論我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

摘要：善意取得制度是現(xiàn)代各國民法物權(quán)中一項(xiàng)重要的制度。善意取得適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域向來沒有爭議，但關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的適用問題，各國立法不一，學(xué)界亦眾說紛紜。本文從該制度的起源出發(fā)，研究我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度具體適用等方面，并對我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度提出幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)； 善意 ； 無權(quán)處分 ； 物權(quán)法

善意取得制度在吸收了羅馬法時(shí)效制度中的善意要件的基礎(chǔ)上，起源于日耳曼法中的“以手護(hù)手”原則。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》第106條明確規(guī)定了我國的不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度。從此，在我國，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度有法可依。我認(rèn)為正確將善意取得制度引入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域之中，將會(huì)對我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到更大的穩(wěn)定作用。

一、 我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得的具體適用

根據(jù)法律規(guī)定和司法實(shí)踐可以看出，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度一般適用于以下幾種情形：

1.共同共有關(guān)系中，一人或部分共有人擅自處分共有物的情形

在不動(dòng)產(chǎn)共有關(guān)系中，常常出現(xiàn)共有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅僅登記在一個(gè)或部分共有人名下或者一個(gè)或部分共有人擅自將共有的不動(dòng)產(chǎn)登記在自己名下的情形，登記的名義人未得到其他共有人的允許擅自處分不動(dòng)產(chǎn)的，受讓的第三人如果是出于善意且符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，而取得共有財(cái)產(chǎn)物權(quán)的，法律應(yīng)予以保護(hù)。在現(xiàn)實(shí)生活中比較常見的是夫妻一方處分共有房屋，第三人由于信賴對方是有處分權(quán)的而進(jìn)行交易的情況。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記存在瑕疵的情形

在不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中，由于登記人自己的原因或登記機(jī)關(guān)有過錯(cuò)的，導(dǎo)致登記的權(quán)利與事實(shí)上的權(quán)利不相符，善意第三人由于信賴登記的效力而進(jìn)行交易的，受善意取得制度的保護(hù)。

3.農(nóng)村房屋未登記的情形

針對于我國國情，在廣大農(nóng)村地區(qū)，尚未建立起一套完整的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，房屋未登記的現(xiàn)象普遍存在。農(nóng)民相互之間基于租賃、借用、保管等占有甚至強(qiáng)住他人房屋的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。在缺乏公示公信的前提下，善意第三人只能憑借占有公信力來取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原權(quán)利人只能請求無權(quán)處分人賠償損失，而不能請求第三人返還原物。

4.工程尚未完工的情形

權(quán)利人就尚未建好的房屋與開發(fā)商簽訂買賣合同并交付一定定金，房屋建成后開發(fā)商又將此房屋賣給了第三人，第三人如果是善意的并且已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記，則取得該房屋的所有權(quán)。原權(quán)利人不能夠要求第三人返還，而只能向開發(fā)商請求損害賠償。這種現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生的情形屬于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的保護(hù)范圍。但根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，原權(quán)利人如果事先進(jìn)行了預(yù)告登記的則具有對抗效力。

二、 不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”的判定

善意源于羅馬法的占有時(shí)效制度，但羅馬法沒有給善意一個(gè)明確的定義，而是通過善意占有等具體制度體現(xiàn)出來的。就善意本身含義而言，包括“真實(shí)”、“信用”、“公開”等。法律意義上的善意一般有以下兩種含義：一是善意的行為人在為某種民事行為時(shí)沒有損人利己的不良動(dòng)機(jī)；二是行為人在為某種民事行為時(shí)不知道且按正常情況無法知道其行為的對象、客體存在著足以影響該行為潛在效力的法律因素。

善意在理論上有積極善意和消極善意之分，“善意有以之為積極觀念者，謂占有人須有以他人為權(quán)利人之積極觀念，謂只須不知他人之非為權(quán)利人。”作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意，我們采納的是消極善意的理念。即只要不知，應(yīng)為善意。受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知轉(zhuǎn)讓人是無權(quán)處分人，在受讓不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)因信賴了有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記部門的登記而發(fā)生交易，不知登記不正確，并有償取得財(cái)產(chǎn)。

在司法實(shí)踐中，無權(quán)處分人與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，如果該不動(dòng)產(chǎn)登記在無權(quán)處分人名下，我們就應(yīng)當(dāng)推定買受人是善意的，除非物權(quán)人能舉出相反的證據(jù)證明無權(quán)處分人與買受人簽訂買賣合同時(shí)，買受人就知道出賣人沒有處分權(quán)，否則就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為受讓人是善意的。

三、對原權(quán)利人具體救濟(jì)措施的完善

善意取得制度的目的保障市場交易安全，從根本上講，是以犧牲靜的安全來保護(hù)動(dòng)的安全。從而來保護(hù)善意第三人的利益，所以原權(quán)利人成了最大的受害者。為了體現(xiàn)法律的公平正義，因此我們更應(yīng)該關(guān)注對原權(quán)利人的救濟(jì)措施。

在我國目前的法律規(guī)定中，通常通過債權(quán)請求權(quán)、違約請求權(quán)、不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)來進(jìn)行救濟(jì)的。我認(rèn)為除了上述方法外，還應(yīng)該對國家賠償?shù)姆绞郊右砸?guī)定。原因在于，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)難免因?yàn)楣ぷ魇д`而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，從而使善意第三人因?yàn)樾刨嚨怯洸具M(jìn)行交易。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對自己過失或故意造成的錯(cuò)誤負(fù)責(zé)，承擔(dān)賠償責(zé)任。對于國家登記機(jī)關(guān)而言，如果登記錯(cuò)誤的原因在于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，比如登記機(jī)關(guān)錯(cuò)把房屋所有權(quán)人甲登記為乙，那么，在發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)，真實(shí)權(quán)利人的損害與登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)存在因果關(guān)系，則登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。如果登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤原因是登記機(jī)關(guān)和出讓人或其他人共同的過錯(cuò)，則他們應(yīng)對真實(shí)權(quán)利人承擔(dān)共同責(zé)任?，F(xiàn)在很多國家和地區(qū)都設(shè)立了登記賠償制度，如德國專門設(shè)立了賠償基金；我國臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定，“因錯(cuò)誤、遺漏或虛偽致?lián)p害者，由登記機(jī)關(guān)負(fù)擔(dān)損害賠償責(zé)任?！边@些都值得我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度借鑒，從而對原權(quán)利人的保護(hù)作出盡可能完善的設(shè)計(jì)。

四、對完善我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建議

1.完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度

針對于我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立，我認(rèn)為應(yīng)該改變不動(dòng)產(chǎn)登記的落后的狀況，比如對于共有財(cái)產(chǎn)，我們可以完善共有登記制度即規(guī)定共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽趲讉€(gè)共同所有人的名下。建立完善的登記制度，以盡量減少不動(dòng)產(chǎn)登記的瑕疵，從源頭上減少表象權(quán)利與實(shí)質(zhì)權(quán)利不符的情況。我國的不動(dòng)產(chǎn)登記要實(shí)行登記要件主義，既要進(jìn)行形式審查，也要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。我國尚未建立起統(tǒng)一、完善的登記制度，登記機(jī)關(guān)是采取形式審查主義還是實(shí)質(zhì)審查主義，學(xué)界還存在爭議。但主流觀點(diǎn)認(rèn)為我國應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查主義，如梁慧星教授認(rèn)為應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查主義。

2.增加不動(dòng)產(chǎn)取得制度的構(gòu)成要件

關(guān)于完善不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件，筆者認(rèn)為應(yīng)明確 “無權(quán)處分人在處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)需與所有人意思表示一致”等要件。

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作者簡介：

李佳璐，陜西西安人，西北政法大學(xué)民商法學(xué)院碩士研究生。