mén)之間也要有機(jī)結(jié)合起來(lái)，各司其職，各盡其責(zé)，密切配合，相互聯(lián)動(dòng)，形成一個(gè)高效的成本管理系統(tǒng)，促使全體員工在實(shí)現(xiàn)各自成本責(zé)任目標(biāo)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)的成本利潤(rùn)目標(biāo)。建立企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)效益與員工利益成本比的分配制度，形成降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益為中心的合力。

房地產(chǎn)成本管理是企業(yè)的生存之源，獲利之源，是企業(yè)的生存基礎(chǔ)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的逐步規(guī)范和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，企業(yè)利潤(rùn)的獲取越來(lái)越難。而加強(qiáng)每一個(gè)項(xiàng)目的責(zé)任成本管理是解決此問(wèn)題的有效途徑。只有加強(qiáng)綜合成本管理，依靠全體員工的智慧，群策群力，團(tuán)結(jié)拼搏，企業(yè)方能得到長(zhǎng)足發(fā)展，承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任。

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