淺析我國房產(chǎn)稅稅制改革

彭筱恩　李影　唐珊

引言：自滬、渝兩地開始實行試點范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅改革至今，已兩年多時間，許多學(xué)者與社會人士對其成果與問題都發(fā)表了意見，但還不足以理清這兩年多的試點工作中存在的問題，并且目前還沒有一個完全適合我國國情的房產(chǎn)稅稅制。因此本文在基于滬渝兩市兩年多的試點工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國特殊的稅制改革環(huán)境，分析了滬渝兩地試點改革房產(chǎn)稅工作中的不足，并大膽提出筆者的改革設(shè)想。

一、滬、渝兩地房產(chǎn)稅改革試點成效與問題探析

近年來盛行的房產(chǎn)投機行為引起了全國范圍內(nèi)的房價高漲，并給我國居民帶來了超負(fù)荷的購房壓力。在此背景下，國家出臺了一系列政策來抑制房價的非理性增長，但是這些政策的施行并沒有使房價得到控制，反而只漲不跌，房地產(chǎn)市場的調(diào)控進入了瓶頸階段。這時，有學(xué)者根據(jù)國外調(diào)控房價的成功經(jīng)驗，提出用房產(chǎn)稅來抑制房地產(chǎn)業(yè)的投機行為，使房價回歸理性。在此影響下，我國政府也逐步認(rèn)識到其重要性，并在2011年開始在重慶、上海進行房地產(chǎn)試點改革，對此，本文將于稅制建設(shè)和稅收職能角度對改革試點的成效進行分析。

從稅制建設(shè)角度看，此次改革成效明顯，是房產(chǎn)稅收在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的“補缺”，即將個人住房納入了稅收范圍，有利于進一步優(yōu)化房產(chǎn)稅制，為下一步全面改革積累了經(jīng)驗，奠定了基礎(chǔ)。

從稅收職能角度看，成效并不明顯。具體體現(xiàn)在如下兩個方面：

1.財政職能沒體現(xiàn)。據(jù)重慶市地稅部門公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年對個人保有住房征收的房產(chǎn)稅收入為1億元，僅占同期地方財政收入的0.3%，占一般預(yù)算收入中稅收收入的0.11%。而較稅收較高的上海市，成效依舊不明顯。據(jù)上海財稅局公布的數(shù)據(jù)顯示，上海2012年稅收收入總額約為1.04萬億元，占一般預(yù)算收入中稅收收入的0.7%，2012年全年上海房產(chǎn)稅收入約為92.5億元，這一占比約為0.8%。因此，開征房產(chǎn)稅對地方政府財政收入的貢獻可忽略不計。

2.調(diào)控房價職能并不突出。房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)市場調(diào)控陷入某種困境，高房價盛行的背景下出臺的，其最初意圖是要抑制房價。但是，從滬渝兩市房產(chǎn)稅實行試點的實踐結(jié)果來看，房價并沒有因為房產(chǎn)稅的征收而有所下降。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從2012年年初到年末，上海租房均價上漲21.88%，導(dǎo)致房租支出就占很多流動人口收入的50%以上，房租上漲幅度大大高于工資上漲幅度，加重了無房一族的負(fù)擔(dān)。將上海、北京、重慶、成都、武漢5個城市自2008年至2013年7月的房屋均價進行比較，可以看出，事實上，從房產(chǎn)稅開征至今，房價上漲的腳步未曾因房產(chǎn)稅而有所下降，即房產(chǎn)稅開征對房價抑制作用不理想。

二、我國房產(chǎn)稅稅制改革環(huán)境的特殊性

（一）我國房價控制的層層障礙

我國13億人口的城市化進程剛剛過半，未來十年正處于城市化加速發(fā)展時期。在中國經(jīng)濟高速發(fā)展的大環(huán)境下，農(nóng)民在政府城市化的導(dǎo)向指引下紛紛涌進城市，城鎮(zhèn)居民有房居民希望增加或更換新的住房，舊城居民紛紛遷入新城，這無疑導(dǎo)致了新增住房的需求上漲。同時，地方政府為了獲得更多的土地出讓金，也迫于國家對土地的嚴(yán)管嚴(yán)控，維持高地價不能也不愿意大規(guī)模增加土地供給，造成了土地供應(yīng)的稀缺，導(dǎo)致了商品房的絕對供給不足。由此看來，一方面房地產(chǎn)市場的剛性需求將進一步擴大，另一方面地方政府默許下的土地供應(yīng)稀缺導(dǎo)致的商品房絕對供給不足，這嚴(yán)重限制了國家對房價控制的有效性。

（二）我國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀為房產(chǎn)稅改革提供時機

根據(jù)國家統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示的2006-2012年GDP率，可以看出，2012年我國GDP的增長速度和財政收入的增長速度雙雙回落，再加上2013年我國出臺穩(wěn)步增長措施，這不僅表明我國的經(jīng)濟發(fā)展進入了調(diào)整期，由注重速度逐步向速度、質(zhì)量并重轉(zhuǎn)變，而且財政收入（稅收收入）持續(xù)超GDP增長的非常規(guī)現(xiàn)象可能不再持續(xù)。由此形成的倒逼機制，將為在全國范圍內(nèi)加速推進包括房產(chǎn)稅改革在內(nèi)的房地產(chǎn)稅制改革提供有利時機。

三、我國房產(chǎn)稅制的改革設(shè)想

（一）加快稅務(wù)部門信息化建設(shè)

我國現(xiàn)目前經(jīng)濟發(fā)展進入調(diào)整期，稅務(wù)部門應(yīng)利用好這一時期開始注重質(zhì)量的特點，為稅制制定后在全國實行做好全面準(zhǔn)備。在改革過程中可根據(jù)改革的整體目標(biāo)，建立稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部的房屋信息管理系統(tǒng)、稅基評估體系，形成完善的信息系統(tǒng)和稅基評估方法，并為稅基確定構(gòu)建專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)評估師隊伍，定期公布不同類型房產(chǎn)的評估價值。

（二）擴大房產(chǎn)稅征稅范圍，提高征收稅率

效仿歐美國家，減少房屋交易和開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，這部分稅收主要由地方政府對個人房屋進行普遍征收房產(chǎn)稅，稅率在1%-2%左右，此收入作為地方政府的財政收入，用于完善義務(wù)教育、改善生態(tài)環(huán)境等公共事業(yè)。這樣政策下，一方面房產(chǎn)稅征收范圍的提高，彌補了地方政府減少的開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅收，地方政府稅收收入不會因此而減少。地方政府通過開征房產(chǎn)稅增加保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，減少交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，均衡社會財富、抑制房價持續(xù)過快增長。提高的保有住房的成本，有助于抑制房地產(chǎn)市場的投機行為，充分發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，推動房價回歸理性，并緩解社會財富分配不均的問題。另一方面，稅收用于提高社會福利用途，一定程度上會調(diào)動納稅人的積極性。

（三）實行地區(qū)差別超額累進稅率

這里假設(shè)以2012年中國城鎮(zhèn)人均住房面積32.9平方米為起征點，一個三口之家擁有200平方米的房產(chǎn)，則對其超過人均住房面積的房產(chǎn)（即對101.3平方米房產(chǎn)）征稅。但這里不具體設(shè)定累進的級數(shù)的相關(guān)信息，但累進時還應(yīng)對不同地區(qū)、不同類型、不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。如：可根據(jù)目前耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的做法，對全國不同省份制定不同的稅率范圍，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的稅率可以適當(dāng)提高，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的稅率應(yīng)適當(dāng)降低。同一省份內(nèi)不同的市、縣再根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展情況制定不同稅率范圍。同一地區(qū)內(nèi)，根據(jù)房地產(chǎn)的類型、用途、地理位置和年限等因素劃分為不同等級進行評估，根據(jù)評估價值，分別適用不同稅率。

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（作者單位：中國礦業(yè)大學(xué)管理學(xué)院）