二戰(zhàn)后的香港“地產(chǎn)革命”

唐博

石硤尾，香港九龍深水埗附近的一個村子。成片的鐵皮房和木屋依山而建，雜亂無章。沒有街燈沒有電，毫無過節(jié)的氣氛。

1953年圣誕前夜，有人點燈不慎燒著棉胎。火借風勢，迅速蔓延，烈焰迅速吞噬了民房。人們紛紛奪門而逃，哭喊一片。大火足足燒了6個小時，1萬多間木屋付之一炬，5.8萬人無家可歸。

這件事反映了二戰(zhàn)結(jié)束后香港樓市的嚴酷事實：一面是房子供應(yīng)短缺，房價太貴，許多人買不起；一面是更多的人居住條件惡劣，亟須改善住房。

“唐樓”應(yīng)運而生

第二次世界大戰(zhàn)嚴重挫傷了香港經(jīng)濟。根據(jù)1946年統(tǒng)計，戰(zhàn)爭摧毀的房屋多達8700棟，部分損毀的也超過10300棟，有16萬人需要重新安置。戰(zhàn)后重建推動了經(jīng)濟復(fù)蘇，促使外來人口加速膨脹；而重建又無法一蹴而就，滿足人們對住房的迫切渴求。供求失衡，一方面導(dǎo)致“房荒”，成了世人矚目的社會病；一方面存量房價格跳漲，四年內(nèi)漲了五倍。很多人租不起成套住宅，只好壓縮居住面積，全家擠在一起。“唐樓”應(yīng)運而生。

唐樓幾乎都是在1935年以前興建的舊房，建造在寬4?4.5米，長12?13.5米的地塊上，有3?5層高。多數(shù)唐樓都是整層包租。租戶再把這層樓用木板和鐵絲網(wǎng)隔成若干小房間，轉(zhuǎn)租給別人。這個二傳手就稱為“二房東”，或稱為“包租公”或“包租婆”。

包租婆轉(zhuǎn)租一般不貼廣告，而是將房源信息口耳相傳。房客沒有租單，自付水電費。雖然當局有規(guī)定，轉(zhuǎn)租只能賺20%的純利，否則一經(jīng)控告，輕則罰款，重則取消包租權(quán)，但包租婆們對外聲稱房子是暫借給別人的，隨時可能收回自住，使房客控告無由。房客入住后，她們會逐月提高租金，增加小隔間，挑戰(zhàn)房客的忍受極限。

住在唐樓的房客，不但要忍受包租婆的刁難，居住條件也很差，不僅采光和通風極差，而且每層樓只有一個公用的廁所和廚房，衛(wèi)生很難保證，火險隱患嚴重。更糟糕的是，這樣的唐樓相當擁擠。灣仔一棟古老的三層木結(jié)構(gòu)唐樓，竟然擠下90人之多，不少居民只能睡6層的“碌架床”，條件十分惡劣。

即便是這樣的條件，依然有許多人住不起。1956年，有35%的私房人均居住面積低于15平方英尺（約合1.39平方米），甚至有25萬人居無定所，不得不在郊區(qū)搭建木屋、鐵皮屋，甚至露宿街頭。

“住得起”和“住得好”，成為當時香港居民在住房問題上的兩大追求。

房屋營銷方式的革命

就在房租加速上漲的同時，香港新建住房卻銷售乏力。這是怎么回事呢？

當時的新建樓宇，必須整棟購買，這就需要一次性投入大筆資金。只有少數(shù)富人買得起，尋常百姓乏人問津。

富人們買這樣的房子，并非為了住，而是為了收租。由于需求量大，八、九年的租金收入即可回本。但對租戶而言，租金壓力越來越大，這樣的房子即便蓋得再多，也無助于解決“住得起”和“住得好”兩大難題。破解“房荒”遙遙無期，何談發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)？

就在這個節(jié)骨眼上，有兩個頭腦靈活的華人房地產(chǎn)商率先推陳出新。

1948年，位于九龍尖沙咀北的山林道46號?48號，正在出售兩棟5層高的新樓。跟其他滯銷的樓盤不同，這里竟創(chuàng)造了3天售罄的奇觀。開發(fā)這個樓盤的鴻星營造有限公司老板吳多泰得意洋洋。

吳多泰改變了整棟出售的傳統(tǒng)做法，在律師行幫助下拿到了當局田土廳的批文，決定分層出售，規(guī)定各層業(yè)主分享地權(quán)，并制作分層房契給業(yè)主，保證其居住、買賣、按揭的權(quán)利。這樣，土地權(quán)益劃分清晰、業(yè)主買房門檻降低，這種售樓方式很快就在香港推廣開來。

他開發(fā)的這兩棟樓，每層都有三房兩廳、兩間浴室，工人房和廚房也一應(yīng)俱全。這也成為了未來香港中高檔住宅內(nèi)部功能分區(qū)的標配。

“分層出售”仍無法滿足工薪階層的期待。當時新樓每層約1000港元/平方英尺，而普通打工仔月薪不過200港元，短時期內(nèi)很難湊出這么多錢來買房。1954年，位于九龍油麻地公眾四方街的一個超大型社區(qū)，100多棟樓，600多個居住單位，還未竣工便一掃而空，這次的秘訣是“分期付款”。開發(fā)這片社區(qū)的立信置業(yè)有限公司，老板就是大名鼎鼎的霍英東。

霍英東認為，只有讓更多普通市民買得起房，愿意買房，房地產(chǎn)生意才能做大。于是，他在“分層售樓”的基礎(chǔ)上，首創(chuàng)“分期付款”的銷售方式。

霍英東制作了一份《九龍油麻地公眾四方街新樓分層出售說明書》。這是香港房地產(chǎn)界第一份樓書。其中明確了首付50%，以后每期交10%，直至第六期項目竣工交房時付清尾款。購房者的經(jīng)濟壓力大幅減輕。

靈活的銷售策略吸引了很多人前來洽購。買家交首付時，樓宇剛開工，好比植物處在開花階段，尚未結(jié)果，于是這些樓宇稱為“樓花”。分期付款就俗稱“買樓花”或“買期房”。

后來，首付比例逐漸降到總樓價的10%?30%，銀行將中長期按揭貸款引入樓市，這些使普通市民買房的資金門檻大大降低。香港樓市的成交量迅速拉升，樓價開始飛漲；吳多泰、霍英東大受其利，迅速做大，成為香港華人房地產(chǎn)商的奇葩；他們創(chuàng)立的分層、分期售樓制度，逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)界通行的銷售策略，在地產(chǎn)界不啻于掀起一場革命。

初試基本公共住房

房屋銷售策略的變革，刺激了中等收入階層的購房需求。然而，石硤尾大火所反映的住房短缺、擁擠和居住條件惡劣的問題，依然沒有得到緩解。橫亙在低收入階層面前的最大障礙，就是高企的房屋租售價格。他們的住房夢，開發(fā)商幫不了，只能寄希望于當局施援。

1954年，8棟六層高樓先后竣工，1.9萬多人遷出木屋區(qū)，搬進新居。它們名曰“徙置大廈”，是用公帑興建的廉租住房。每棟樓有384間房，每間11.2平方米，每棟樓設(shè)有兩條食水管和6個公廁。當局將每間房的月租金定為14港元，遠低于市場價。

斥資興建徙置大廈，不僅有效緩解了低收入者居住困難，而且比緊急賑災(zāi)更有經(jīng)濟效益。僅石硤尾大火后一天內(nèi)支出的緊急賑災(zāi)費，就足夠興建一所容納2000多人的徙置大廈。

1954年的嘗試，推動當局一面“凍結(jié)”木屋區(qū)，拆除舊屋，禁建新屋，一面加快興建新的徙置大廈。1954?1964年間，當局在石硤尾、大坑東、紅磡、黃大仙、佐敦谷、觀塘等地先后建成240棟徙置大廈，為近50萬居民提供了固定居所。

徙置大廈的興建，其初衷是安置在火災(zāi)中失去家園的災(zāi)民，以及木屋區(qū)的拆遷戶，因而建造標準很低。雖然比木屋有一定改善，但人均使用面積僅2.2平方米，且屋里沒有裝修、廚衛(wèi)均為公用，居住條件仍然簡陋。

就在徙置大廈推出的同時，當局決定大規(guī)模興建廉租住房。1954年4月組建“屋宇建設(shè)委員會”，推動廉租住房建設(shè)?！拔萦罱ㄔO(shè)委員會”相對獨立，在當局半價撥地和低息貸款支持下，通過商業(yè)經(jīng)營實現(xiàn)自負盈虧。

1957年11月竣工的北角邨大廈，是該委員會興建的首個廉租住房項目。這座大廈樓高11層，備有電梯，每個住戶單位都有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施、陽臺和功能分區(qū)，人均面積達到3.9平方米，通風采光較之唐樓要好得多。大廈里有休憩場地、社區(qū)大堂和商店，大廈附近有巴士總站、渡輪碼頭。交通和物業(yè)配套比徙置大廈明顯優(yōu)越。當然，蓋這樣的大廈也是造價不菲，每平米接近3萬港元。

此后，屋宇建設(shè)委員會又先后建成8個廉租住房項目，其中，興建于1966?1971年間的華富邨規(guī)模最大，最有特點。其位于港島西南薄扶林與香港仔之間的一個海角，三面環(huán)海，遠離市區(qū)，由25棟8?24層的大廈組成，共有9259個擁有獨立廚衛(wèi)和陽臺的居住單位，按人均3.25平方米計，可容納6.5萬人入住。與北角邨不同的是，華富邨的社區(qū)內(nèi)涵蓋商業(yè)、文教等各種配套設(shè)施，并有交通網(wǎng)絡(luò)與市區(qū)相連，形成相對獨立、自給自足的市鎮(zhèn)式社區(qū)。

經(jīng)過多年建設(shè)，香港出現(xiàn)了慈云山、秀茂坪、黃大仙等一批擁有10萬居民的大型徙置社區(qū)，在為更多低收入者提供住所的同時，這些區(qū)域也由于居民龐雜，黑社會搶地盤、打群架、非法賭博、偷窺、衛(wèi)生條件惡劣等問題叢生，一度被稱為“紅番區(qū)”。

不過，徙置大廈和廉租屋邨的大量建設(shè)，對于遏制木屋擴散、緩解部分低收入者住房困難、遏制香港樓市的房價上漲速度，發(fā)揮了作用，也給香港在1970?1980年代推進“10年建屋計劃”和改進完善“公屋政策”提供了經(jīng)驗。